通胀对冲地产调控政策 10月25日，北京市出台《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》。自2010年12月1日起，商品房预售资金将存入监管专用账户，保证优先用于工程建设，严禁房地产企业直接收存。此举以收紧开发商资金链的办法，约束开发商利用资金杠杆撬动大规模资金以小搏大。从逻辑上看，此办法可以促使开发商为保证资金链安全，以降价回笼资金，从而达到抑制房价的作用。据有关人士测算，此举将使超千亿的资金受到管制。
但这只是问题的一个相对乐观的方面。悲观的则是，资金链的紧张也有可能迫使开发商放慢供给速度，从而减少了市场供应，如此反而助长了房价的坚挺。正如所有调控政策面临的共同质疑，政策能否被切实执行是达至目标的关键。但目前市场普遍疑惑的地方在于，没有人能够说清楚地产调控的目标究竟是什么。不希望再继续大幅上涨大约是明确的，但是否希望跌甚至是大跌，也难以如此断言。
自以“限购令”为标志的所谓地产业的“二次调控”以来，北京市对预售资金的限制办法可谓再进一步。同时也有报道，重庆版的房产税也已引弓待发，虽尚未最后批复，重庆方面却承诺待消息确定后，将会第一时间发布，甚至“参加发布会的有关媒体名单都已经拟定好了”。这些严厉的措施不仅加剧了市场的观望，也的确在房价下调上积聚了预期。可是，如果说房价下降不可避免，那么更具实际价值的问题是，下降到多少才是能够容忍的底线？
尽管地产业作为经济支柱，在官方的文件中被淡化，但在新的经济支柱尚未成长成熟之前，老支柱不可能失去其固有的作用。这使得中国的地产调控政策充满了实用主义色彩。而除了维系经济保持一定的增速以外，近期愈演愈烈的通胀，也为房价维持在高位提供了有力支撑。中国的普通公众并未有多少现实可行的资产保值增值渠道，左冲右突寻求出路的庞大资金，几乎使所有可炒作的东西出现暴涨。输入性通胀更是推波助澜。虽然9月的CPI涨幅并未超出预期，但温和的数据不足以释怀目前的现实。中国当前出现的各个领域的价格上涨表明，通胀绝非短期可以控制住。
现实而言，只要通胀预期不被扭转，寄望房价出现明显下跌几乎不可能实现。而在国家的强力调控下，地产商仅是出于销售策略的房价象征性下降，即实现了2010年的大丰收。这种强劲的购买力量，一概斥之为炒作无法服人。
需要注意的是，相比于此前对于通胀与否的游移不定，现实的状况已经使人对通胀产生了共识。尽管有专家在提醒公众要对通胀有一定的容忍度，可现实是最好的说服者，容忍度已经不得不产生。近日油价上调，并不见沸反盈天的抱怨。是发改委的耐心疏导晓之以理了吗？未必。涨价已使人们的神经产生麻木。可以说，通胀既是当前宏观政策面临的巨大挑战，也是资源性等产品价格上涨的坚实基础。（中国经济时报）
投资增长还有强劲后力 房地产投资将保持平稳增长 1-9月份，城镇固定资产投资累计同比增长24.5%，房地产开发投资累计增长36.4%，虽然二者都在持续回落，但无论从幅度还是速度看，企稳的迹象已经明显。尤其是房地产开发投资，在4月以来一系列政策的作用下，土地购置、新开工面积绝对量仍保持高位，说明未来保持适度增长完全可期。我们认为全年投资仍将保持22%左右的增长，房地产仍是拉动投资增长的主力。
投资将保持稳定增长
前三季度城镇固定资产投资累计增长24.5%，较年初下滑了2.1个百分点。不过，从单月值看，9月完成额为2.4万亿元，环比7月、8月都有明显增长，增速的回落一是因为基数效应，二是因为主动调控。
第三季度以来，新开工项目持续处于回落状态，累计比去年全年减少1.24万个，中央项目的到期退出，地方融资平台的整顿都使上半年投资快速增长的局面得到抑制。截至9月底，中央项目投资累计增速为10.1%，比8月回落了1.3个百分点，地方项目投资累计增速为25.9%，比8月回落了0.2个百分点。地产投资在全部投资中的占比持续保持在20%。前9个月，地产投资累计增长36.4%，9月当月增长35.1%，高于7月、8月的水平。在中央投资逐步退出的背景下，私人投资的边际效用正在体现。我们认为，未来中央项目也不会出现明显退出，有保障房建设、新兴产业支持，投资的增长还有强劲的后力。
从资金的情况看，前三季度固定资产投资贷款增长总计3.16万亿元，9月当月新增中长期贷款4522亿元，中长期贷款占新增贷款的比重进一步提高。虽然从政策方面看，投资束紧已经开始，但从资金支持方面看，仍有大量资金推动有关建设项目，流动性的相对充裕使得投资在未来不差钱。
房地产投资无需过度悲观
4月调控新政出台以来，楼市销售处于相对疲态，但开发投资没有出现明显下滑。相反，土地购置、新开工和施工面积在二季度均出现反转。9月，在销量回升的带动下，地产开发投资出现单月环比和同比上升。我们认为，未来地产投资将保持平稳增长，而由于有加息和严控二套房销售的影响，地产整体销售可能还将保持低迷，未来房价盘整的概率加大。
从新开工面积看，前三季度累计新开工面积11.9亿平米，9月当月新开工1.4亿平米，已经连续11个月单月新开工面积突破1亿平米。土地购置面积依然保持在月3000万平米以上的规模，未来新开工将有保证。连续巨量的新开工面积也使未来的供给非常宽松，9月，竣工面积增速明显提高，当月增速提升了近11个百分点。随着政策的明朗，可售资源将进一步增加。
由于加息的影响，房产税的必要性和可行性进一步降低，虽然利率提高将加大购房人的成本和地产企业的财务成本，也将影响销售的恢复，但从整体看，由于前三季度有高房价的支持，地产企业的整体盈利能力还是不错的。整体而言，四季度至明年上半年，房地产投资仍将保持平稳的增速，投资对房地产的依赖将持续。