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提要:二级城市——转型市场,市场具有流动性,处于透明到半透明状态,拥有真正国际级的商用物业存量,正在开发基础设施和高附加值活动。二级城市——转型市场,市场具有流动性,处于透明到半透明状态,拥有真正国际级的商用物业存量,正在开发基础设施和高附加值活动。
中国房地产市场:快速迈向成熟
概述
中国一线城市的房地产市场正快速迈向成熟。
过去十年间,上海和北京的房地产市场经历了举世瞩目的转变。根据我们对全球22个主要城市的研究分析表明,上海和北京均已快速进入成熟曲线上升通道。2000年,两个城市还处于“新兴”或“三级”城市类型,分列第14和第15位。如今,两个城市分别占据第10和第11位,被归类为“转型”或“二级”城市,呈现跳跃式发展,并且拉大了与“金砖四国”其它主要城市之间的差距。
中国在房地产市场成熟度曲线上的攀升主要归功于中国大量的基础设施投资、卓有成效的政府政策、长期规划、房地产项目的高速建设以及强健的国内经济发展等因素的有效综合。这些因素还将继续影响中国的房地产市场,从而打造一个独一无二的中国模式,并得到全球诸多新兴市场的密切关注。
中国目前的发展阶段还不完全具备传统成熟市场的特性,中国的一线城市要成为房地产“一级”市场,还需关注以下几点:
提高市场透明度,借助建立活跃的房地产投资信托(REIT)市场、建立强有力的投资绩效基准以及提高房地产租用成本的透明度等措施。提高市场透明度将有助于改善市场效率、促进长期稳定的投资,并为中国国内企业参与国际房地产市场竞争创造更有利的条件。但是,目前更为迫切的需求是市场增长,在中短期内将优先于透明度的改善。
加强与国际资本市场的联系,提供更多的投资工具,促进资本的流入,同时为中国资金稳固立足海外市场创造条件。中国目前是全球排名第五的最活跃的房地产投资市场,但主要仍是由国内投资者带动,中国对全球商业地产跨境直接投资的贡献不足1%。
开展由专业管理提供支持的绿色建筑计划,这不仅将有助于实现中国政府制定的节能减排目标,还将显著提高单个资产的吸引力,降低运营成本。预计至2020年中国将新增约4500万平方米的甲级办公楼、约1亿平方米的商铺和4000万平方米的现代仓储设施,因而有大量的机会来进一步提升商业地产的整体品质。
建成一个高水准、全球化的企业基地,在全球发展最快的亚太区中,作为全球第二大经济体中国的核心城市,上海和北京在全球商业层级中继续攀升的潜力不可限量。
但这两座城市如果要力争成为“一级”城市,还需进一步提升城市的竞争力,这可能要求两地政府对部分政策进行调整,创造更为灵活、便捷的商业环境。
一级城市——成熟市场,这些市场通常透明度和流动性很高,拥有优质的房地产存量和完善的基础设施,以及一个全球性、具有高附加值功能的企业基础。
二级城市——转型市场,市场具有流动性,处于透明到半透明状态,拥有真正国际级的商用物业存量,正在开发基础设施和高附加值活动。
三级城市——新兴市场,低透明到半透明,拥有大量的建筑和基础设施开发,企业基础正在形成,但投资活动不活跃。
四级城市——初期市场,透明度低,新建项目少,基础设施落后,跨国企业活动有限。
引言:转变的十年
在过去的十年间,中国大陆地区的房地产市场经历了举世瞩目的转变。空前的城市化进程、大量的基础设施建设以及与世界经济的融合,房地产行业也同时得到了快速的发展。
中国房地产行业的转变速度非常惊人。
十年前,中国一线城市呈现的还是“新兴市场”的特征:上海和北京的房地产市场透明度很低,商业地产投资市场的交易不活跃,投资收益率达到两位数,甲级商用物业的存量较低,绝大部分的跨国企业仅仅设立小规模的办事处。
如今,中国房地产市场持续成为全球瞩目的中心——中国是全球排名第五的最为活跃的房地产投资市场,其一线城市拥有大量国际级商用物业存量,几乎所有的大型跨国企业都已进入中国市场积极布点,越来越多的国内企业也在竞争中占得一席之地。中国的全球排名提升并不仅仅因为投资活动的活跃,同时也反映在其“房地产市场成熟度”方面所取得的提升。尽管许多分析人士依然认为中国经济仍处于“新兴”市场之列,但仲量联行认为,从房地产市场的角度分析,中国的一线城市正快速迈向成熟。
本报告比照全球其它2 0 个主要城市,对北京和上海的房地产市场成熟度主要指标进行了打分。中国一线城市距离成为世界“一级”房地产市场已经非常近,但如果要进一步提升市场成熟度还需注意哪些方面?此外,我们还分析了中国40个二、三线城市还需要多久才能在市场成熟度方面取得同样的进展。
在评估中国房地产市场的成熟度方面,报告同时探讨了在某种程度上“以西方为中心”的成熟度定义对中国市场的重要性和相关性。中国在房地产市场成熟度曲线上的攀升,主要归功于中国大量的基础设施投资、卓有成效的政府政策、长期规划、房地产项目的高速建设以及强健的国内经济发展状况等因素的综合——这在其它房地产市场中并不多见。因此,中国房地产市场未来的成熟状况可能将与那些发达国家的截然不同,理解这些差异对于以下方面至关重要:
国际资本市场 对成熟度的传统观点将会影响市场人士对风险的看法,并进而影响到对房地产价格及选址的看法。
中国的城市发展 其房地产市场的发展方向将影响这些城市的未来发展。
全球房地产市场 中国应对经济增长和现代化的解决之道将对紧随其后的众多新兴市场产生深远影响。
评估房地产市场成熟度的基准
根据我们认为构成“成熟房地产市场”的四个主要指标,我们对中国的房地产市场成熟度进行了评估,这四个指标分别是:
高度透明的房地产市场,其特征为优质市场信息的自由流通、政策的有力执行以及公平的交易流程。
在资本流入和流出方面与国际房地产资本市场紧密联系。
符合未来企业需求的商用物业, 主要指环境可持续性、节能且管理优质的物业。
大量国内外企业的进驻,表现为企业活动及功能的深度和广度、领先企业及企业总部的进驻以及规范的市场运作。
我们对照全球其它20个主要城市,对中国一线城市—上海和北京—的市场成熟度进行了评估分析,涵盖了房地产特征的各个方面。这20个主要城市既包括伦敦和纽约等成熟市场,也包括拉各斯和开罗等“早期”市场。我们根据成熟度四个标准的13个主要参数对每个城市进行了评分。从房地产市场成熟度总体得分情况来看,这22个城市可归类为四个类型,主要特征如下:
一级城市——成熟市场,这些市场通常透明度和流动性很高,拥有优质的房地产存量和完善的基础设施,以及一个全球性、具有高附加值功能的企业基础。
二级城市——转型市场,市场具有流动性,处于透明到半透明状态,拥有真正国际级的商用物业存量,正在开发基础设施和高附加值活动。
三级城市——新兴市场,低透明到半透明,拥有大量的建筑和基础设施开发,企业基础正在形成,但投资活动不活跃。
四级城市——初期市场,透明度低,新建项目少,基础设施落后,跨国企业活动有限。
分析显示中国一线城市自2000年以来在房地产市场成熟度曲线中攀升迅速。
十年前,上海和北京分别名列第1 4和第1 5 位, 与其它“ 金砖四国” 的主要市场,如圣保罗、莫斯科和孟买等共同处于我们定义的“新兴”或“三级”房地产市场,而与伦敦、纽约、悉尼、香港和新加坡等“一级城市”则存在明显的差距。
如今, 这两座城市已跃居“ 二级” 或“转型”市场行列,在市场成熟度总体得分方面远远超越莫斯科、墨西哥城、孟买和圣保罗等城市,在全球排名中分列第10和第11位。北京和上海成为过去十年中市场成熟度得分提升最快的城市,目前在总体排名中仅位居马德里和首尔之后。
尽管上海和北京与“一级”城市的差距已大幅缩小, 但仍然有较为明显的差距。在以下各章节中,我们将评估中国在成熟度的四个核心指标方面的表现,审视中国和其它金砖四国市场之间所拉开的差距, 并探讨中国一线城市跃升至“一级”城市尚需做出的努力。
房地产市场透明度
传统意义上的透明房地产市场通常具备以下特征:优质市场信息的自由流通、政策的有力执行以及公平的交易流程。根据仲量联行每两年更新公布的《房地产透明度指数1》
显示,在过去十年间,中国已从不透明市场上升至半透明市场。由于专业服务机构日益增多、房地产政策持续公开地实施,以及税收合规性的日益增强,中国在市场数据提供方面取得了显著进展,尤其是在一线城市。但是,北京和上海在透明度方面的排名仍在圣保罗和莫斯科之后,圣保罗和莫斯科的土地利用规划和投资绩效指数显著提高了其相对得分。
尽管起点较低,但中国二、三线城市过去两年间在透明度方面的提升幅度位居前列。其中改善最为明显的领域之一是市场信息的可获取性,这其中也有仲量联行(如我们的房地产资讯服务)以及中国房产信息集团(CRIC)的部分贡献。
中国房地产市场如要进一步提升透明度,以下措施将有助于显著加快其实现目标的步伐:
建立一个基于国际企业管理准则的房地产投资信托市场。
建立一整套强有力的房地产绩效基准,帮助国内外投资者衡量投资回报。
提高房地产租用成本的透明度,为企业有效租用房地产提供支持。
改进政策在中国二、三线城市的执行力度。
为什么这些透明度指标对于中国市场至关重要呢?从短期来看,由于目前中国房地产市场仍主要由政府和国有企业所主导,透明度指标所带来的益处似乎较为有限。
对市场增长和基础设施建设的需求更为迫切,在中短期内仍将优先于透明度的改善。但从长期来看,透明度的提高将带来诸多优势,即便对于一个主要由国内需求推动的市场也是如此。比如:
透明度的提升有助于提高市场效率,更加完善的尽职调查将降低交易各方的交易成本。
透明度的不断改善有助于提高企业租户的运营效率。
其它市场的明显证据表明,高透明度有助于促进跨境投资。
透明度的改善有助于促进长期稳定的投资,否则投资者为保护其投资利润可能选择“投机性”投资。
随着房地产行业向机构投资者进一步开放,通过保险公司资产收购和房地产投资信托产品的开发,市场透明度的改善将对合理控制投资风险发挥至关重要的作用。