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商业类公司上市较早，其房地产都位于城市的黄金地段。但由于按历史成本记账，这些公司所拥有的土地和房产的账面价值较低，成为买家眼中肥肉
对于曾经的大股东福州市财政局来说，东百集团（600693）这块烫手山芋的脱手，了却了一桩心事。但在买家看来，被大大低估的商业地产价值，才是他们出手的真正原因。
2005年12月22日，东百集团公布股权转让公告：福州市财政局将其持有的10.37％的国有股权转让，福州庆隆投资有限公司和福州华港投资有限公司分别受让5.77％和4.6％的股权。股权转让价格为3.69元/股。
而早在2001年12月，福州市财政局已将持有的东百集团20％和9％股权，分别转让给深圳市钦舟实业发展有限公司（下称深圳钦舟）和深圳市飞尚实业发展有限公司（下称深圳飞尚）。
此项转让一直在审批过程中，但深圳钦舟已于2001年12月就已经对这部分股权进行托管至今。目前，该事项已报国资委，知情人士透露：现在就是走个程序，估计很快就批下来了。
这也就意味着，曾经拥有东百集团39.37％的第一大股东福州市财政局，实际上已经完全从东百集团退出，东百集团也将从国有企业变为民营企业。
作为福建省内上市公司第二批股改企业，东百集团将于明年的下半年实施股改。“赶在股改之前，以适当的价格将国有股权转让出去，总比到时白白支付对价强。”知情人士分析。
《财经时报》了解到，此次接盘的福州庆隆和福州华港法人代表都是何建光。而这两家公司系福建新天地集团的关联子公司。据了解，新天地集团是福州本地大型的房地产开发商，在福州投资多项商业地产。
平安证券分析师郭莉莉告诉《财经时报》：东百集团商业地产，价值被大大低估，是吸引房地产开放商最主要的原因。
不难看出，当地政府转让国有股权的决心和上市公司商业地产价值，是促成本次交易的根本原因。
鸡肋资产
实际上，福州财政局的此次资产转让，给2001年那次转让国有股权故事划上了一个句号。
2001年，东百集团主营的商业零售业务严重滑坡，发出预亏公告。持有其39.37％股份的福州市财政局不堪重负。决定通过竞拍的方式转让全部国有股权。
深圳飞尚和深圳钦舟以1.92亿元，受让东百集团39.37％的国有股，溢价达27.67％。二者受让股份分别占东百集团总股本的29％和10.37％。深圳钦舟是深圳飞尚本次收购的合作伙伴。
但由于深圳飞尚同时参与其他项目资本运作，为避免违规，到年底最终签约时，深圳钦舟和深圳飞尚拟受让的东百国家股只有20％和9％。深圳钦舟成为表面上的大股东。
2001年12月29日，东百集团发公告称，深圳钦舟支付的转让金达到75％。福州财政局将所转让的国家股委托深圳钦舟管理。由于深圳飞尚的单方面变卦，福州财政局的全面推出计划破产，仍持有10.37％的股份。
退出契机
由于只是托管，国有股东在公司内部仍然握有生杀大权。深圳飞尚和深圳钦舟入股之后，在经营政策、投资方向上和国有股股东产生了一定的矛盾。福州市财政局在东百集团有关“芜湖双金锯业”等资产重组议案中，数次发挥了监督和一票否决作用。
进入2005年，双方的股权转让协议上报至国资委，进入程序审批阶段。换句话说，飞尚和钦舟的真正入主只是时间问题。这时，福州财政局也就加快了全面退出东百集团的速度。
现在看来，福州财政局持有的10.37％处在一个尴尬的地位。随着飞尚的真正入主，国有股东将失去对东百集团的话语权。更为重要的是，目前，东百集团的非流通股只占总股本的45％。一旦进行股改，持股成本将抬高，对价支付能力也十分低。
东百集团的股改将在明年8月左右进行。目前公司股价4.6元，按照10送1~1.5股计算，扣除给流通股股东的补偿后，公司每股成本将高达5元多。
而此次转让价格与前次转让价格持平，达到3.69元/股。远高于东百集团今年三季度的每股净资产2.79元。
实际上，本次退出也符合福州市政府部门的本意。福州财政局办公室人员告诉《财经时报》：“数年来，我们一直在寻找买家，国有股退出上市公司，是相关部门的既定政策。”
近年来，福州市财政局已经从控股的东百、天宇、闽福发、大通4家上市公司相继退出。
买家入场
市场人士怀疑：此次参与股权转让的两家投资公司是飞尚和钦舟的战略伙伴，目的是为了提高深圳飞尚在股改时的控制权。
但《财经时报》了解到，这两家企业与飞尚系并无任何关联，相反，福州政府部门挑选的这两家企业，就是希望能对深圳飞尚和深圳钦舟在东百集团的行为，起到一定的制约作用。
郭莉莉表示，福州财政局此次选择转让对象的工作已经进行了近两年，两家均系福州本地企业，以房地产投资为主营业务。
通过福州工商管理查询系统，《财经时报》了解到，2004年4月成立的福州庆隆注册资本只有1800万元，增资到4000万就是为了完成本次收购。
实际上，这两家公司的控股股东都是福州新天地集团，注册地就是新天地集团总部。而这两家公司的参股企业如福州新宏亿装饰公司、福建省亿康集团、福州江成贸易公司也都是新天地集团的子公司。
分析人士指出：新天地集团看重的是东百集团地处福州最繁华商业区——传东街口中心区。事实上，商业类公司的地产和房产价值被低估，具有升值潜力，才是新天地集团出手的真正原因。
历史原因，商业类公司上市较早，其房地产都位于城市的黄金地段。但由于按历史成本记账，这些公司所拥有的土地和房产的账面价值较低。随着当地经济发展和城市化进程的不断推进，这些土地和房产市场价值逐年攀升。
郭莉莉告诉《财经时报》：加上会计制度的原因，这些低估资产的实际价值并没有在账面上得到体现，甚至还持续计提折旧。东百集团就是一例。
而商业地产也是最能够吸引投资者的。更值得注意的是，很多商业类的上市公司，由于大股东持股比例较低，投资者通过二级市场收购就能获得对其的控制权。
而随着股改的进行，占有持股优势的流通股东将在股改方案的谈判、协商过程中，处于强势地位。一旦支付对价完成后，流通大股东成为第一大股东并控股易如反掌。
实际上，从金鹰举牌南京新百到银泰增持百大集团，这样的故事已经在A股市场不断上演。
来源：《财经时报》