标题：新政对销售略有影响 不过业绩确定性较好

我们近日对招商地产[19.17 -2.19%]进行了实地调研。<script language="javascript"></script><script language="javascript"></script>

投资要点与关注：

四季度销售略受影响，不过全年123 亿的预计销售收入完成确定性高：

9.30 新政对公司10 月份销售略有影响，10 月份销售面积是9 月份的3/4 左右，预计4 季度的销售也会低于目标，不过降幅有限。四季度推盘将主要集中在京津地区，如北京溪城家园和天津的钻石山。我们预计完成全年130 万方的销售目标略有难度，不过销售面积接近100 万方还是可以达到的。我们维持此前的判断，预计全年完成销售金额在123 亿左右。

前三季度公司共实现营业收入95.85 亿元，预计销售收入80 亿左右。截至10 年3 季度，公司预收款项97 亿元，加上前3 季度的营收共计170 余亿元。

财务安全，多种方式扩充储备：

截至3 季度末，公司现金占短期借款(短期负债和一年内到期的非流动负债)比例达到了411%，净负债率为14%。目前借款利率虽然略有上升，不过仍在基准利率偏下。主要得益于公司境外融资渠道丰富，且占总贷款的比重超过了50%。

前3 季度公司共新增土地储备85 万方，总储备超过1100 万方。公司未来会继续在两方面着力积极扩张储备：1、大股东自有土地的注入(如蛇口和前海地区)；2、公开市场继续拿地，包括合作拿地等方式。拿地区域上的选择上，将以现有市场为核心，并将二线城市作为扩张重点，三线城市会比较慎重。

前海规划目前不会对公司产生直接影响：

客观的来看，目前前海地区的规划已经公司的资源并不会对公司业绩造成明显影响。虽然前海地区被赋予相当于计划单列市的权限，不过考虑到现实情况，预计前海开发进展不会太快。而且由于目前前海规划中并没有住宅规划，因此大股东在前海的资源对公司业绩短期不会产生影响。

不过前海地区开发的推进将明显助推其紧邻区域蛇口的地价和物业价值，公司已经大股东在蛇口的资源将获得明显的溢价，将间接受益。另外，如果未来前海规划中也没有涉及住宅项目，那么蛇口将无疑成为前海的住宅后花园。

维持公司“增持”评级，综合RNAV 为23.94 元/股：

目前公司RNAV 为23.94 元。截止至11 月8 日，公司股价19.60 元，对比RNAV折价22%。我们认为公司股价的折价已经包含了市场调控风险的预期。预计公司10～12 年将分别实现EPS 为1.18 元、1.46 元和1.80 元，现价对应未来3 年PE 分别为16.63X、13.42X 和10.91X。我们维持公司的“增持”评级。