标题：发达国家如何征收物业税和房产税

　　所有房屋都要征物业税

　　在比利时，所有的房屋都要征物业税，不管是办公用房、商业用房、工业用房，还是住宅。比利时分3个大行政区，各区的物业税交纳规则是相同的，只不过比例稍有差别。对于住宅，分新房和二手房两种。对于新房，买房的第一年，要收取增值税，统一为住房市场价格的21%。这个税由开发商或房产拥有者交纳，一般也就含在房价里面了。另外，对于住满5年以上的老房子，如果要进行大装修，也要收取增值税，价格为装修材料费及人工费的6%。

　　如果家里有孩子，或有残疾人，都可以免掉部分物业税，只不过各种情况免税的比例不同。另外，如果你的住宅是绿色住宅，比如说，用太阳能，用节能锅炉，也都可以免掉一定比例的物业税。总之，在比利时，有关物业税的规定很完善，很科学，业主也都很自觉地交纳。如果违反规则，将被处以巨额罚款，甚至坐牢。

　　美国

　　物业税是最大的税种

　　美国的税收五花八门，而物业税是美国主要的税种之一。如果在美国购买房屋等不动产，就面临着每年交税的问题。征收物业税在美国已经有上百年的历史，而物业税在各种税收中可以说块头最大。总体来说，房产越值钱，缴纳的物业税就越高，像好莱坞明星上千万的豪宅，每年缴纳的物业税至少在几十万美元以上。美国的物业税各州不同，各州、县都有独立的征收权。美国物业税最高的是纽约州的奥尔良县，物业税是3.05%，最低的是路易斯安那州的一个县，物业税只有0.12%。而平均来说，美国的物业税在1%左右，也就是买一套30万美元的别墅，每年需要缴纳3000美元的物业税。一般来说，人们在物业税高的地方更愿意租房而不是买房，比如在纽约，只有33%的居民拥有自己的房子，这个比例远远低于全美国平均67%的房屋拥有率的数字。当然，美国的物业税不是一成不变的，各级地方政府根据当年的预算、应纳税财产的总价值、其他来源的收入等变量确定其当年的物业税税率。由于用于设定税率的变量每年都在变化，因此地方政府确定的税率通常每年都不同。例如2008年、2009年金融危机席卷房地产市场，美国房地产市场量价齐跌，不少地方政府都出台了减免税收的措施来鼓励居民购房。

　　尽管物业税花费不菲，但总体来说，还是物有所值。美国住宅物业税的第一大用项，是本区内小学到高中、图书馆、社区公园等公共设施的改建和绿化等。因此许多家里有小孩的居民，宁愿选择物业税高一些的地方买房，以保证孩子能享受良好的教育和服务。而住宅区的垃圾回收、处理等服务性开支，则是物业税的第二大用项，例如每年秋天收拣落叶等等，政府往往会提供免费的服务。在一些地方，政府还会用部分物业税设置基金，甚至把基金推入债券市场筹集资金，用于社区公共设施的大型改建。

　　法国

　　物业税分地产税和居住税

　　法国的物业税主要是地产税和居住税。地产税和居住税是由法国各大区、省、市镇征收的地方税。地产税分为“建成房屋土地税”和“未建房屋地产税”。地产税由业主缴纳。税额以地产的租赁价值作为征税基础，乘以一个可调整的税率，计算得出。每年的税率由房屋所在市镇确定。居住税由房屋的居住者缴纳，不论是居住者是业主还是租客。如果房屋空置，业主无需缴纳居住税。居住税的计算方法与地产税一样。如位于巴黎15区，一处物业总面积在150m2左右。以2009年为例，共缴纳的地产税为2183欧元，居住税为3000欧元。

　　在法国，一些弱势群体可以享受免征地产税和居住税的待遇。比如，60岁以上的老人、残疾人、税收收入低于一定数额的人，以及与配偶、需要他负担的人共同居住一套房屋的人，都可以免征居住税。地产税的免征对象则包括75岁以上的老人，领取成年残疾人补贴的人等。