标题：“史上最严厉” 楼市调控带来了什么

　启动于去年底的新一轮房地产调控，将届一年。这一轮调控因其层次之高、手段之多、措施之严而被业内人士称为“史上最严厉”。梳理期间的政策脉络、市场变化会发现：本轮调控不仅严，也更加完善，不仅有速度，也更讲耐力，有望对房地产市场的理性回归和健康发展带来深远影响。

　　有保有压稳定市场预期

　　在实体经济受国际金融危机影响而陷于困境时，房地产却借着信贷的宽松、地方的倚重等因素，逆势走出“小阳春”行情，短期内迅速从复苏走向回暖，局部还出现过热苗头。

　　从2009年3月起，全国70个大中城市房屋售价环比连涨9月，且涨幅逐月扩大。涨势从一线城市向二三线城市蔓延，全国楼市普涨一片，一些重点城市房价接连创下历史新高。

　　令人担忧的情况引起了决策层的高度重视。2009年12月的中央经济工作会议明确房地产调控的思路：一方面要发挥房地产的经济拉动作用，另一方面也要控制房价的过快上涨。

　　调控措施随即具体化。12月14日的国务院常务会议要求，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。

　　上述综合手段主要有四方面：供应上，“增加普通商品住房的有效供给”；信贷上，“继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房”；监管上，“继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理”；保障性住房上，“继续大规模推进保障性安居工程建设”。总之，重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。

　　随后，2010年1月，“国十一条”出台。猜测多时的二套房贷政策尘埃落定，“二套房贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价”。同时，在完善土地出让方式、遏制央企国企房地产冲动、严格信贷资金和“热钱”监管等方面，也进一步释放了清晰的信号。

　　目标直指“高房价”

　　正当楼市调控持续进行时，今年3月15日一天之内北京同时冒出的三幅央企竞得高价地块深深刺激了各方的神经。

　　三天之后，国资委明确提出要求：78家不以房地产业为主业的央企“在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后必须退出房地产业务”。

　　第二波调控政策接踵而至，在短短几天里连出重拳。4月14日，国务院常务会议要求提高二套房贷首付比例到50%；4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。这些紧缩性的政策都被认为是直接针对炒房客的严厉措施。

　　值得一提的是，此次调控除出手快之外，还呈现出诸多亮点：一是严控银根、精确打击投资投机性需求，力度之大前所未有，且卡紧房企融资的各种通道，使房企压力空前，除加快开工、销售外别无他法；二是放宽地根，今年住宅用地计划供应量超过前5年年平均量的两倍多，保障性住房、政策性住房用地的计划供应量终于达到了此前三令五申的70%的比例，堪称惊喜；三是建立考核问责机制，将“稳房价”和“住房保障”上升到影响社会稳定和发展的高度，形成对政府的责任追究机制。

　　新“国十条”等措施出台实施之后，一些城市的供应量明显增加，一些楼盘加紧推出新房源；投资投机性需求有所退场，炒房族迅速减少；居高不下的房价总体呈现松动迹象，久违的打折降价等手段重回市场；成交规模明显缩减，市场呈现降温态势。市场对房地产市场理性回归的预期有所加强。