标题：保险资金入市商业地产 商业地产价值有望提升

2010年9月，保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》。根据规定，保险资金投资不动产将仅限于商业、办公，以及与保险相关的养老、医疗等不动产，且5年内不得转让。据我们估算，未来约有4500亿元的保险资金可以用于投资商业地产。

DTZ戴德梁行中国投资部助理董事曹建指出，“保险资金进入商业房地产领域，有利于目前被明显低估的商业地产项目体现其应有价值，提升物业品质。同时引导更多开发商从事优质商业地产项目的开发。目前，虽然险资入楼市尚处在前期筹备阶段，但明年开始，保险资金或将成为大宗交易的主要买家。”

商业地产价值有望提升

从市场价格来看，商业地产的价值目前仍处于被低估的状态，尤其是二三线城市。以武汉为例，目前市场上的写字楼项目大多处于小业主分散持有的现状，物业品质难有提升，使租金上升潜力受阻。根据DTZ戴德梁行研究数据显示，2010年第二季度上海甲级写字楼租金为204元/平方米/月，南京为93.6元/平方米/月，杭州为114元/平方米/月，而武汉仅为59.4元/平方米/月。而事实上，有相当一部分进军中部地区的大型企业，有能力承受更高的租金水平，但同时对物业品质也有着更高的要求。“一线城市商业地产市场相对成熟，因此刚刚入市的险资可能会以此作为切入点。但长远来看，二三线城市的商业地产市场空间会更大。”曹建表示。

根据DTZ戴德梁行研究分析，大量资金的入市将在短期内拉动部分优质商业地产的价格。但商业地产投资者大多是机构，更多看重长期租金的表现，而保险资金也会选择长期持有等方式来进行投资，因此商业地产市场在未来依然会保持相对平稳的态势，不会出现大幅飙升。他指出：“保险资金是长期持有一个项目，不存在短期炒卖。相对来说，住宅市场更加大众化，更多受供需和政策影响，因此商业地产市场波动不会像住宅市场那么大。”

开发商融资渠道拓宽 商业地产开发商最先获益

一个商业地产项目从建造到招商，再到后期运营管理，通常需要长达3-5年的培育期，资金回笼周期相对较长，这无疑对开发商的资金链提出了更高的要求。为缓解资金链的压力，部分开发商不得不选择分拆出售，而导致项目后期管理的不可控及整体品质的下降。

曹建表示：“保险资金的进入，提供给开发商多一条融资渠道和退出渠道。险资可以通过整栋收购或参股方式从开发商手中接盘商业项目，开发商也不再依赖分拆出售来回笼资金。”除此之外，保险资金还可能采取开发定制的模式，即开发商根据保险公司要求开发地产项目，然后转售给保险公司。

尽管有相当一部分开发商正在转型进入商业地产领域，但是也不乏部分传统住宅开发商受困于资金链压力，仍处于观望状态。而与险资的合作，可能在一定程度上推动这类开发企业作出决定，积极投入商业物业的开发领域。曹建表示，目前各大保险公司还处在组建团队、初步接触的前期准备阶段，从实际成交情况来看，保险资金尚未大规模进入商业地产市场。

曹建指出：“金融风暴爆发至今已有两年，目前经济形势是稳步向上，但是房地产政策方面仍有较多调控，在目前的市场气氛下，买卖双方处于价格僵持期，以致今年大宗物业交易市场没有去年活跃。然而明年，随着险资入市，相信更多商用物业的大宗交易将会出现，而一些大型的商业地产开发商也将最先获益。”

更多阅读：

英皇金汇即发：中国央行加息 美元借机反弹
　　周二见美国财长盖特纳澄清说美国无意追寻美元贬值政策，亚洲市美元反弹或与此有关，但更关键的是昨晚中国人民银行在全无先兆的情况下宣布加息四分一厘，调升金融机构一年期存款基准利率0.25%至2.50%，调升一年期贷款基准利率0.25%至5.56%，风险资产突受打击提振美元显着反弹，创下两个月以来最大单日升幅，澳元更创下自6月底以来最大单日跌幅。美股三大指数跌幅都超过1%，除却中国突然加息之负面因素之外，有报导指机构性投资者太平洋(13.57,0.06,0.44%)投资管理公司PIMCO、百仕通及联储局纽约总部均向美国银行施压要求提早赎回其总值470亿美元的按揭债券，市场担心按揭资产支持证券市场及金融股将受压自打击美股表现，看来美元将可持续反弹。

　　市场焦点：

　　在今晚深夜二时正，联储局公布最近期经济报告褐皮书，理论上是本周重点所在，上次9月8日报告开宗明义指出，自7月中至8月底期间，经济活动较前期而言有广泛的放缓征兆出现，而因为近期数据略为改善，相信此部份说词会有不同，多半会描绘成无甚变化，这其实已反映两三个月前的经济疲软征兆最明显，现时可能已渡过最坏时刻。上次报告中的疲弱环节仍在房地产市道，指出在首次置业扣税优惠计划结束后下挫，建造业活动遂放缓，描述商业地产仍然颇疲弱，但某些地区已出现稳定征兆云云。最衰疲弱的商业地产市道也似渐有触底迹象，如果今次说词暗示有改善征兆也不奇怪，但重点仍在住宅地产市道，联储局计划的第二轮量化宽松政策侧重于购买国债，对刺激实体经济作用有限，可解释的除了州政府及地方政府债务市场濒危将极须联邦政府搭救之外，住宅楼市低迷亦相信是主因之一，尤其是近日多家大型金融机构及按揭贷款商涉及非法的断供强制收楼事件，对楼市可以构成不良影响，所以此部份说词一有恶化意味即会加剧量化宽松预期而不利美元。但如明早亚洲市美元不见继续向淡反应，则须慎防国会中期选举前的补仓压力已来临，美元反趋向上发展。

　　贵金属方面，中国人行非常意外的加息举措打压风险资产市场，美元大幅反弹自令贵金属显着调整。此前早上已见美国财长盖特纳祭出前几任财长那套强美元政策说词，另一方面日本财务大臣野田佳彦表示，全球领导人必须努力稳定外汇市场，本周晚些时候在韩国20国集团财长的会议上，工业化国家和发展中国家有可能讨论汇率问题。野田佳彦评论又反映本周五及周六举行的G20会议将探讨汇率问题，在近日全球可能陷于汇率战成为热门话题之后，人行突然选择在这个时间加息自会引来多方揣测。但无论如何，怎样的揣测都会削弱美国刻意将美元贬值的想法，换言之对美元有利，看来贵金属难免继续下调。

　　伦敦金：

　　美元升穿下降轨，迫使金价扩大回调，价位暂于1325与1346间波动，及后倾向回试1311支持，一旦回破后市才扩大回调目标并将逐步下试1282/85才重新升势，届时目标为1398/1400区甚至1440/75区。

　　伦敦银：

　　短线价位暂于23.25与24.10间波动，后市倾向回试22.90支持，一旦回破后市深化调整并下望22.30及21.35。重要阻力在24.50及24.90。

　　欧元：

　　目前调整正展开，预期价位暂于1.3675与1.3805间整固，及后回调深度将扩展到1.3555甚至1.3475才重新升势，重要阻力在1.3945及1.4185，升穿届时目标为1.4315甚至1.4595。重要支持在1.3330。

　　瑞士法郎：

　　短线价位暂于0.9495与0.9725间整固，后市延升目标为0.9350甚至0.9220。重要支持在及0.9840/75区。

　　英镑：

　　短线继续受交叉盘弱势压抑表现，价位暂于1.5655与1.5805间整固，及后可多跌一段到1.5485/1.5525区甚至1.5325才重新向好。重要阻力在1.5945及1.6095，进一步升穿反弹目标为1.6255、1.6365甚至1.6445。

　　日元：

　　目前价位暂于80.95与82.55间整固，后市仍将继续升试80.20甚至78.45/65区。然而，一旦回破84.10及86.55，目标为88.65甚至90.35。

　　欧元兑日元：

　　短线价位暂于111.35与114.35间整固，及后倾向上试115.65阻力，穿位反弹目标为116.75、118.65甚至122.25。重要支持在111.25及109.65，一旦失守下望107.70/108.15区甚至106.70。

　　澳元兑日元：

　　目前短线暂于78.60与80.05间争持，及后回调目标为77.65及76.60才重新靠稳。重要阻力在79.75及81.80，升穿倾向上试82.40、84.60甚至90.55。

　　澳元：

　　目前波幅扩大，短线价位正调整。预期于0.9645与0.9795间争持，后市将逐步回试0.9535及0.9455等支持，守稳后向将续升试1.0040/65区，而且一旦升破中期升势将进一步延伸而目标为1.10。相反，0.9455失守则回调目标扩大并将下试0.9270和0.9030/80区。

　　纽元：

　　短线价位于0.7425与0.7525间争持，后市倾向再试0.7200/35支持，穿位回跌到0.7065及0.6945才重新靠稳。重要阻力在0.7640，升穿上望0.7765甚至0.8065。

　　加元：

　　短线价位暂于1.0135与1.0375间整固，后市倾向再升试0.9925阻力，升穿目标为0.9760及0.9515。重要支持在1.0535/70。

　　重点事项：

　　日本       央行副行长西村清彦会见广岛商界领袖，并出席新闻发布会

　　IMF 国际货币基金会发布2010年10月欧洲地区经济展望报告(04:00PM)

欧盟       央行理事Juergen Stark欧盟央行举办的第五次统计会议后做总结演讲)

英国       英伦银行公开10月议息会议纪要(04:30PM)

加拿大    央行货币政策报告(10:30PM)

美国       联储局列治文区总裁Jeffery Lacker发言(09:30PM)

美国       联储局费城区总裁Charles Plosser发言(21/10–00:45AM)

美国       联储局公布最近期经济报告褐皮书(深夜2时正)