标题：商品房预售资金接受监管 开发商资金链亮红灯

　　当限购、加息、暂停借壳上市的政策之声仍在耳边回响时，又一条严厉制约房地产开发企业资金链周转的禁令不期而至。

　　10月25日下午3点左右，北京市住房和城乡建设委员会发布消息称，《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》自12月1日起正式施行。今后，北京市商品房预售资金将全部存入商品房预售资金监管专用账户，保证预售资金优先用于工程建设，严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金。

　　北京市住建委相关负责人表示，此次出台的新办法是落实中央调控措施、保证购房人权益不受侵害的一项重要举措。通过完善预售资金管理制度，严格规定预售资金专款专用，将进一步加大对房地产开发企业的监管力度，更加有效地维护购房人和相关当事方合法权益，对引导和规范房地产市场健康发展具有重要意义。

　　自此，从8月中旬传闻该办法的研讨制定，到10月下旬的正式出台，近期发生的一系列楼市调控故事清楚地告诉心存侥幸的开发商，政府有多种调控楼市的手段，成型的政策储备远远超过某些人的预期。

　　一纸新规掀起楼市波澜

　　针对北京市刚刚出台的办法，《中国建设报·中国住房》记者第一时间进行采访。21世纪不动产集团市场总监林蕾认为，“预售款监管将对北京开发商的资金链产生前所未有的巨大打击”。根据北京市统计局的最新数据，在北京，定金和预售款资金约占开发商开发资金的1/4左右，数量巨大。而在以往，工程款大部分都是由施工方垫资的，开发商只是按半年或年度来结算。也就是说，在以往这笔预售款开发商是可以自由挪用的，比如拿一个项目的预售资金去拿地或开发别的项目。但是《办法》已经明确规定了预售资金的“专款专用”、“不得挪作他用”。这就使得北京开发商的流动资金被压缩。

　　据北京市住建委提供给本报的文件原文显示，《办法》明确，商品房预售时，购房人应当将购房款直接存入专用账户。房地产开发企业不得直接收存商品房预售资金。区县住房城乡建设主管部门对商品房预售资金进入专用账户情况进行监督，并可对工程进度进行实地核查。而针对项目建设进度情况，《办法》要求，房地产开发企业应当根据项目建设方案及施工进度编制预售项目用款计划。用款计划应按照地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件等四个环节设置资金使用节点，并合理确定每个节点的用款额度。

　　“影响不亚于‘新国十条’。”接受采访时，北京理工大学房地产研究中心主任周毕文认为，“‘新国十条’是控制购房者的钱袋子，而这个办法是制约开发商的钱袋子，里外两个袋子，将会对房地产市场产生巨大影响。”

　　国家统计局今年1～9月的数据显示，在全国房地产开发企业的本年资金来源中，定金和预售款的总额甚至超过了国内贷款总额：国内贷款9398亿元，增长27.2%；定金及预售款12185亿元，增长18.7%。由此可见，开发商依赖的预收款并不是一个小数目，在一定程度上他们依赖预售款的程度远远高于贷款。

　　那么，在目前房地产市场开发商与购房者博弈的僵持阶段，该办法能否给资金链日趋脆弱的开发商迎头一击，促使他们降价销售呢？

　　“一旦有关商品房预售资金监管的政策被严格执行，可以预见，对房地产公司的现金流及新项目的影响是致命的，开发商只有降价以求快速销售回款，来保证足够的竣工资金。”中原地产华北区董事总经理李文杰表示。

　　林蕾认为，《办法》出台后限制了开发商1/4的流动性资金，这就迫使开发商不得不增加自有资金，同时加快资金周转速度。因此，对于资金链较为紧张的开发商，在无法大规模有效增加自有资金的情况下，只能选择加快资金周转速度。而眼下市场冷淡，预计许多“缺钱”的开发商会选择降价出货。未来可能会有一批这样的项目被推向市场。

　　另据我爱我家房产经纪公司副总裁胡景晖分析，目前房地产市场正处在僵持阶段，开发商入账趋紧，同时，土地市场价格下降，正是拿地的好时机。若该办法实施后开发商希望后续进一步发展，也必须加快销售速度，以求获得可支配的资金。“此时，降价是最重要的选择之一。”