房地产业是我国现阶段经济发展的重要支柱产业和消费热点，也是与每一个百姓生活息息相关的产业。
2009年，贫困地区的苏北睢宁县房地产业完成投资为8.7亿元，比上年增长49.4%；2010年，当地房价的增长远超城镇居民可支配收入的增长。为解决当地百姓安居乐业的大事，从本地经济发展实际出发，当地政府在积极推动房地产业健康发展中，及时采取了一系列抑制房价过快上涨的措施，并取得了双赢效果。
杨艳林 刘峰 张甫文
位于苏北徐州市的睢宁县是历史上有名的贫困县，近两年来，在省、市一系列扶贫政策的激励下，通过实施“突破睢宁”一系列战略措施，全县出现了经济建设飞速发展、各项指标进位显著、社会各项事业蒸蒸日上的可喜变化。尤其在城市化进程中，房地产业发展已成为该县新的经济增长点，在GDP中占有重要份额，已成为推动睢宁经济发展的支柱产业。但在全国房地产业不断升温的大趋势下，贫困地区睢宁县的房价也是一路攀升，同样引起社会各界广泛关注。
一年多卖一半房，相关税费撑半壁
据睢宁县2009年统计年报可知，随着城市建设飞速发展，睢宁县城区建成面积已经达到23平方公里，常住人口约23万人，县城发展框架已拓展到53平方公里，给房地产业开发投资打下了强劲增势。究其发展特点主要表现为房地产业数量逐年增加，开发投资快速增长，销售市场繁荣活跃。2009年全县共有房地产开发企业37家，比2007年增加10家；其中二级房地产开发企业7家，比2007年增加3家；三级房地产开发企业23家。截止到2010年6月底，全县共有房地产开发企业38家，二级开发企业增加至8家。2009年，全县房地产业完成投资为8.7亿元，比上年增长49.4%。本年度虽受宏观微观经济环境好转和房地产优惠政策等因素影响，但全县房地产销售市场仍较为火爆，销售面积达42.36万平方米，比2008年增长了2.4倍。至今全县房地产业依然呈现良好的发展态势。尤其是房价一路攀升，其中商品住房均价在今年6月已由2007年的1633元/平方米上升到2600元/平方米，短短3年内上涨了67％。
伴随房价的不断上扬，房地产业对睢宁县经济发展的贡献也越来越突出。
首先，房地产业对财政收入贡献巨大。据睢宁县财政部门统计，2009年，房地产业产生的相关税费为5.1亿元，（其中税收为4.71亿元，涉建规费为3999万元），比上年增长84.1%，占当年一般预算收入的62%。房地产业相关的税费几乎达到一般预算收入的半壁江山，成为拉动地方财政收入增长的重要因素。
其次，房地产业开发拉动投资快速增长。2009年，全县房地产业实现固定资产投资为8.7亿元，占全社会固定资产投资的7.9%。
三是房屋销售快速增长促进消费需求旺盛。房地产业是一个具有高度关联的行业，直接关系到建材、装潢、家具等60多个行业。据测算，本地房地产业投资对消费的拉动可达到1:1的水平，即表明房地产业的发展对投资、消费和生产都有拉动，尤其对一、二、三产业都有促进发展之效。同时，房屋销售市场的繁荣，也有效带动了这些行业快速发展，突出表现在全县社会消费需求快速增长。2009年，全县社会消费品零售总额为53亿元，比上年增长18.7%，其中房地产销售额为14.74亿元，占消费总额的27.8%。
房价增长超收入，8年发展缺后劲
在笔者看来，睢宁县房地产价格虽然涨速较快，但已达上限且仍处于基本合理范围。从综合近3年全县商品住房与城镇居民可支配收入的调查数据来看，2009年睢宁商品住房均价为2114元/平方米，比2007年净增451元/平方米，增长27.2%，而2010年上半年又暴涨到2536元/平方米，比2007年净增525元/平方米；而城镇居民可支配收入2009年为10388元，比2007年的8050元增长29.1%，2009年房价收入比为6.10。因此该县的房价水平总体上来说是比较平稳的，目前还基本处于城镇居民“买得起房”这个阶段。但是从目前的房地产销售情况来看，2010年一季度商品住房销售均价已经达到2536元/平方米。按照目前的发展态势，到2010年底，预计房地产销售均价将达到2700元/平方米以上，预计要比2009年增长28%左右。根据统计，城镇居民可支配收入年增长比率在15%左右。也就是说，2010年房价的增长远超过了城镇居民可支配收入的增长，如果不及时加以调节，可能会产生泡沫。
据调查，2009年睢宁县房地产业繁荣活跃的内因主要有3个方面：
一是实施的优惠政策有力地拉动了房地产业发展。2009年，为了促进房地产业健康快速发展，县政府出台了专门文件（睢政发[2009]28号），主要从对开发企业规费减免、购房补贴等方面给予优惠，起到了积极促进作用。2009年实行优惠政策以来，累计减免各类涉建规费3542.9万元，返还涉建税收4044万元（其中已经兑现2044万元，其他2000万元正在按程序办理手续）。根据统计，此阶段累计开工商品房114万平方米。按此计算，此阶段房地产开发成本平均降低了67元/平方米。以上两项涉建税费的优惠，加上县财政应发放的购房补贴约4500万元，总优惠额度达到1.2亿元，占同阶段房地产对财政贡献的约24%。
二是2008年潜在的购买力在2009年集中释放。2008年，受金融危机影响，导致许多有购房需求的群众持币观望，到2009年受周边县市房价上涨的影响又出现了热买的局面。
三是土地价格上涨、建筑成本增加、造房结构改善和质量提高以及拆迁安置费用的增加等因素，也都为房价过快上涨创造了条件。
虽然近几年来，睢宁县房地产发展势头迅猛，但当地的工业产业支撑力度较弱，很可能会导致房地产业发展出现后劲不足的状况。目前，睢宁县仍处于工业化和城市化进程的初期阶段。从当前的发展情况来看，城市化的进程要快于工业化的进程。城市化进程的加快将有效推进工业化的进程。但是，如果工业化的进程不能及时“跟上”，而是“掉队”了，那城市化水平的提高将缺少根基和支撑，成为空中楼阁。作为城市化进程中的重要一环，房地产业的发展对工业产业的依赖度较高。
从实际的情况分析看，睢宁的房地产业发展始于2003年，过去8年的房地产业的发展，大致可以分为两个阶段。第一阶段是从2003年至2005年，主导因素是随着收入不断提高，群众（主要是城区居民）改善住房条件的愿望和要求越来越强烈，主要购房群体为城区原有居民，占总购房群体的80%以上。第二阶段是从2006年至今，主导因素除了群众要求改善居住条件之外，还包括“日益增长的房价让有需求的群众不得不买房”以及少部分投资性购房，主要购房群体中增加了“生活比较富裕”的乡镇居民。据初步统计，2006年，城区原有居民购房量占总购房量的60%，外来购房量（主要有乡镇教师、居民和少部分外地新就业大学生）占40%。2009年，城区原有居民购房量占总购房量的比例下降到40%，外来购房量占60%。如果不能加快工业化步伐，创造更多有吸引力的就业机会，吸引更多的农村居民和大学毕业生到县城工作，房地产业的发展就会出现有房无市、后劲不足的现象。
此外，随着拆迁难度和成本的升高，土地指标受限，导致房地产业发展难度增大。
一手抑房价，一手保发展
俗话说，是否达小康，关键看住房。这是关系到百姓能否安居乐业的大事，也是公民最基本的生存权力，决不能把住房问题简单的等同于财富占有和支配的问题。为抑制过快上涨的房价，促进房地产业健康发展，让广大老百姓都能得到实惠，睢宁县委、县政府在积极贯彻落实国务院出台的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》精神的基础上，组织县物价局、建设局、工商局、房管局等单位组成联合执法部门，坚持“明确发展思路，立足服务本地，理顺价格规律”的原则，切实采取了一系列行之有效的措施，做到了既抑制房价过快上涨，又促进了房地产业健康发展。
――积极宣传“国十条”政策。抑制房价要先从开发商让利做起，在积极宣传国务院出台的关于抑制房价“国十条”政策的基础上，县政府先后召开了房地产开发商关于“房地产发展形势分析会”、“价格约谈会”和“价格提醒会”，等等。严格要求开发商在房产定价中，既要考虑到地块坐落、建设质量等成本，更要考虑贫困地区百姓购房的承受能力，绝不能随风涨价。
――加大行业监管力度，规范房地产市场秩序。重点对建筑开发商、商品房交易机构不断完善监控和公示制度，让开发成本透明化。尤其是在严格备案程序上，有效控制了开发商炒作、哄抬价格等行为。如：今年初县物价局在积极会同有关部门突击清查备案超期房源的基础上，严格规定销售楼盘的备案价为本期销售的最高价，备案价执行时间不得少于3个月，超期后确需调整备案价的应及时到物价局重新备案。若发现房地产开发企业有超出备案价格销售的现象及时提出整改意见，并通过电视等媒体给予曝光。
――增加信息透明度，促进房地产市场健康发展。在不断加强房地产市场价格监测与分析工作中，针对出现的新情况、新问题，及时发布市场调控和相关信息，以便稳定市场预期，提高市场调控效果。尤其对各房地产企业的楼盘开发计划、建设阶段、上市情况及各地段的新房交易数据及时向社会公布，这样既便于消费者分析、比较，又能使其对房价趋势有一个相对准确的判断、理性购房。
――坚持推行明码标价、一房一价的消费模式。依据《中华人民共和国价格法》、国家发展改革委员会《关于商品和服务实行明码标价的规定》和江苏省物价局、建设厅《关于全面实施住宅商品房“一价清”制度的意见》精神，对全县境内开发、建设、销售商品房的房地产开发企业及销售代-理企业坚持定期或不定期地开展新建商品房销售环节明码标价专项检查，有效遏制了弄虚作假、变相涨价的违法行为出现。同时，积极发挥12358举报电话的投诉作用，以广泛发动全社会力量监督房价上涨。
――县政府积极采取建设经济适用房等措施，不断增加保障性房源。去年以来，为了切实解决一部分特困群众住房难的问题，县政府及时责成县房管局以建设阳光小区为试点单位，开发了一批经济适用房、廉租房；同时，城镇也充分利用建设新农村等优惠政策，依靠坐落城区优势，建设了一批安居房，大大缓解了房源不足，有效抑制了房价上涨。
房地产业是我国现阶段经济发展的重要支柱产业和消费热点，也是与每一个百姓生活息息相关的产业。贫困地区的苏北睢宁县从本地经济发展实际出发，在积极推动房地产业健康发展中，及时采取了一系列抑制房价过快上涨的措施，获取了显著的双赢效果。