标题：高喜善：房产税改革应把好“三关”

　　2010年5月27日国务院正式表态将“逐步推进房产税改革”列入今年深化财税体制改革重点内容之一；2010年9月30日，住建部、监察部等三部委发布了《关于进一步贯彻落实国发(2010)10号文件的通知》(建房【2010】155号)明确要求：“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国”。由此看来，在大家争论国家宏观调控中物业税是否要开征还没有结果的时候，房产税改革已经扑面而来，并已经引起了社会各界广泛的讨论。那么，房产税是否可以代替物业税，来实现本轮房地产调控的目标呢？

　　房产税和物业税都属于保有环节的税种，都应该具有调节居民收入分配；完善地方税收体系，替代土地财政成为地方政府重要而稳定的税源；增加住房持有成本，抑制投资投机性需求等功能。在房地产市场发展的不同阶段，发挥的功能也应该有所不同。房产税是既有税种，从免征到恢复征收，操作环节少，能够迅速在本轮房地产调控中发挥作用。因此我认为政府选择在房地产市场过热，房地产调控加强的时候提出加快推进房产税改革试点工作，目的十分明显，就是要发挥房产税增加住房持有成本，抑制投资投机性需求的功能。而增加地方税源，调节居民收入分配功能则不是要突出的重点。突出不同的重点功能，就要体现不同的房产税征收设计思路。如果是为了增加地方税源，就要扩大征收面，同时降低税负水平，形成长期稳定的税源；如果是为了抑制投资投机性的不合理需求，就要缩小征收面，同时提高税负水平，做到打击精准有力，避免误伤。因此我认为现阶段房产税改革的设计理念应该是：在不增加普通百姓居住成本的同时，重点打击房地产投资和投机需求，减少房地产泡沫，促进房地产市场平稳健康发展。

　　做好现阶段房产税改革，我认为应该把好以下“三关”：

　　第一关，建立合理的征收标准。

　　首先，房产税改革不应该增加普通百姓的居住成本。在现阶段，房产税改革的重点是作为房地产调控的工具和手段。因此，房产税改革的基础应该是建立在不增加普通百姓的居住成本之上。同时，也不宜将征收标准放得过宽，否则就达不到“房产税”改革的目的。具体来说，居民属于自住型的第一套和改善型的第二套住房原则上不应该列入征收房产税的范围，对于家庭拥有的第三套及以上住房，应被认作为投资或经营目的，恢复征收房产税。

　　其次，确定合理税率。国家希望通过增加持有环节的税收，减少投机和非理性成分，引导市场更多地回归由自住性需求、改善性需求为主的轨道上来。因此，应大幅提高税率，充分体现“乱世用重典”的意图，使拥有多套房产的征收对象付出更高的投资投机成本，这样才能够产生对投资投机需求的挤出效应。

　　最后，建议采用灵活的差别比例税率。房产税因其涉及面广、政策性强、管理工作要求细，可由国家规定一个税率范围，针对不同地区及房地产市场不同阶段灵活确定。这样既能保证国家宏观调控权，又能顾及各阶段、各地不同的实际情况。

　　第二关，合理确定计税依据。

　　世界上许多成熟的市场经济国家和地区都选择以“房产在某一时间点的公开市场价值”作为住房保有税的计税依据。由于我国正处于房地产市场快速发展的时期，各年间房地产价格变化幅度较大，定期对课税对象的价格进行评估是十分必要的。

　　对于运用评估值作为计税依据问题，不少专家学者曾提出这样的善意担忧：“以我国现有的房地产估价师数量来说，每年进行税基的认定根本是‘不可能完成的任务’，现有的量就需要三年才能评估完” 。诚然，这种计算方式在逻辑上是没有错误的。但是，根据北京首佳评估公司近二十年来积累的房地产评估经验，结合本人参与的“物业税批量评估可行性探讨”课题研究成果，如果采用批量评估是完全能够满足税基量大、面广的评估需要。目前我公司及部分评估机构已经建立了存量房自动评估系统，借助该系统就能实现科学高效的批量评估。因此，以评估值作为计税依据并非“不可能完成的任务”。

　　第三关，建立和完善房地产信息系统。

　　建立完善的房地产信息系统是征收房地产保有税的基础。应该以城市住房信息系统建设为重点、以房屋登记数据为基础，建立部、省、市三级住房信息系统网络和基础数据库，全面掌握个人住房的基础信息及动态变化。根据住建部要求，到2010年底，在全国各省(区、市)基本建立起房屋登记信息系统。目前，上海市政府已经批准成立了上海市房屋状况信息中心，此举就是房产税改革的一个重要的基础性工作。

　　在房地产市场调控正酣之时，房产税改革既然被作为利器推出，就应该起到众望所归的效果。因此，明确现阶段房产税改革的设计理念，把握好关键环节，相信房产税改革会在本轮房地产调控中起到决定性作用。

　　我认为，房地产调控成功的标志决不是市场长期的观望僵持，这种长期的观望僵持对房地产市场各方主体以及宏观经济的伤害是非常大的。房地产调控是否成功在于能否逐步挤出投资投机性需求，使房地产市场恢复到基于有效供给和有效需求主导的健康发展状态。如果说现阶段的限购政策成功遏制了投资投机性需求的话，那么房产税改革的成功才能有效地挤出投资投机性需求。房地产调控才能够取得成功！