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| 根据权威部门对十月份海南省房地产的监控数据显示，进入传统“银十”以来，海南房价持续上涨，但商品房销售成交量基本保持平稳，成交量比往年要少。这和海口、三亚两地在传统旺季时出台的“限购令”有关系，同时央行适时的加息也在一定程度上助长了购房者的观望情绪。 针对市场依旧处于低迷的现象，一些专家在搜狐焦点举办的房地产论坛上接受商报记者采访时纷纷表示，海南应对目前的销售方式进行一次“洗牌”，结合本地的特点，不应高估市场的预期，价格平稳有序才是销售之道。 部分郊区楼盘配套设施不完善价格高 海南拥有四面环海的美丽海岸线，许多开发商都看中海岸线资源，纷纷在海边打造高端楼盘，而且价格相对都比较高。“这一类房产只适合投机以及度假使用”。欲在海南购房的陈先生告诉记者，海南的海岸线虽然美丽，但是在这一带购房也出现一些不便之处，他在这边购了一套房子，但是这边的教育、医院等基础措施并不完善，他全家都在海南定居，孙子上学遇到了难题，每天开车到最近的学校上学也有一段距离，而且平时生个病要到大医院也不方便。 海南是以打造海边高端楼盘为主，价格高的楼盘普遍都出现在海边一带或江边一带，他认为这样的“定义”不妥，只有配套设施完善了，价格走高那是自然而然的。“你看看，北京的房子都是从内到外扩张，价格高低也从内到外，主要是配套基础公共设施完善，业主居民生活都很便捷”，陈先生说，海南应该按照这样的模式去开发，房价也要与本地的经济发展水平相适应，使房地产业平稳有序地发展。 二次调控下海南房价有所上涨 记者从相关部门获悉，数据显示，十月份海南的平均房价较第一次调控出台的那几个月有明显的上涨，海口、三亚、陵水等市县房价都出现不同程度的上涨，特别是陵水，商品房均价涨幅环比上涨23.2%。而且从进入十一月份之后，楼市二次调控政策出台已满月，但房价依旧坚挺且有继续上涨的趋势，据有关方面预测，未来海南房价如继续上涨，或将再次引发新一轮（中央或本地）调控政策的出台。 9月29日，国家出台了二次调控政策，重点遏制部分城市有明显上升的房价趋势，第二轮调控对房价的影响相对较大，使得市民持币观望氛围更加浓重。 富力地产营销策划中心总经理索颖说：“房地产销售主要在于第一季度、第四季度，这两个季度将完成全年任务量一大半。四月份国家宏观调控政策出台时候几乎感觉不到什么影响，所以许多开发商把目光定在了‘金九银十’重要的关口，但‘金九银十’的预期并没有出现。总体来说，九月份销售量已经有一定的回升，比如以我们楼盘来说，七八月份销售总额四五千万元，九月份就过亿元了。十月份时，限购令等各种各样的调控政策出台影响了销售，如第三套房子不能做按揭等。其实海南房地产60%都是一次性付款，所以按揭影响不是特别大，海口的限购令于9月-12月间施行，随着政策出台，客户对房地产预期就会下降，我觉得这个市场价格肯定会出现松动，价格还会往下跌。” 宏观调控对海南房地产业或将利好 宏观调控究竟对海南的地产发展、休闲产业的发展是利好还是利空？北京大学房地产金融中心主任冯科认为，在2009年那一波涨价潮中，海南房价上涨很迅猛，但他并不赞成海南房价涨得过快，因为有前车之鉴，以往海南房产经济大泡沫破裂时的危害让人记忆犹新！所以他觉得中央政府主动“刺破泡沫”对海南房地产业是利好消息。 其次，宏观调控还可以促使行业内资金互相流动，从居住地产到旅游地产以及商业地产，冯科认为这种资金流动是有益的。 其三，现在的调控不能称之为宏观调控，应该称之为微观调控，就是限贷、限购，一人一房要查户口，查结婚证等这些都是微观调控。微观的调控也有可能对海南有利，比如说海南旅游地产就是投资型的，只要二套房贷、三套房贷利率提高一点就可以“放行”；比如说物业税，如果在海南国际旅游岛购买休闲用的房子，应该予以免扣物业税等。 海南应该全面“洗牌”现有的销售模式 对海南国际旅游岛来说，房地产的发展模式是什么样的？ 冯科认为应是“经营型房地产类型”，因为海南岛的房地产资源不仅是中国的宝贵资源，也是全球的宝贵资源，我们要搞清楚我们的客户是谁？既然宝贵资源面向的是中高端的客户，那么“共享客户”将是未来主流的经营方向。 中国每年有许许多多的大学生面临就业问题，他们的起点比农民工要高，虽然刚出社会，他们的工资基本和农民工持平，甚至更低！但大学生人群的收入增长是非常迅速的，十年之内，他们很有可能就是一群购房的生力军，所以海南的房地产销售应该把客户重点定在这一类人群上。 十年后，中国将面临老龄化的局面，那时候又要转变模式，定在老龄年人上面，因为他们退休之时都会有一笔流动基金，养老休闲就是他们所要考虑的。 此外，住建部政策研究中心副主任王珏林也表示，目前所遇到的一个问题是囤地，许多开发商都把自己的地囤起来，不进行开发，目的就是为了增值，这些做法是消极的，这是开发商太过于高估了市场的预期。 王珏林强调，开发商应对市场进行正确的分析，对市场客户进行正确的调查，根据客户的需求去开发，不能乱开发，乱建设，乱囤地，乱涨价，那样只会造成房地产销售链条断裂以及遭到国家相关政策的连续打压。 |