标题：限购令将提前终止上海今年楼市行情？ 业内称关键在于能否令非沪籍家庭不能买第二套

　　“未来两个月的市场一定会比今年4月份以后还要冷。”在上海昨日（10月7日）出台上海市政府批转市住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》以后，上海一家房地产开发商的市场部人员第一时间反映就是这一政策几乎是上海有史以来最严厉的一次房地产宏观调控。

　　因为，其中第二条意见明确规定，暂定上海及外省市居民家庭只能在上海新购一套商品住房（含二手存量住房）。违反规定购房的，房地产登/记机构不予受理房地产登记。?“还有什么样的政策比剥夺人的购买资格还要严呢？”

　　但克而瑞中国的分析师薛建雄却认为，上述政策对上海楼市后续影响不大。关键在于之前北京也出台过类似的“限购令”，但在八月份市场回暖后，北京和上海等其他城市一样回暖，并未受到限购令的影响。

　　上海房地产业内认为，限购令是否能真正抑制上海房价反弹的关键是，能否吸取北京“限购令”只针对北京人，而无法限制非北京户口的外省市人买房的教训，令想买第二套房的非上海户籍人口无法出手，将是决定这一政策成败的关键。

房展火爆行情或逼监管部门快速出手

　　自9月29日国务院多部委出台更多措施巩固房地产宏观调控效果以后，上海仅仅只隔8天就在国庆长假的最后一天出台了十二“意见”，进一步遏止房价的上涨，或多或少与上海十一假日房展火爆局面有关。

　　在被称为比史上最严厉宏观调控还要严厉的二次楼市调控前，上海十一假日房展居然要比四月楼市后的五一房展人气火暴很多。而且，大部分开发商仅仅只给出了98折的小幅折扣，但是依然吸引了大量购房者登记。

　　《每日经济新闻》记者曾于10月4日调查了上海若干楼盘，发现这些楼盘虽然大多远在郊区，配套和交通均不太方便，且单价都已经超过了2万元一平方米，但展位前都有十多人排队登记自己的购房信息。

　　火热的场面，让上海房地产业内认为，上海市政府很有可能在长假结近尾声的时候出台更严厉的宏观调控政策，以抑制上海房价的快速反弹。果然，10月7日上海就批转并公布了住房保障等多部门的“意见”，进一步抑制房价。

能否抑制房价重点在限“外”

　　与国务院9月29日的楼市新政相比，上海这次的“意见”，更多地是对国务院措施的具体执行，比如明确上海本地户口包括外地家庭只能购买一套房，而这一措施出台的影响力，甚至比正在加速出台的房地产税威力更大。

　　上海房地产业内人士邹进一说，上海从来就没有规定过限制个人买房，并且不让交易中心办理登记的政策。但如今这一政策出台，几乎令上海本轮楼市行情提前终结。根据他此前了解的情况，上海市住房保障部门和民政、银行征信等部门早已实施了联网，可以了解到一个人的家庭、婚姻资料，能迅速作出购房者是否已购买过第一套房的情况，因此上述政策将极具杀伤力。

　　但是，中国房地产信息集团分析师薛建雄却表示，限购令对上海影响并不大。因为，北京曾在4月17日国务院楼市新政出台以后，首先出台新规，要求限制购房者在北京购买第二套住房，但起的作用却效果甚微，北京楼市不仅在4月份以后很少出现降价销售的情况，而且在8月份以后也和其他城市一样迅速成交反弹。

　　对此，北京当地房地产业内人士说，北京的房地产“限购令”，其实主要是针对北京本地户口的购房者。而北京本地户口购房者购买能力本来就弱，大部分前来北京买房第二套房的都是外地购房者，因此影响不大。

　　薛建雄表示，上海可能也会出现同样的情况。虽然，上海明确规定外地购房家庭不能买第二套房。但是，上海目前很可能无法查阅到非户籍的外省市人口家庭和婚姻情况，无法确定申请购房者其家庭是否第一次购房。而根据以往历年来的统计，非上海籍购房者通常占到上海每年购房人群的50%以上。也因此能否限制非本地户籍的外省市家庭只能在上海购买一套房的政策真正贯彻，将成为决定上海10月7日出台的上述政策最终能否取得预期效果的核心问题。

绝大多数新楼盘将被预征5%土地增值税

　　除了限购令外，上海提高土地增值税的预征率，也是抑制房价大幅上涨的有力手段。上海明确将加强土地增值税征管，按不同的销售价格确定土地增值税预征率，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。住房开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。

　　薛建雄说，按照这一规定，上海绝大多数的项目都需要按5%左右的比例预征土地增值税。

　　而上述做法显然会将加重开发商的税负成本，在短期市场成交看淡的情况下，势必会令开发商抑制住房价上涨的冲动。但从长远来看，土地增值税的成本最终还是会被增加到房价中，由购房者来承担。