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标题：楼市“二次调控”后第一周二手房成交猛降7成

1楼

猴票1980 发表于：2010/10/19 10:36:00

9月29日，国家有关部委分别出台政策，加大对房地产市场的调控政策措施落实力度。为了解“二次调控”对我市房地产市场的影响，人民银行徐州中心支行进行了专项调查，调查显示：市场成交量萎缩、价格相对稳定、观望气氛浓重。
　　10月1日与10月6日东区和南区两楼盘新推出400余套房源，并伴有相关优惠活动，但售楼处看房者却寥寥无几，去的人也多是询价。可以看出，房地产市场观望气氛浓重，市民购房热情下降。
　　市房管局每日房产销售网上备案数据显示，二次调控后的一周时间内，即9月30日—10月6日，全市新房成交243套，环比萎缩33％，与一线城市住房成交量下降幅度基本一致；二手房市场成交72套，降幅达72％。由于二手房市场直接反应市场的活跃程度，具有先行性，预计未来一段时间新建房市场成交量会较大幅度下跌。
　　相对于成交量的敏感反应，房价却相对平稳，9月23日—29日全市新建住房成交均价为4111元/m2, 9月30日—10月6日的成交均价为4106元/m2，每平方米下降5元；而二手房的成交均价在政策出台后，每平方米下降了20－50元。
　　“二次调控”后，我市个人住房按揭贷款的发放规模比调控前出现了比较大幅度的下降。10月8日—14日，金融机构签约个人住房贷款516笔，金额13932万元，分别比9月23日—29日下降11.34%和15.06%；金融机构发放个人住房贷款493笔，金额14356万元，分别下降10.53%和10.16%。
　　■各界反应
　　开发商依然乐观，购房者有人欢喜有人忧
　　面对调控新政，政府部门、金融机构、开发商、中介、购房者的反应不一。
　　房产管理部门：
　　本次调控的重点直指投资和投机性购房，无疑对炒房有非常大的打击效力。“停止发放三套房贷款，以及对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”，这一政策将有力地打击游资购房，有利于继续稳定市场。
　　财税部门：
　　此次房产新政再次提及税费的影响，在已经出台了很多金融及土地新政的情况下，继续保留增加税费的可能，这将大大影响很多购房者特别是投机者对市场的预期，有利于抑制房价的过快上涨。
　　银行：
　　从增量角度看，首付提高可能会抑制部分潜在需求，短期房贷净收入的增速可能放缓，但利率提高增加了利差收入，首付比例的提高也加强了银行对风险的控制。
　　中介商：
　　“二次调控”政策出台后，9月30日市区新建商品住房成交登记数量激增到419套，购房者都想赶在政策细则实施前享受优惠政策。目前，市场各方都在等待市场的进一步调整，估计这种观望期大概需要2—3个月，楼市成交量萎缩后，房价才会盘整。
　　开发商：
　　一系列财税、金融、行政措施的出台，使得现阶段房价继续大幅度上涨的市场空间和政策空间均不存在。另一方面，由于徐州是三线城市，房价比一二线城市相对较低，加上城市化进程的加快、徐州都市圈的建设，预计未来5-10年，我市住房需求仍然旺盛，房价支撑基础牢固。
　　购房者：
　　从调查结果来看，大部分市民对新政表示欢迎，认为提高首付、停止向第三套房贷款等措施有利于抑制市场投机、引导合理消费，控制房价上涨。
　　此次调控政策的“一刀切”也造成部分改善型需求被拒之门外。赵先生考虑要小孩，原来结婚时的小房子不够住，刚看好了一套绿地世纪城的小高层，112平方米，价格68万元。因为是二套房，银行要求50%首付，加上交易税费，至少要准备36万元现金。一下子筹钱有困难，赵先生只能推迟购买计划。
　　■调控难点
　　房产信息不联网
　　实际操作有困难
　　调查中，我市金融机构个人信贷部门的工作人员普遍认为，在一系列调控政策中，关于“二套房”的认定依然存在盲区。
　　由于民政、银行、房产等系统相互之间不联网，房产及贷款信息无法共享。银行现行的二套房认定标准是基于人民银行的征信系统，只能做到“认贷不认房”；而房管局的房产系统也只能查询到以家庭为单位的个人在本地的房产情况，外地房产信息无法查询。
　　另一方面，“上有政策，下有对策”的违规现象层出不穷。新政策出台的同时，社会上各种应对之策开始盛行，如为规避二套房贷的高额利息，不少缓婚、假离婚族开始涌现；针对“不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”的条款，出现的借用他人身份证购房骗贷的现象。
　　再者，根据“二次调控”的相关政策，对于囤地捂盘的房地产开发企业，各商业银行将停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期，但对于如何认定囤地捂盘却没有明晰。
　　业内人士认为，金融政策是调控房地产市场的主要手段之一，商业银行是房地产市场的主要资金供给者，为保证新政的顺利实施，人民银行将加大对金融机构信贷业务活动的引导和督促。具有房地产市场管理职能的部门，在调控过程中也需要加强合作与信息共享。

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