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房价回暖的声音再次刺激着购房者的神经，也继续加大了购房者对楼市宏观政策的期待。进入9月以来，房地产市场出现了一些新动向，一线城市房价仍在高位徘徊的同时，个别地区新建住宅销量大幅增长。那么，楼市真的回暖了吗？
上海：部分房源报价接近4月高点 145楼盘价格超新政前
房产调控近半年，上海只有一小部分楼盘的价格低于新政前，大部分楼盘的价格没有下跌，价格却高于房产调控新政之前。
易居中国9月21日发布的监测数据显示，上海2/3左右在售的楼盘4月18日-9月15日期间的成交均价，超过了今年1月1日-4月17日的均价。
该机构对比上海200多个楼盘出台房产新政前(1月1日-4月17日)的成交价发现，新政后(4月18日-9月15日)成交价比4月新政出台后价格高的楼盘有145个，约占目前在售楼盘的约6成，而成交均价比新政后低的楼盘只有83个。
“房产新政过去近半年，市场信心已经得到恢复。近期市场上通胀的预期加强，现在又有一些投资客出于资产保值、升值的目的，投资性购房的需求又开始抬头了。”易居中国分析师薛建雄表示，投资购房再次开始入市，成为近期沪楼市价格反弹的重要原因。
在9月沪楼市成交量回暖的时候，上海一些豪宅的价格出现了明显的上涨态势。
据第一太平戴维斯统计，8月份上海均价在3万元/平方米以上住宅的成交量达到9.6万平方米，是7月成交量的2.1倍。
佑威地产分析师陆骑麟指出，在楼市成交量上升的时候，如果上海的一批高档房集中上市成交，那么上海10月份的成交均价无疑将出现大幅反弹。
中原地产高级研究员刘渊表示，九月份沪楼市成交量回升的情况下，成交价也开始上涨。而价格在上涨的不仅仅是高档房，普通住宅的价格也有所上涨。
新浪乐居对沪打折楼盘的价格统计显示，上海7、8月有降价和打折的150个楼盘中，9月份有近七成楼盘的销售均价回到了新政出台前水平，而在浦东、闸北、嘉定、宝山的一些楼盘出现不同程度的上涨，涨幅最高的高达两成。
网友：6成网友认为楼市已回暖 投资投机比例增加
在新浪乐居9月23日举办的“金九银十万人抄底总动员”活动中，调查数据显示，62.4%的看房人认为，上海楼市已经全面回暖。事实证明，上海楼市目前需求较旺。9月23日，新浪乐居金秋购房季？万人抄底看房团上海站出征，共10980名网友参与，意向成交298套，成交金额逾6亿元。
另外，新浪乐居“金九银十”一项调查数据显示，半数以上的开发商对未来楼市十分看好，并且愿意通过各项策略拉动金九银十市场成交。本次抄底行动中便有不少楼盘与新浪乐居联动，打出“独家优惠”的策略。
在看房现场发现，尽管楼市加紧二套房贷的监管力度，不少楼盘抱怨贷款办理受阻，但仍有不少改善型需求、投资需求入市。本次抄底总动员的看房群体中，改善型需求人群占1/2之多，其中不少购房者已有多次购房经历，或已拥有多套房。
易居(博客)研究院综合研究部部长杨红旭分析：目前的上海楼市处于恢复性反弹，已初露回暖迹象，开发商加大推盘力度，刚需难以持久观望，改善性需求入市，甚至投资投机需求的入市均成为造成回暖主因。持续多久？须看接下来的政策方向。
政府态度：中央决心未变 调控政策不放松
从温家宝总理公开表示要在任期内解决房价问题，到4月中旬出台楼市调控政策，再到李克强副总理在短短8天时间内两度要求坚决遏制房地产投机炒作，以及温家宝总理近日在达沃斯论坛上发表演讲时再次强调稳定房价，并要求地方政府履行好责任。可以这样说，中央在房价和房地产问题上，决心一直没有改，态度一直没有变，目标也一直没有调。这也意味着，在房价没有稳定、房地产市场没有基本走上健康之路的情况下，中央是不会轻易取消对房地产市场的调控的。而会不会继续加码，如何加码，何时加码，则要看楼市和房价的变化情况。
9月以来，上海市政府在楼市调控方面动作频频：9月2日，上海市房管局出台 “沪五条”，重申“3万平方米以下楼盘必须一次性上市预售”；接着不少高端项目开发商反映，有关部门正严控单价3万元以上的项目上市；9月18日，“中国上海”门户网站公布市财政局相关通知，明确收紧首次购买普通住房契税优惠政策；9月20日，市工商行政管理局又发布通知，将集中开展为期一个月的房地产中介市场专项整治，查处房产中介与房地产开发公司串通，联手内部认购、弄虚作假、加价倒卖等行为。
开发商：恐新政出台小心谨慎 不断试探
作为被调控的主角之一，开发商在本轮楼市调控中的表现，不仅让大家大吃一惊，而且让我们产生了许多担忧。因为，以往的调控到了目前这个状况，开发商早就顶不住了，早就惊慌失措了，早就会以降价来回笼资金了。但在此轮调控中，开发商至今没有表现出一点紧张和恐慌心理，也没有降价的迹象。需要注意的是，这也并不意味着开发商没有一点儿担心。实事求是地讲，从开发商目前的心态来看，面对住房消费需求被激发，他们十分希望通过涨价来进一步刺激购房者的购买心理，但是，他们更加担心，一旦出现价格上涨的现象，中央极有可能进行二轮调控，甚至不惜拿出核调控手段，这对开发商来说是不希望看到的结果。也正因为如此，对绝大多数开发商来说，都在以等待的心理、试探的方式看待中央的态度，看待下一步调控会出现怎样的变化。
客观的说，本轮楼市调控施行至今，一度绝迹的排队买房的场景重新出现，“日光盘”也频频涌现。在政策的重压之下，资金链吃紧的部分开发商开始利用成交回暖的势头逆势提价，令北京、上海等地楼市逆市出现了“量价齐升”的现象。业内人士认为，这很可能引后续调控政策出台。
对于沪楼市价格的上涨，开发商并不认为这是个好消息。“并不是每一个开发商都在9月份获得不错的销售业绩。我认为所谓的楼市'回暖’如果变成过热，引起政府实行二次调控，那恐怕开发商的日子又要紧起来了。所以现在最主要的是要在今年年底前把房子卖掉。”置沪房产市场总监付琦在接受记者采访时表示，在楼市调控依然从严的大环境下，房价仍将是政府及市场博弈的焦点。
沪开发商对楼市的反弹持谨慎态度，认为楼市的未来存在诸多不确定性。新浪乐居近期的调查显示，上海9月预计新开楼盘数将达95个之多，上海超过50%的开发商对9、10月份的成交抱有很大希望，表示愿意通过降价策略拉动金九银十楼市成交。有4成开发商认为未来走势仍不明朗，并愿意通过促销或团购打折等手段来加快销售。
“还是应该加快销售速度。我相信这也是不少开发商年底前最重要的任务之一。”中星宏达置业一位销售经理向记者表示。
刘渊指出，开发商之所以愿意实行打折，是因为9月份成交量的反弹中，首先是被自住型需求带动起来的。一旦引发市场房价的再度大幅攀升，可能会超过当前自住需求的承受力，而导致正在释放的需求再度被压抑。
“如果沪楼市成交价格短期内再次快速上涨，可能会引发政府二次调控来抑制这种势头。”刘渊表示。“要么快点把房子卖出去，要么等着政府下一轮调控。”大华集团相关人士认为，如果不能在年底前获得销售业绩，又碰到下一轮调控，那么开发商的资金将出现问题。
业内：楼市回暖不能仅凭数据 未来楼市博弈还将持续
当下，对于楼市未来的走势存在一定的分歧。其中，有分析认为，在目前“低价热销、高价滞销”的市场环境下，部分纯新盘有望选择低开，以价格换销量，届时房价可能会出现一轮调整。也有分析认为，9月的市场可以说是下调与反弹的压力并存，而价格出现新政后首次上涨的可能性非常大。
“成交量的快速上涨有很多原因，不能盲目地凭借数据就判定，市场需求认为楼价的底部已到。”9月15日上午，建设部的一位官员说，“8月通常是房地产企业可售房源入市开始增加的周期，可售房源总量的增加，也会导致成交量较此前有比较大的增长。”
万科、合 生创展等房地产企业的可售房源分布结构，也从侧面佐证了这位官员的说法。合 生创展新任行政总裁薛虎告诉记者，上半年和下半年供应的比例分布大概是四六开；而万科在供其高管进行决策参考的内部市场研究材料中也表示，万科60%的房源集中于下半年，尤其是8月以后。
中原集团研究中心高级经理刘渊认为，近期决策层调控从紧不放松的舆论压力渐大，而一手市场新增供应亦将陆续加大入市，预计市场短期内仍将维持波动上升之势。
就国家统计局公布的8月份数据中有关房价、销量、投资等数据，任志强一一加以解读，他认为房地产市场回暖与上涨属于谣言，“哪里来的回暖与上涨呢？”在用数据说话后，任不仅反问。
8月统计数据显示，房价同比上涨9.3%，涨幅下降1%，并连续数月同比增幅下降，从4月份新政出台之前的12.8%、再到12.4%、11.4%、10.3%，到8月变成了9.3%。
在供给量不断增加中，持续以每月一个或一个多百分点的速度下降，任志强认为这表明已进入合理的循环。“连续三个月的价格环比都处于下降或持平。房价环比不动，但CPI和PPI都在高速上涨，就已经是房地产实际价格的下降了。”
他还提到，各城市中的涨跌各有不同，供求关系紧张的城市大多价格下跌，反而是原来价格不高的城市中，价格保持了上涨。
在任志强看来，国十条调控政策效果已经显现。国十条并非一刀切的针对所有城市，目标也并非是让房价暴跌，而是“遏制部分城市的房价过快上涨”，而目前价格环比的零增长甚至是负增长就已经证明了政策的效果和市场的平稳。
除房价环比数据外，任志强还结合销售的同比数据，以此来验证其“市场并未量价齐升”的观点。
今年3月销售同比增幅为35.8%，随后一路下滑，4月32.8%、5月22.5%、6月15.4%、7月9.7%、8月6.7%。去年全年销售面积约9.4亿平方米，而今年至8月份为止仅为5.27亿平方米，后四个月都按8月份6886万平方米的销售量计算，则全年仅约为8亿平方米，则全年的销售面积总量不是增长而是同比将下降10%-15%。
数据显示，全国房地产销售金额的同比增幅也从3月的57.7%逐月按55.4%、38.4%、25.4%、16.8%和8月份的12.6%快速下滑着，“哪里来的回暖与上涨呢？”任志强在博文中反问。地产人士表示，此前成交量的快速上涨有很多原因，不能盲目地凭借数据就判定楼市回暖，接下来的楼市将处于长期博弈当中。