标题：房地产调控为什么总是失败

也许有人要问，既然近十年来货币供应量增加了这么多，那为什么我们身边的物价上涨水平却没这么大呢?这是因为如果货币供应量上升了，但市场上商品的供给能够跟上货币供应量上涨的速度的话，那物价就不会波动。比如粮食，家电，服装这些可以量产的日常消费品，价格上涨幅度就远低于货币供应量上涨的速度。但是货币供应量暴增，通货膨胀出现的时候，受影响最大的是供给受到一定条件限制的大宗商品，而不是日常消费品。比如房屋、钢铁、石油、黄金等物品的价格更容易受货币供应量增长的影响，正如我们所见，也正是这些物品价格上涨幅度最大。土地是不可再生资源，具有稀缺性，加上政府垄断了土地的供应。土地供应增加的速度不可能赶上央行开动印钞机的速度。所以货币供应量大幅增加，房价也会随之大幅上涨。这是无法避免的。从1999年到2009年，广义货币供应量增幅超过五倍，而某些土地稀缺的大城市比如北京上海的房价涨幅还要超过五倍。1999年上海的房产均价为3100元每平米，到了2009年房产均价为20000元每平米。房价的涨幅和广义货币发行量的涨幅如此接近，这难道是巧合吗?正是央行开动印钞机助推了房价的上涨。

房价越调越涨的第三个原因就是贫富差距不断拉大。2003年，中国的基尼系数为0.39，离国际上0.4的警戒线仅一步之遥。到了2010年，中国的基尼系数已达0.46。中国目前占总人口20%的最贫困人口占收入或消费的份额只有4.7%,而占总人口20%的最富裕人口占收入或消费的份额高达50%。富人可以一次性付款买好几套房，而穷人几辈子的收入也买不起一套房子。有人用中国的房价收入比过高和租售比过低来论证房地产泡沫即将破裂，我认为这有失偏颇。先说租售比，中国大城市的租售比在1比500到1比400之间，确实远低于国际上1比300到1比200的标准，但是我们要考虑到中国的贫富差距悬殊，买房的绝大多数是富人，租房的绝大多数是穷人。房价由富人的收入决定，房租由穷人的收入决定，这样中国的租售比过低就不难理解了。同样，中国中小城市的房价收入比在15以上，大城市超过30，这也和中国的贫富悬殊有很大关系。如果没有累进制物业税，一个地方的房价永远是由这个地方最富裕的人群所决定的。房价由富人的收入决定，一个富人的收入可以顶上几个中产十几个甚至几十个穷人，那么房价对占人口比例绝大多数的穷人和中产者来说自然是天文数字了。

回顾2003年以来政府出台的房地产调控政策，我们很容易发现政府调控房价的手段无非就是提高房贷利率，加大首付比例，征收二手房交易税和营业税，限制开发商融资这几招。这些政策都影响不了中国土地垄断，超发货币，贫富悬殊的现状。短期内可能有效，但长期来看改变不了房价上涨的趋势。

更糟糕的是，政府出台的房地产调控政策往往会误伤急切需要房子的穷人。比如提高首付比例和房贷利率就会误伤真正急需买房的“刚需”。富人买房不差钱，一次性付款也没关系，提高房贷首付比例和利率不但限制不了富人炒房，还给了富人买更多房子的机会，因为调控政策往往会短期内压低房价让他们抄底。而穷人囊中羞涩，买房只能通过贷款，提高首付比例和房贷利率会加重他们的负担，多出来的首付和利息对富人来说不算什么，但对想买房的穷人来说往往会成为压断骆驼的最后一根稻草，让他们想做房奴而不可得。至于通过征收二手房交易税来抑制房价那更是缘木求鱼了。价格由供求关系决定，只要房子供小于求的矛盾不解决，征税对价格毫无影响，卖方完全能把税收转嫁给下家，政府等于直接向买方征税了。

只要政府依旧垄断土地供应，那每年的新房供应量就远远满足不了市场上的需求，房价自然会走高。而政府一边开动印钞机抬高房价一边喊着要降房价的举动更让人感到恶心。简直是拿老百姓当傻子。政府不肯放弃土地财政带来的既得利益，拿走了畸高房价中的绝大部分，却哭着喊着要降房价，这不是猫哭耗子又是什么?只要土地垄断，超发货币，贫富悬殊这三大高房价的决定性因素得不到改变，中国的房价就降不下来。这次房地产调控又会像历史上前几次的调控一样，短期内遏制房价上涨，只要政策一有松动房价马上报复性反弹，超过调控前的水平。而政府借房地产调控之名加税又把民间财富给掠夺了一遍。这样的事已经在中国上演过好多遍了。