标题：调控新政 抑制了哪些需求？

近期的楼市，再一次成为关注的焦点。先是9月29日，楼市再出五大调控措施，对首套房首付一刀切为三成，停止发放第三套房贷款。然后是10月11日，江苏省四部门联合发布具体通知对家庭非唯一住房契税一律征收3%。
二次调控政策让市民看到了国家将宏观调控进行到底的决心，也重新开始了房价下跌的期盼。

　　首付三成抑制超前购房需求

　　9月29日，“商品住房贷款首付比例全面调至30%及以上”，消息一出，有人拍手称快，“看到更严厉政策、看到国家楼市调控的强大决心”；也有人开始怀疑，“这条规定是否打击面太广，误伤到刚需人群？ ”

　　众所周知，首付比例增加，提高了买房的门槛，这对大部分买房压力原本就很大的刚需族来说，更是加重压力。

　　反观近期苏州楼市，在首付提至三成后，日均200多套的成交量仍让人们看到了苏州购买力的强大。而分析近期卖得较好的楼盘可以发现，推动成交量的依然是那些以中小户型为主的刚需楼盘。

　　刚需的购买力到底有多大？苏州楼市到底有多少购房需求是真正的刚性需求？“现在不买，以后就买不起了。 ”揣着家里七拼八凑借来的30多万元，在园区某企业工作的小方从今年8月份开始也踏入了看房者行列，“一年前读大学时，做梦都想不到毕业一年就考虑买房。市场逼的，也是家里逼的。 ”老家位于吴中区濒太湖某镇的小方告诉记者，“人家还以为我能力有多大，实际上这钱一小部分是父母的积蓄，而一大半是家里借来的。其实我自己并不急着买房，但是房价实在涨太快，真怕现在不买，以后就真的买不起了，再说，自己年纪也到成家立业的时候，在苏州工作总得有个房子以备将来结婚所用。所以只好咬咬牙了。 ”小方说，一旦买下房子，以后的还贷会让自己背上沉重的包袱，“读大学时觉得自己工作了就轻松了，没想到工作了，生活的负担反而加重了。 ”“如果不是站在房产商的角度，我真觉得现在的购房群体太年轻化了，这种现象真的也是挺不正常的。 ”采访中，园区一楼盘负责人这样对记者说，“中国楼市真正发展起来也不过十来年时间。其实我们都应该了解一下，中国经济在国际上到底处于什么样的水平和地位？我们凭什么有全民皆买房的实力？ ”

　　有业内人士这样告诉记者，相关报道显示，目前英国首次购房者平均年龄为37岁，而在日本和德国的平均购房年龄为42岁。发达国家尚且如此，可以想见，目前在楼市的刚性需求者里，肯定占据了大量的超前、冲动购房等伪刚需人群。“从这个意义上来看，将首付提至三成实际是为了让购房者量入为出，选择真正适合自己的房源，规避不必要的风险。 ”

　　契税调整 抑制投资性需求

　　继上海、深圳等地相继出台地方调控政策后，10月11日，江苏省财政厅、省地方税务局、省住建厅等部门联合发布通知，调整契税政策。通知规定，家庭非唯一住房契税一律调整至3%，而家庭首套房中面积在90平方米至144平方米的契税也由原来的1%调整到1.5%。“这不是在打击改善性住房需求吗？ ”消息一出，很多人这样说。“此次新一轮的契税调整以90㎡和144㎡两种面积为界，可以明显看出大户型及二套房将在此轮调整中受到一定程度的打压，也看到了国家对于抑制房价过快上涨的决心和力度。 ”有业内专家这样分析，“此轮新的契税政策重点在于打击投资需求，因为90-144平方米是大多数投资者比较喜欢的户型面积，现在对家庭唯一住房提高0.5%的契税，也是让刚需族量力而行，不要冲动买房，对于一部分投资客来说，提高到3%的契税完全有可能让他们暂缓投资计划，也让某些改善性需求的购房者选择观望。从短期来看确实能在一定程度上保持房价的稳定。 ”

　　“从目前的新政来看，国家对自住需求购房仍是支持的。 ”有房地产专家这样表示，“此次房屋交易税收调整，一是增加了购买二套房的税收成本，二是对于依靠自住房升值获利的隐性炒房进行遏制。 ”

　　正在园区看一套复式大户型的夫妇对新政还不是很了解，听完记者的问题，他们微笑着说：“我们买的是144平方米以上户型，所以新政对我们没有影响，我们买房是自己有改善的需求，觉得在自己能力范围之内就会购买，如果新的政策提高了买房成本那也是没办法的事，可能是想让那些原本就没有能力改善居住的人暂缓买房步伐。”对于现在年轻人急于买房的现象，这对夫妇认为，超出个人以及家庭能力范围去贷款购房并不合适：“我们也是奋斗到30多岁才有了自己的小房子，到现在才想到换大套的来改善。国家出这样的政策也许就是为了限制盲目购房吧。 ”

　　上海限制购房套数对苏州是否有影响？

　　10月7日晚，上海市政府发布通知，批转了由上海市住房保障和房屋管理局、上海市城乡建设和交通委员会等部门制定的《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》。

　　该意见指出，在对“二次调控”严格执行的基础上，上海将进一步严格执行差别化信贷政策，抑制不合理住房需求，同时在一定时期内限定居民家庭购房套数，暂定该市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房（含二手存量住房）。违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。另外，在税收、动迁安置房、住房保障、土地供应等方面，《意见》都给予了明确的说明。

　　关于上海新规的出台，业内给予了不同的意见，虽然观点不一，但大家都认为在二次调控之后可谓是给上海房地产市场再次下了一服“猛药”，在上海买房将会越来越难。而苏州人普遍关心的是，随着上海新规的出台，是否会导致大量上海购房者涌入苏州市场从而导致苏州楼市再陷“疯狂”？

　　市民王先生在这个十一看了苏州多家楼盘，他告诉记者，他发现今年的十一期间，到苏州来看房买房的上海人特别多。“上海人到苏州买房是否会拉高苏州房价？ ”王先生颇为担忧。

　　显然这样的担忧并不是没有道理。上海人到苏州买房的现象早就存在，苏州某些轻轨盘上海人买房的比例高达三四成。有业内专家分析，从长期来看，受交通便利、居住环境舒适、房价相对便宜等因素影响，上海人在苏州买房会是一种常态。但是短期来看，一方面，异地买房贷款受一年社保证明等限制，“导致大量购房者涌入苏州市场”的论调为时过早。