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南宁这几天的天气很热，可相比南宁的楼市来说，这天气算不得热——昨天和前天，南宁迎来新政以来最为令人关注的一个双休日，江南、江北的13个楼盘预约新品，5个楼盘选在同一天开盘发售，房源总量过千套！本报记者赶往不少楼盘的售楼现场发现，大多数楼盘销售势头不错，卖得好的一天可消化八成，堪称“金色周末”。
调控之下，楼市回暖之说甚嚣尘上。国务院紧急调查，央视、新华社、人民日报密切关注回暖真相，连发数文深入探讨。楼市此轮波动究竟是短期放量，还是全面回暖？南宁“金九银十”到底成色如何？从台前到幕后，从现象到本质，本报记者为你拨开迷雾，还原一个真实的“金九银十”的南宁楼市。
楼市暖了，房价是否又要反弹？
楼市调控近5个月后房价仍未出现实质性下降，这让购房者的情绪越来越躁动不安。一些选择观望的购房者甚至陷入了迷惑：房价是否又要反弹？
从开发商角度来看，开发商在六七月份祭起的促销大旗已经取得了效果，许多低价入市的项目出现热销，探明了购房人的心理价位后，在需求趋于恢复能保证购买量的情况下，当前折扣力度有所减弱也符合预期。
事实并非如此。“几乎所有项目传来的都是捷报，如此不听话的市场，政府不会坐视不管，一定会出台更加严厉的政策。”一些开发商私下表示，卖得好虽然令人欢喜，但是如果市场热得太快，还真怕政府再调控，好不容易观望期才结束，市场要是再跌入低谷，接下来的日子就更难过了。“现在已经出现了房产税、单边加息、增值税的强化征收等讨论，政策是否出台肯定要看市场的状态了。”广西一房地产开发商建议开发商应共同来维护市场状态的稳定。
业界人士分析，当前这一轮楼市的反弹主要是由于刚性需求的集中释放，但这种短期的供求逆转没有持久性。因为自住型需求的价格弹性较大，如果房价反弹超过一定幅度会使购房者再次陷入观望。
一位长期研究楼市的专业人士表示，新的调控政策随时有可能出台，中央级媒体的表态也令开发商寝食难安，谁都不敢做“领涨者”，一来会遭到买房人的冷落；二来也容易被政府部门“盯上”，成为反面教材。
楼市热卖，会招来什么结果？
开发商的担心，不是没有道理的。在9月房地产市场出现“回暖”迹象后，新华社、中央电视台、人民日报三家重量级中央媒体连续“接力”发出“绝不能放松调控”的声音，这一接力还在继续。
新华社发文驳斥“楼市即将回暖”
从楼市所谓“金九”开始前一天，新华社就发文分析开发商敢于在严厉调控下“逆市涨价”的行为，提出要铲除“土地财政”这个房价背后的“根”。接下来特别是在“金九”头两周楼市确实显现出量价齐升态势的时候，新华社密集发文强硬否认楼市“回暖”，同时严厉指责“楼市调控会影响经济增长”的论调别有用心，这样罕见的密集发文和强硬语气意味深长。新华社近日就楼市调控问题发表的文章的时间和标题为：
8月30日：《必须打击开发商“逆市操作”》
9月10日：《政策不会容忍房价报复性上涨》
9月13日：《警惕负利率格局助长房价猛涨》
9月14日：《房地产市场还谈不上“回暖”》
9月15日：《弄清空置房根本不是什么难题》
9月15日：《房价回调是百姓期望，也是控制风险的需要》
9月17日：《调控应该态度更鲜明、立场更坚定》
9月18日：《楼市调控对经济影响再思考》
人民日报六发“二次调控预警”
在大多数媒体还没有对最新一轮调控效果进行质疑的时候，人民日报率先用一篇《别让楼市调控成了百日维新》拉开了“调控必须继续深入”的宣传序幕。接下来短短一个月，人民日报接连6次发出政策调控预警，“二轮调控”似乎已经是箭在弦上不得不发。尤其值得注意的是，虽然是新华社率先提出房价应该“合理回落”，但在楼市博弈一片混沌，开发商和买房人都无法判断房价走势的情况下，是人民日报第一个提出了“房价合理回落是大势所趋”的提法。人民日报曾刊发的文章为：
8月17日：《别让楼市调控成了百日维新》
8月20日：《房产税呼之欲出下半年或出新政》
8月30日：《别再夸大楼市刚性需求》
8月31日：《房价合理回落是大势所趋》
9月9日 ：《保民生就要坚持调楼市》
9月15日：《楼市调控已到关键时期不可动摇》
那么，情况是否真如中央媒体所“暗示”的那样呢？
17日，银监会刚刚表明没有后续房产调控政策出台。但是，不仅南宁，全国多个城市的楼市均疑似“回暖”。受命于国务院、住房和城乡建设部，中国银监会近日已对发轫于8月的楼市回暖进行调研。日前，该项工作已经完成，相关汇报材料已上报国务院。
新一轮调控，究竟离我们有多远？
最近中央级媒体频频发出新一轮调控可能启动的声音，另有媒体甚至提出新调控就在10月启动。专家认为，这些风声更多是在对开发商予以警示和震慑，调控的利剑高悬但不一定真正落下，如果房价出现大幅反弹，才会促使政府再出猛招。
一些开发商乐观地认为，房地产业还是支柱产业，为了经济的增长，也许政府不会轻易启动新一轮宏观调控。
一位开发商指出，“最近调控的风声渐紧，我觉得这是政府在发出警告信号。从目前南宁的市场来看，这种震慑还是有效果的，本周开盘卖得好的，还都是优惠幅度比较大的”。
“我认为开发商不敢盲目涨价，当前调控政策没有放松，涨价还是存在压力的。”宝资嘉项目咨询有限公司总经理陈伟表示，还有很多不确定因素影响着楼市，如全球经济今年底可能二次探底，从而波及中国经济，殃及楼市，因此对楼市回暖不能盲目乐观。
广西汇东投资置业有限公司营销总监罗永峰认为，随着“金九银十”的到来，很多楼盘都在酝酿新的放量，将促使成交量回升。价格方面，可能出现区域性的结构调整，为了保证销量，房价可能会有所下调。罗永峰认为，南宁的房价至少到明年“两会”前不会有大幅波动。
由于8月指标尚不能最终确定严厉调控之下的楼市已经回暖，故此，两部门对于日后是否实施新的调控政策，对于向国务院的汇报，都出言谨慎。目前，较为一致的口径是，强化落实现有调控政策，在市场出现变化时，通过信贷政策进行技术调整与控制。
楼市调控还有几张牌？ 9月13日在第四届夏季达沃斯论坛上，国务院总理温家宝再次强调，要完善土地、财税、金融政策，加快建立促进房地产市场健康发展的长效机制。有专家预计，如果房价明显反弹很可能会招来“二次调控”对于新一轮的宏观调控，政府有着充分的政策储备。这些调控手段为：
【首付】：银监会有关负责人表示，为配合国务院整顿房地产市场秩序，银监会加强对各类房地产贷款行为规范的监管，要求银行业金融机构切实按照国务院常务会议有关要求，防范房地产信贷业务各类风险，实行动态、差别化管理的个人住房贷款政策。所谓“动态、差别化管理”，是说首付门槛从二成到五成，这就是差别化，首付成数下一步可能还要提高。 【加息】：此轮“负利率”已持续了7个月。最近，有关加息的呼声也日渐高涨。不过，有媒体称，央行在加息政策这方面一直都有预案，采取加息还需要有一段观察期，起码要CPI上涨高于3%持续3个月以上，才会引入明确的政策。全国七八两个月的CPI都已超过3%，9月的CPI指数也因此显得很关键。
【征税】：物业税和房产税一直是新政以来热议的话题，不过专家认为，闲置税征收的可能性更大。
【限制购房套数和异地购房】：国十条规定，地方政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。但目前除北京外，其他城市基本还没有对购房套数下指标。专家认为，如果房价猛涨，这一政策也有可能在多个城市普遍实行。此外，异地购房目前仅是贷款有限制，并没有禁止购买。