标题：限购带给商业地产机会

　　三套房刚停止贷款，嗅觉灵敏的投资客立马转向了商业地产。不过，相比低收高抛的住宅投资，以往商铺写字楼的换手率极低，绝大多数投资者都是长期持有，通过收租获取利润。由于目前住宅市场价格上涨可能性不大，位置较好的商业地产就成了投资客的“避风港”。也许，冷清多日的商业地产将会主导地产市场？

　　上海周边选商铺

　　曾被称为“鸡肋”的商业地产，在“史上最严厉”的住宅市场调控利剑下，正越来越成为“香饽饽”。戴德梁行在国庆节的一份研究中表示，大量资金的入市将在短期内拉动部分优质商业地产的价格，而保险资金的入市，更将推动商业地产价值的提升。中原地产分析称，商业地产价格相对低估，是签约率上升的主因，而较高的回报率使得最近考虑价值投资的购房者，更多地转向了商业地产。一直热衷商业地产的SOHO中国董事长潘石屹最近就很乐观，其公司的销售业绩证明，上半年的调控措施对商业地产没有造成实质性影响，相反“保监会为险资进入商业地产松绑，这对我们反倒是个利好消息”。

　　而市场投资人也有亲身体会。郑小姐有了第一套房产后，本来打算再购置一套商品房投资，但发觉此项投资不受政策支持后，她就转向了商业地产。花费两个月时间考察后，她选择了上海周边地区的外省商铺，原因主要就是两个，一个是便宜，一个是地利。果然，拿到商铺后她很快就出租了，算算收益，不多不少正好10%。“试想想，买个商品房哪能有这么好的租金，就算商铺涨幅慢，但这个租金收益完全满足我投资预期了。”郑小姐对自己的投资很满意。

　　与此同时，上海中原工商铺部高级总监陶翃反映，根据上海中原前线反馈情况来看，“沪12条”后，写字楼、商铺等商用物业带看量上升了20%左右，然而实际成交量的上涨则在10%左右。一方面，商业地产投资思路与住宅项目完全不同，投资回报周期、市场交易税费、客户资金投入程度都有不同程度的差异，因此需要一定时间的客户培育期。而另一方面，商业地产进入门槛较高也是一大阻碍。目前商业项目的使用年限是40年，首付5成，贷款利率是基准利率的1.1倍，看似基本与住宅的“二套房”类似，但是商业地产的贷款年限一般都在10年以内。客户在购买商业地产项目会发现，一般写字楼的得房率在65%-70%左右，个别甚至仅有50%，较低的使用面积率也在无形中增加了购入成本。而在持有成本方面，写字楼的物业管理费动辄几十元一平方米，是住宅项目的10倍以上，也意味着持有者要充分考虑一旦物业空置时的资金成本。

　　所以，个人投资资金要想转移商业地产并不容易。普通住宅的投资价值主要取决于土地增值，而商铺和写字楼投资主要取决于收益率。同时，商业地产和普通住宅的投资客户群不一样，好的商铺回报率比住宅高，但商铺的两极分化很严重，写字楼虽然单价没有住宅高，但一般总价高，对购买群体的资金要求高。个人资金在转投商业地产时一定要避免选择的盲目性，并且做好长期持有的心理准备。

　　点评：商业地产目前的选择面越来越广，品质也越来越高。商铺、写字楼、城市综合体、专业市场、商务公寓等各类产品五花八门；尤其是在轨道交通四通八达联系下，沿线商业地产显示出比住宅更强大的升值潜力，一些先下海的投资人已经尝到了投资商业地产的甜头。

　　投资一个写字间

　　一般而言，健康的房地产市场中商业地产由于其商业回报价值高，相近地段的商业地产项目售价要比住宅项目高出30%左右，即便再低通常商业地产的售价也要高于住宅项目，从而一般商业地价也是高于居住地价。此外，原本投资投机性资金一般也是进入商业地产。但是2009年住宅地产销售火爆，住宅投资成为见效快、收益高的投资方式，因而得以更加吸引资金涌入，最终导致2009年出现了少见的住宅项目的售价高于商业项目的现象，业界称之为“商住价格倒挂”。

　　事实上不只是价格，在成交量上也有所体现。而且“商住倒挂”现象在北京、上海等全国一线大城市尤为明显。

　　不过，近日调查询问多家中介发现，面积控制在140-200平方米区域的小户型办公空间最宜租售。

　　一些地产代-理机构表示，随着通货膨胀压力日增，小户型写字楼受到了大众投资者青睐。因为，这样的小户型有着最广阔的群众基础。小户型写字楼不仅容易出租，且租金不菲，仅相当于住宅的投资单价和总价，却有着能与商铺比肩的租金回报率。

　　曹小姐就是这一投资的受益者。当年她发现自己亲戚在上海开公司，到处求租办公室，其实也就是一个三居室那么大的房子。但因为公司形象问题，自然要租在办公楼里，而这样一来租金居然差不多是商品房三房的2倍。但曹小姐私下了解发现，其实买这样的写字楼，单价并不是商品房的2倍。于是她就自己在普陀区选购了一套140多平方米的小户型写字楼。一切正如她所料，租金居然是15000元。比她家的三房租金高了一倍。虽然，这两年这个房价没涨过她的住房，但租金收益率一直是她满意的。

　　点评：投资小户型写字楼，须记住以下要领：第一，要选用有客户资源的物管公司代租；第二，最好购买已装修的小户型写字楼；第三，商务空间和布局也很关键。在选择投资小户型写字楼时，一定要对小户型写字楼的布局及分割多加留心。虽然小户型面积偏小，但合理的分割以及布局可以提升有效的使用面积，避免办公环境的局促感，这对小户型写字楼的租金回报也将有一定影响。

　　特别提醒：商业地产税费明细

　　商业地产属于商业用房，买方税费包括：1.房地产交易手续费：3元/平方米。2.房屋登记费：550元/本(每增加一本证书按每本10元收取工本费)。3.权证印花税：5元/本。4.印花税：房屋产价的0.05%。5.契税：交易价(或评估价)×3%。