标题：缺乏立法规范房地产中介市场久病难愈

由于房产中介服务起步较晚，立法不够健全，管理不到位，致使侵害当事人权益、欺诈消费者的事件时有发生。有关专家认为，房地产中介依然处于法律的“灰色地带”，法律规范的完善，也许能给这个和民生息息相关的行业带来整体的改观……

房地产中介行业怎一个乱字了得

今年5月，外地来石经商的赵先生通过石家庄一家房地产代-理有限公司介绍，看中了位于石家庄桥西区的一套房子，并交意向金2000元。该中介口头承诺与房东价格谈不拢可退还赵先生的意向金。经过一番讨价还价之后，价格还是谈不拢，赵先生不想买这套房子。他要求该中介公司退还意向金，但遭到中介公司拒绝。

中介公司认为，他们已完成合同约定的工作，最后房子之所以没有成交，责任在于赵先生，他们没有道理不收取中介费。而赵先生说，他与中介公司有过“此房买不成可退还意向金”的口头约定，因此中介应该退还其中介费。

目前，一系列旨在抑制房价过快上涨的强力措施，使得原本红红火火的二手房交易市场一下子变得无比冷清。尤其是前不久将个税从1.5%提高到3%以后 ，一些房产中介机构二手房交易量普遍下降了10%-20% 。

对于这种低迷的走势，受冲击最大的无疑是那些身处房地产交易一线的房产中介们。由于市场竞争的加剧，目前，二手房交易纠纷频发，审理了大量涉及房产中介服务纠纷案件的石家庄市桥西区法院民三厅王豪法官介绍说，他接手的房地产相关的案子中，60%的案件跟房产中介相关，纠纷主要集中在四方面：一是在卖家没有产权证的情况下中介也促成交易，二是为了中介费明明贷不到款也告诉买家可以贷到款，三是部分中介私拿“回扣”，索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，四是利用职业便利“炒房”以非法赚取差价，甚至对买卖双方或租赁双方进行双向欺诈。房地产中介行业无序竞争、乱象丛生的现状，已经让越来越多的人开始担忧。

行业门槛低导致房地产中介鱼龙混杂

曾经在省会一家房地中介任过职的小王说，由于市场竞争的加剧，中介从业者收集房源、推销房产的手段开始“升级”，大量客户信息莫名外泄；除了中介与客户之间的矛盾，这个行业的不规范之处还体现在中介之间的恶性冲突，中介机构与员工之间的冲突。小王以他的从业经历分析说，关键的原因是“中介行业的门槛很低，可以说几乎没有门槛，几个人凑点钱租个小门脸，就能开个房地产经纪公司”。“现在的从业人员素质不高，法律意识比较淡薄，加上还有一些闲散人员混入其中，为这个行业埋下了很多潜在的风险。”小王无不担忧的说。

事实上，根据《人事部、建设部关于印发<房地产经纪人员职业资格制度暂行规定>和<房地产经纪人执业资格考试实施办法>的通知》，取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件，“但目前很多公司连老板拥有执业资格这个要求都达不到，我省有多少家中介机构目前没有具体的数字，有的我连名字都不知道。这样将导致我们对从业人员的监管十分困难。”河北省住宅与房地产业协会一位工作人员说。

“很多小公司为了注册房地产经纪机构，常常采用租经纪人证书的办法，一般一个证一年租金在1500元到2000元之间。这是普遍现象，没人管。这种操作隐含很多风险。”除此之外，在业务操作上也存在不规范的问题，如与客户签订“阴阳合同”以避税。“现在买房的客户经常会问我们是否能为他们避税，能避多少。为了赢得客户，各公司都会千方百计地想办法为客户多避税。”某中介公司的李姓业务员向记者透露道。

这位业务员所谓的阴阳合同，是指为拉拢客户，避免或少缴相关税费而签订的两份不同的合同。去房产交易大厅签的是“阳合同”，给政府过户看的，“阴合同”就是买卖双方私下里签的合同，是真实成交价。不少人因为贪小便宜签订了“阴阳合同”，结果在发生纠纷时往往是“有苦难言”。

完善法规根除房地产中介顽疾

房地产中介行业无序竞争、乱象丛生的现状，已经让越来越多的人开始担忧，但是由于行政主管部门对房产中介只有行政监管的权利，负责引导行业制定一些标准规则，不仅不具有强制力，而且没有处罚权，使得行政约束力不够强硬。对此，河北中实律师事务所律师杜江认为，要根除乱象，除规范管理措施等常规手段外，更需要政府从立法的视角对房地产中介行业进行进一步的约束和调整。

记者了解到。在一些发达国家和地区，房地产经纪业是个非常特殊的行业，必须要持房地产经纪执业资格证才能从业，且这一点是有法律硬性规定的，“而我国不同，从事房地产经纪行业的人大多没有房地产经纪执业资格证，且无法律对此进行硬性规定”。

尽管房地产经纪业乱象丛生，但王豪法官说，在他接手的房地产案件中，“几乎没有任何一家房地产经纪公司受到处罚，这主要是因为缺乏行业立法。”河北政法职业学院的胡月灵说，“房地产经纪公司一般都是有限责任公司，在当前情况下，对此类公司起主要监管作用的法律法规还是公司法、房地产管理法、合同法。我国房屋中介行业是在20世纪90年代中后期发展起来的新兴行业，出现问题是难以避免的。但到目前为止，仅有建设部的《城市房产中介服务管理办法》和《城市房地产管理法》第3条加以调节，大多数地方也没有配套法规加以补充，可见，立法规范明显落后。因此，我们很有必要完善法规，对房产中介进行规范。”