标题：蓝光地产北上尴尬 “商改住”背后的尴尬

　　近日，声称要实现全国化战略布局、将“四川蓝光”变为“中国蓝光”的蓝光地产，正在经历着一场艰难的转型。

　　“我们的土地储备量相当充足，目前已达到2000万平方米。”近日，蓝光地产北京总经理蒋志强向《中国建设报·中国住房》记者透露。而在2007年年初，蓝光地产的土地储备量仅为450万平方米，也就是说，近两年时间其土地储备便翻了数倍。

　　是转型，必有阵痛。就在蓝光地产进行规模性全国扩张、北上京城之时便已遭遇难题：拿地成本的增高，迫使其将商业用地改为住宅销售。加上时机的不凑巧，恰逢严厉的房地产调控，导致其北京蓝光云鼎 (论坛 新闻)项目销售目前并不乐观。

　　据记者从北京市房地产交易管理网上获得的数据，这个名为“蓝光云鼎大厦”的项目，于今年8月22日获得预售许可证，但截至11月1日，该项目在售的354套房源中，仅完成签约66套，两个多月的销售率不到两成。这无疑为蓝光地产的全国拓展蒙上了一层阴影。

　　“生不逢时”的进京之路

　　在成都房地产界，几乎无人不知蓝光地产，该公司曾连续7年蝉联成都楼市的销售冠军。2009年，蓝光地产携手云南白药集团，将其势力范围拓展至昆明，迈出全国化的第一步。

　　随后，觊觎环渤海市场已久的蓝光地产在北京拿下一宗商业地块，开始在群雄逐鹿的一线城市设点布局。2009年年底，正值北京土地市场热闹非凡、地价上扬之际，经过71轮竞价，蓝光地产以2.43亿元摘得北京市丰台区马家堡区域一宗地。

　　“当时北京地价很疯狂，敢出手的都是央企。”一位北京开发商向记者表示：“民企一般都不敢进场，因为高价拿地之后，未来赢利压力会很大。”

　　身为四川地产龙头企业，蓝光地产高调进场显得有些“不合时宜”。对此，蓝光地产方面给出的解释是：“蓝光进京，不是看别人进我们就进，而是不得不进。”

　　成功布局北京后，蓝光地产希望将京城作为集团的“第二总部”，从而将势力辐射环渤海区域。但高价拿地后，为了降低成本，迎合销售市场，蓝光地产将商业金融立项的“马家堡地块”改为50年产权的LOFT住宅项目推出。然而由于各方面的综合原因，蓝光云鼎项目并未如预期般的“一炮走红”。

　　“商改住”背后的尴尬

　　在北京南四环公益桥正北300米，这个名为蓝光云鼎的新楼盘正试图成为京城楼市中LOFT产品的一个典型标本。记者实地走访了项目装修豪华精美的售楼处，并观看了样板间，项目处处透露出高级公寓的奢华，从表象上并不能看出这是一个以办公楼名义立项的产品。

　　将“商”改“住”，蓝光地产显然有自己的逻辑。蓝光云鼎所处的位置，如果按照办公楼出售，每平方米售价大约在1.5万元到2万元之间，而包装成“LOFT”之后，现在的成交均价在每平方米3.6万元左右。也就是说，商改住之后，蓝光地产卖出了接近2倍的高价。

　　“买一层，得两层”，蓝光地产将项目定位为这种在北京深受年轻购房者追捧的“LOFT”，却也不得不面临“商改住”项目普遍面临的尴尬。

　　在记者的追问下，一位蓝光云鼎的售楼人员坦承：“由于是商业立项，楼盘并不会接通燃气，而且水电将按照商业项目收费，标准是民用水电的2倍以上。”

　　一位业内人士认为，在政策的严厉调控下，北京住宅市场整体普遍销售不畅，蓝光地产可谓“时机不巧”。“目前的购房者非常理性，出高价买只有50年产权的LOFT，还要接受如此高的水电费标准，不如买70年产权的住宅项目。”

　　但蒋志强对记者强调：“蓝光云鼎定位是LOFT办公楼，目前购买者多为办公用途，而且销售良好，达到了预期的效果。”对于蓝光地产未来在北京的发展计划，他表示“并不清楚”，“目前蓝光地产在北京暂时没有获得其他项目”。