标题：中央重申房地产调控政策，全面挤压需求，政策预期仍在

　　国务院办公厅发文重申“国家有关部委出台措施遏制部分城市房价过快上涨”并提到五点措施。措施包括：各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度；完善差别化的住房信贷政策；调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策；切实增加住房有效供给；加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。

　　同时，财政部、国家税务总局、住建部联合发文《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》，规定：首次置业且为普通住房的，交易环节契税减半征收，90平米以下的，按1%计征；对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

　　申万点评：

　　（1）这一政策短期内对居民房地产需求（包括改善需求、刚性需求）有挤压作用，同时表明政府对房地产调控态度依然未发生变化，我们认为，后续进一步出台其他政策的可能性依然存在，对行业持谨慎态度。

　　（2）本次政策与之前的变化在于：一、90平米以下商品住房不再享受按揭贷优惠（针对刚性需求）：对于购买商品住房的，一律采用三成首付，比先前规定的90平以下的普通商品住房享受二成首付更加严厉；二、三套贷款停发及打击非本地投机需求政策扩展到全国（针对投机需求）：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款，这些政策原先仅仅针对房价过快上涨的城市，三套贷款政策原先可由当地商业银行裁量，打击非本地投机需求实施的城市包括一线的北京、广州、深圳和部分二线城市；三、调整个人所得税优惠政策（针对改善需求）：对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税，之前鼓励换房（财税字[1999]278号）的政策“为鼓励个人换购住房，对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。”被废止。

　　（3）本次出台政策仍低于我们的预期，后续进一步出台政策的可能性还很大，出台的节奏依然要关注房地产销售交易市场的变化情况。后续出台政策可能性大的理由如下：一、房产税将可能由城市试点到全国，其实施将是一个长期过程，我们不排除其在后续出台的可能性：文中提到“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国”；二、房地产调控地方实施细则存在进一步加强的可能：文中提到“未出细则的要立即研究制定贯彻落实，已出细则的要进行调整和完善”，尤其如上海等一线城市仍未出细则，具有风向标效应。