标题：“江苏试点”控制普通商品房调价时间和幅度

　　调控房价，物价部门也终于出手。昨天记者从江苏省物价局了解到，泰州、扬州、昆山等地已经有了以地方政府为问责人，进行地区性商品房价格宏观控制的房地产市场管理思路，对普通商品住房价格进行了地域性调控的探索。

　　江苏出手了

　　试点控制普通商品房调价时间和幅度

　　时间：3个月以上;幅度：不超过3%

　　泰州昆山给房套笼头

　　以泰州市为例，2009年，泰州市区普通商品住房价格过度上涨，2010年一季度房价继续反国家控价政策逆势过度上涨，在此情形下，泰州市物价局借鉴昆山和扬州市做法，在普通商品住房价格调整的时间和幅度上进行必要调控：一是规定开发企业销售调价期间为3个月以上。

　　从实践看，3个月的期间符合正常的销售周期和市场经济规律，也符合消费者可承受的调价期间。二是规定开发企业每次调价幅度不超过3%，下浮不限。

　　对于这一举动，泰州当地的物价部门认为，这样操作是符合房地产市场发展规律的。

　　第一，开发企业仍掌握自主定价权限。企业在自主定价过程中可以充分考虑开发成本、不可预见费用和适度的利润，可以对周边房价作出准确判断，通过比较后，制定可行的销售价格。第二，开发企业可以多次调价和跨年度调价。每3个月可调价一次，全年最多可进行4次调价，而且跨年后可以继续使用3%的价格调整政策。第三，市场经济法则限制不当暴利。

　　这是根据泰州市区经济发展速度、居民消费水平提高幅度、物价上涨指数以及房地产市场实际情况等综合因素确定的，既符合房价适度上涨的趋势，又能有效控制其过度上涨。

　　虽然所定幅度还要经过实践的检验，或根据房地产市场的变化作必要的调整，但可以预见，调价期间和幅度的控制政策可以长期使用。

　　管住普通房就是管好房价

　　江苏省物价局对于以上物价局的“吃螃蟹”之举给予了肯定。根据物价部门的介绍，房地产市场的冷与热、稳与乱，主要体现为商品住房的价格波动，而商品住房价格是否平稳又集中反映在普通商品住房价格上。在商品住房中，80%以上的消费群体是购买普通商品住房。

　　换言之，普通商品住房成为关系国计民生的重大商品，各级政府必须予以高度重视。

　　南京应适当启动价格控制

　　控制普通商品住房价格过度上涨成为中央和房地产业有识之士的共同观点。

　　但在如何控制房价过快上涨问题上存在两种不同的理念和模式，一种是直接的、硬性的价格控制;一种是间接的、柔性的价格控制。前者是对普通商品住房实行政府指导价管理，控制价格上涨的时间和幅度;后者是通过金融、税收、土地、销售政策的调整，迫使开发企业修正自己的价格行为。

　　在南京等地，房地产理论界有一种话语权很强势的观点，认为住房既然是商品，就应根据市场法则，让开发企业自主定价、自主销售，政府无需干预，也不应干预。

　　这也导致南京物价局一直未曾出台类似政策。只是对经济适用房采取相关物价调控举措。

　　而现在业内越来越多的人士认为，仅靠间接调控是不能完全解决现实问题的，在价格可能或已经过度上涨的情况下，应当采取直接的硬性的可操作的价格调控措施。

　　普通商品房房价调控之泰州经验

　　备案价格即最高销售价格

　　泰州市价格部门出台调控措施时，规定备案价格为最高销售价格，实际成交价格不得高于备案价格，也不得低于备案价格的8%。

　　为了加强普通商品住房价格动态监测，还实行了成交价格报告制度，要求各销售项目在每季度第一个月10日内将上季度实际成交价格报告物价局和房管局。这些配套制度和规定，促使开发企业慎重地确定初次备案价格和每次调价，从而达到了规范企业自主定价行为的目的。

　　商品住房“一价清”制度

　　泰州市价格部门规定房地产开发企业在价格备案后销售商品住房以及车库、阁楼、储藏间等附属用房时，不得在签订的销售合同之外将应纳入房价的费用游离于房价之外，形成单独收取费用的条款;不得在销售合同签订后，或在房屋交付使用时，在房价之外重复收取相关费用;除住宅小区公共部位维修资金外，房地产开发企业在接受其他单位，代为收取房价之外的其他费用时，应出具代收依据和委托书，不得强行代收。通过规范的可控的价格备案，进一步提高了开发企业执行“一价清”制度的自觉性。

　　落实各类商品房明码标价制度

　　泰州市价格部门除规定普通商品住房价格调整限时限幅外，要求开发企业调整价格时要到物价局重新备案各类商品房价目表，并在销售的当日，在销售场所更新商品房价目表。与此同时，市物价局价格信息网同步公示各开发项目的各类商品房价目表，从而促使开发企业诚实守信、阳光销售。