标题：新盘入市搅动同板块价格 年关至开发商坦言压力不小

新浪房产(微博)讯(编辑 柏瑶瑶) 距楼市929二次调控“新五条”出台已经一个月了，而年前最后一个销售旺季结束了，楼市步入年关。回顾刚刚结束的10月，南京楼市如同一座围城般，有的楼盘奋力挤进去，争搭银十班车试图多跑量；有的楼盘则情愿抽身逃离这个不平静的月份，延期到年底或是明年初再上市。

　　经过了两次调控的楼市已经出现一些价格乱象。那么年底南京楼市是否也面临新一轮的价格体系重建呢？购房者是否可以出手买房呢？伴随着年底的到来，这些热点话题成为众人讨论的焦点。

　　10月认购量跌2成 市场购买力渐变

　　截至10月31日晚24：00，10月南京商品住宅认购6352套，成交6835套。对比9月，认购量下跌近两成，成交量上涨1成多。尽管成交量有所上涨，但是更能代表楼市真实状况的认购量却低了两成。另外根据新浪乐居统计上个月有60家楼盘表示将推出新房源，但是仅有30多家楼盘上市，其中一些纯新盘也延期至11月开盘。

　　对此，业内人士认为，由于不少购房者争搭政策优惠班车所以成交量没有降低，但是10月的密集调控对楼市认购量起到了抑制作用，认购量下跌两成就是调控所致。

　　除了认购量下跌，10月商品房市场的主要购买力也发生了变化。根据网上房地产数据显示，10月楼市住宅成交面积中，80—100平方米以上的户型最多，其次是100—120平方米的户型和160平米以上的大户型，80平米以下的中小户型仅占到了13.52%，不到2成。

　　相比之下，小户型不再是市场的主流。但是10月楼市住宅成交价格方面，近4成的价格在12000元/平方米以上。这与9月“近5成的成交价格在12000元/平方米”这一数据相比，跌了1成多。另外2成多的交易成交价格在8000—10000元/平方米。无论是住宅成交面积分布还是成交价格分布，都能反映出来楼市仍然呈现出较明显的两级分化局面。

　　楼市出现价格乱象 新盘搅动同板块房价

　　二次调控如同一股寒流涌向楼市，而南京细则出台，再加上央行加息等动作，让楼市热度迅速冷却，楼市价格又开始新一轮的分化。而在这个时候，价格乱象频频涌现。如城南纯新盘14500元入市，跟江宁一号价格相当；城北某纯新盘未上市，已经放出消息称单价会在17000元左右，这个价格跟河西某些楼盘均价相当。

　　两个不相同板块价格差越来越小，但是同板块价格差却愈发明显。如城北晓庄国际广场开盘均价仅在11000元/平方米左右，跟周边大地伊丽雅特湾和中电颐和家园的均价相差2000多元。同样在江北隧道口新盘中铁江佑铂庭也开出了比周边便宜2000元的入市价。

　　这样的乱象也让购房者看不懂。“同在一个板块怎么价格相差那么多。”尽管如此，但是新盘低价换取跑量的策略却很成功。根据网上房地产数据显示，如城南楼盘凤凰和美仅仅开盘几天，凭借600套的销量冲到了排行榜第二名。

　　对此，网博机构总经理孙海表示，“每次调控，都是对既有价格体系的重新构建。”据他分析，楼价还跟开发商自身的企业战略关联度很大，面对楼市调控，他们定价策略也是千差万别，如有的开发商现在现金流吃紧，需要通过降价求量。因此在客观上造成了市面上价格乱象。”

　　退房量创年度最高 市场优惠声不断

　　10月南京新增退房套数创下今年月度退房量新高，据南京市住房局公布，自9月17日至10月16日，南京市新增退房量达到了48套。而今年7月份，南京新增退房25套，8月份新增退房18套、9月份新增退房28套。个别楼盘的退房套数有所增加，给未出现退房现象的开发商带来了心理暗示。退房的隐忧给开发商回笼资金也带来了一些压力。在二次调控后，又出现了“限购”、“加息”等政策，对市场产生了影响。

　　因此，不少开发商亮出“打折牌”。根据新浪乐居最新统计，金九银十期间全市共有80家楼盘推出优惠，不少开发商加大了优惠幅度，如江北泰山天然居推出团购活动，最高享受总价劲减8万元的优惠。

　　虽然市场打折声音不断，但是与购房者的感受还是存在一定差距。根据乐居最近调查结果显示，有3成网友表示“调控对降价没有作用”。对此，旭日爱上城销售经理杜永彬表示，“不过开发商手中的资金，比2008年最困难时还要好很多，因此未出现大规模降价潮。因此目前不会考虑通过降价促进项目销售的营销策略。”

　　年关将至开发商坦言压力不小

　　尽管10月的成交量比9月多一成，但是同比去年10月，银十成色立刻暗淡下来。据南京网上房地产数据显示，2009年10月南京楼市成交量10173套(含溧水、高淳)。跟今年的10月成交数据相比，楼市成交量减少3320套，同比跌了33%。

　　不过，这样的成绩单似乎在意料之中。如恒基兆业地产有限公司(内地)副总经理高培勇曾表示，“跟2009年下半年比起来还是有很大差距的，楼市走上正常的轨道还需要一段时间。”

　　但是近日浦口地王诞生的消息让调控刚刚冷却的楼市又躁动起来。不少在金九银十未上市的项目也将开盘时间押到了年底。根据新浪乐居统计，下半年南京楼市共有100多家楼盘开盘，目前仍有30家楼盘未开盘，不少楼盘表示将于年底开盘，其中纯新盘超过5成。对此，很多业内人士并不乐观，“如果蓄水不足，一些楼盘仍将继续观望，可能要到明年才开，而一些选择在年前上市的目前，唯有定价合理才能赢得市场。低价依旧是撬动市场需求的关键因素。楼市的冬天并未结束，过完年市场才会恢复正常。”

　　而在市场不稳定的时候，很多购房人仍都在关心一个问题：年底是买房的机会吗？对此，南京大学社会学博士孟祥远表示，调控之声虽重，但是购买力旺盛表现突出。近期热销的项目都是性价比较高的项目，而据他分析，“在每次调控之后买房的机会一直都存在。只要开发商品牌不错，地段也好，碰巧价格合适，就可以出手购买。不过当今购房最稳妥的选择依然是主城。”