标题：房产投资还能有几年光景？

　　说起投资这个事情，其实是由三个方面组成的：投资渠道、投资金额、投资回报率。

　　投资渠道就是把钱放在哪个口袋里才能更厚，投资金额与现在自己口袋里的钞票的厚度有关，投资回报率就是在一段时间后口袋里的钞票能厚到多少？

　　中国的投资渠道很狭窄，从2000年开始到现在，目前公众普遍认可的投资渠道无非还集中在金融品投资（包括基金、股票、保险品）、奢饰品投资（包括名表、珠宝玉器钻石等）、艺术品投资（包括古董、书画等）、硬货币投资（主要是贵金属投资）、房地产投资（这个大家都很熟悉了）这几个方面。

　　金融品投资是要求技术含量很高的投资渠道之一，跑赢CPI不重要，跑赢大盘也不重要，跑赢发改委才是中国金融市场的真谛。中国股票市场的大起大落，让金融品投资者很受伤。中国股市中有句名言：珍惜生命，远离股票；

　　奢饰品投资按理应该说是最稳妥的投资渠道，但距离普通民众很远很远，一块百达翡丽定制表至少百万元，钻石小于一克拉的几乎没有投资价值，和田玉籽料每克比黄金都贵……这样的投资品对于超过90%的中国民众来说都是很可望而不可求的；

　　艺术品投资的回报率很高，2000年的时候，中国书协主席张海先生的一幅字大约在2000元/平尺上下，现在张先生的字已经涨到了20000元/平尺左右甚至更高；1998年一款宋官窑汝窑笔洗在香港索斯比拍卖行拍出了1200万元的天价，现在估计至少应该在5000万元以上了。艺术品投资需要更好的眼力也需要很厚的财力，打眼的事情不仅仅出现在北京潘家园，也有可能发生在鉴赏专家身上。

　　客观说，我个人最喜欢的理财渠道就是硬通货投资。盛世的收藏，乱世的黄金，黄金在任何历史时期都是最稳妥的投资品。虽然黄金的增值能力相比很差，黄金是最好的避险投资品这一点却毋庸质疑。随着近期中美汇率之争战火又起，人民币走强和美元走弱，让黄金期货价格一路走高，2000年的时候一盎司黄金价格大约在700美元左右，2007年的时候也不过1000美元以内，2010年内突破1400美元关口存在着巨大的可能。

　　房地产产品我并不认为它是一种投资渠道，而是在中国市场经济特定发展时期所产生的，在一段较长时间内存在的，普通民众可以以相对较少的投入金额获取较大利益的资金流动方向。

　　第一：由于中国市场投资渠道的狭窄，房地产必然成为资金主流流动方向之一，尤其是住房作为生活必需品、高档耐用品，兼顾可以保值的大背景下，在普通公众金融品投资受挫、奢饰品投资不起、艺术品投资缺少眼力的事实下，房地产的资金流向几乎成为最为稳妥的方向之一；

　　第二：土地价值是房地产可以成为保值增值的最大因素。众所周知，建筑本身的价值是递减的，但是中国的土地财政让土地出让价格的上扬，从而拉动房地产产品价格一路走高，看到房价的飞扬，让普通民众跻身炒房大军，全民炒股演化成全民炒房，这在一定程度上更加速了资金向房地产市场的流向；

　　第三：较少的资金投入，可以获得超预期的收益，巨大的投资收益，使得房地产资金流加速，并成为房价走高的一大诱因。投资价格200万元的房产，投入起始资金仅需要60万元，而当这套房产上涨到250万元的时候，出售获取的毛利润就是50万元。这样高收益率在全世界范围内都是难得的。

　　当房地产投资变成房地产投机的时候，资金的安全性，包括公众个人资金和国家金融体系的安全就难以保障。这就是自今年4月份以来中央政府先后出台“4.24国十条”和“9.29新国五条”的最根本原因。

　　中央决策层看到了房地产市场给中国经济的拉动，也看到了房地产市场中的经济隐忧。过热的房地产资金流在加速中国城市化进程的同时，带来的负面影响日益扩大，全民炒房促使房价暴涨，高涨的房价已经脱离了居民的实际购买力，房地产资金流在某些地区已经演化成了机会主义者的投机。

　　有人曾经问我，最好的投资渠道是什么？在三年前，我告诉他说是房产和黄金。三年后的今天，我的答案是黄金和房产。

　　如果三年或者五年后还有人问我同样的问题，我的答案里肯定没有房产产品！

　　我始终坚信：全民炒房的时代一定会结束，中国政府绝不会允许房地产市场泡沫影响到中国经济的肌体。

　　但在最近三年内，如果中央政府在房地产市场上没有更为严厉的调控政策和经济杠杆、税收杠杆作用，房地产几乎还是城市中层民众主要的资金流向；

　　从这个层面上看，硬通货尤其是贵金属的投资至少在很长一段时间内还是最好的避险投资方式，无论是盛世的中国，还是乱世的欧元区。