标题：看商业地产发展之大三好 需规避潜在风险

　　“金九银十”历来被认为是住宅地产的专利，似乎已成了不可推翻的黄金法则。然而今年房地产市场的‘金九银十’产生了一些微妙的变化，商业地产大放异彩，逐渐浮出水面，备受关注和追捧。10月12日，地产服务商第一太平戴维斯发布北京市场2010年三季度报告。报告显示，三季度除零售市场之外，甲级写字楼租金普遍上扬，预计四季度商业地产售价和租金仍将继续上涨。

　　笔者认为在‘新国十条’等新政的强力调控、险资投资不动产落实、全球经济持续向好的大环境下，商业地产在2010年第四季度伊始迎来了迎来它的黄金发展期。

　　一好：新政赶走住宅投资客 转入商铺写字楼市场

　　三套房停止贷款，使投资客的“杠杆”效应立刻失效，而接踵而至的“限购令”使大批敏锐的投资客撤出住宅市场，转而投向商业地产，使得9月份商业地产成交面积增加45%。据数据显示，9月份北京市商业地产(办公楼和商铺)期房总面积为252746平方米，环比增加45%。不断上马的商业地产项目，相比低收高抛的住宅投资，商铺写字楼的换手率极低，绝大多数投资者都是长期持有，通过收租获取利润。 目前住宅市场价格上涨可能性不大，于是位置较好的商业地产就成了投资客的“避风港”。

　　新政后，北京多家商业地产项目开盘销售率异常火爆。作为北京今年最大的商业地产项目--银河SOHO，开盘三天创下46.75亿元的热销佳绩，其中仅6月27日开盘当天，银河SOHO销售金额就达到了27.7亿元位于西客站的光耀东方广场，9月15日开盘以来，首批五星级写字楼销售率高达82%。同时，在租赁市场方面，也是齐头并进的局面，一些只租不售的优质项目，例如坐拥CBD和燕莎两大商圈商机的中青大厦，出租率也已经在70%之上；位于东三环的嘉铭中心自8月正式亮相以来，也收到不错的市场反馈，一连串骄人的成绩在金九银十的季节跃然榜上。

　　二好：金融危机的影响消退   内地过半写字楼租户称不再受其影响

　　高力国际近期发布了“2010年亚太区写字楼租户调查”，调查显示全球金融危机对租户租赁决策的影响正在减弱，受访租户搬迁写字楼意愿最强烈的国家分别是中国(55%)及印度(58%)，这些租户计划在未来三年搬迁总部或重新布置及设计写字楼。调查涵盖区内9个国家和地区，包括中国及中国香港地区、印度、印度尼西亚、新加坡、泰国、澳洲在内的740家写字楼租户，其中351家来自澳洲及新西兰、389家分布其他国家和地区。52%受访租户认为，全球金融危机仍然影响其租务决定，但差异颇大。印度尼西亚、泰国及中国台湾地区的受访租户中，逾半认为全球金融危机仍然影响其租务决定，但大部分澳洲及新西兰的受访租户(83%)表示不再受影响。在中国内地，52%的受访者也表示不再受金融危机影响。

　　这充分表明，金融危机带来的影响全面退去，而正处于发展中的中国，在金融危机之后，很多市场需求重新得到释放，经济恢复发展，全球事务和经济合作扩张，导致内地办公需求俱增，这就大大刺激了写字楼市场的神经。目前我们市场还处于金融危机后的恢复期，笔者相信2010年以后，经济进一步恢复，办公需求会持续增长。

　　三好之保险商拿到地产“通行证”   短期内拉动部分优质商业地产

　　根据统计数据显示，从2006年到2009年年底，保险公司以自用的名义购买的写字楼面积已超过120万平方米，总投资额约为200亿元，已有近10家中外资保险公司涉及房地产投资领域。仅中国人寿在地产投资项目上的花费就已超过百亿元。另据统计，到目前为止，保险公司投入房地产项目的资金已超过325亿元，建筑面积至少有147万平方米。2010年9月5日，中国保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》。这是保险行业首部完整不动产投资办法，觊觎不动产已久的保险商们终于拿到了“通行证”，险资可以名正言顺地进入房地产投资领域了。按照这一办法规定，险企投资不动产的账面余额，不高于公司上季度末总资产的10%。据统计，今年二季度末，我国保险资金总规模已经达到4.5万亿元，这意味着理论上有4500亿元资金可投向地产领域。

　　而今年上半年的一系列调控政策，使得险资在住宅市场无利可图，投资性需求向商业地产转移；另一方面住宅开发商的战略重点也逐渐向商业地产倾斜。DTZ戴德梁行在国庆节的一份研究中表示，大量资金的入市将在短期内拉动部分优质商业地产的价格，而保险资金的入市，更将推动商业地产价值的提升。

　　努力规避风险 努力实现商业地产市场的供求平衡

　　商业地产成为越来越多资金涌向的热门领域，其风险也开始有所暴露。我们要时刻堤防再次爆发的金融危机，覆水难收，也要警惕各种投机资金潜伏危机，当各种资金蜂拥而至的时候，商业地产更要保持头脑清醒。切忌过度开发造成的资源不合理配置。规避风险，努力实现商业地产市场的供求平衡才是重中之重。