标题：南宁楼市投资心态调查:调控后众投资客转投商业地产

“929”楼市二轮调控新政出台正式满月，针对各地隐约呈现却至今仍未得到数据证实的“退订”、“退房”潮，业内人士甚至估计，南宁将有数十亿资金流出住宅市场，这些资金将流向哪里，相对于高风险的股市，回报率高达6%-7%的商业地产，发展潜力不容忽视。本期里，针对“二次调控”后投资者心态的变化，《南国楼市》对南宁楼市商业投资心态进行了大调查。

调查显示：

商业地产投资客成倍增加

“929”楼市二轮调控新政出台后，记者曾对南宁房地产市场进行一项问卷调查。据不完全统计，本轮调控显效后，关注商铺、写字楼的投资者较以前增加了2-3成，现阶段他们更愿意将资金转投向商业。

“近期出台的系列新政策对住宅的市场影响可能大点，但是像大嘉汇·东盟国际建材家居城这样的专业商铺几乎没有影响，从近一个月来投资客的看铺情况来看，热情还是很高。”桂嘉汇集团副总裁罗莉表示。

尤其是对于那些投资市场的“散客”来说，已经打出“资金避风港”这一新口号的商业地产更加吸引人。时下，全国住宅市场调控政策一轮紧接一轮，投资炒楼者几乎成为众矢之的，而有专家表示，此番调控利好商业地产，因此一夜之间许多炒楼资金转向涌入，商业地产或将迎来新的商机，那么作为投资者又是如何看待商业地产市场的呢？

“目前，购买二套住宅的首付都提高到了50%，同样多的资金付出，却有着更高的价值回报，为什么不选择其它的呢？新政当下，住宅实不为投资首选了。特别是在南宁，这一‘商业地产’的价格洼地。因此从增值角度讲，购买商业地产更是首选。”不少投资客在接受记者采访时坦言。

业内专家分析认为：“对于投资客来说，相对于普通住宅，商业地产本身就稀缺，尤其是些专业商铺，新政对商业产品的助推，使其‘异军突起’，更为增值提供了机遇。”

记者在采访中也发现，伴随着买二套住宅的首付和利率调高到和商业地产一个标准，一些投资客已然掉转船头，向商铺、写字楼甚至商业公寓进军。

近80%市民认为

“商铺回报率高于住宅”

“新政后，您认为商铺与住宅哪个回报率更高？”在本报记者对50位投资客的走访调查中，有39人选择了前者，另有5人认为不好对比，仅有6人选择了住宅。

走访调查中，来自于成都的投资客陈明让记者尤为记忆深刻。陈明投资商铺已有5年历史了，仅在南宁，他就有6间商铺。在他眼里，投资商铺比住宅更稳定、回报率高。尤其今年“414”新政以及“929”二轮调控政策出台后，投资商铺收益更大。“从大环境看，近几年，南宁整个城市面貌发生了巨大的改观，交通、环境、市政建设的改善，必将促进南宁商业市场的发展。最近多个大型商业巨头进驻南宁，也让南宁商业凸显无限价值。”

陈明告诉记者，目前，他看上了大嘉汇·东盟国际建材家居城以及大嘉汇·东城的商铺。“我买铺主要看地段以及开发商对商铺后期的管理，大嘉汇建材家居城带20年租约销售让我少了后顾之忧。而之所以看上东城商铺，除了客观因素以及开发商保障外，还有一个原因，就是这里商铺的稀缺性。”

另一位来自宾阳的投资客也认为，相对于住宅投资而言，商铺的长期回报率较高。根据他的调查，商铺投资的收益目前市场上认可在7%-10%左右，整体的住宅投资租金收益每年只有2%-3%左右。“即使因为这两年住宅的涨价幅度比较高，但总体来看，住宅的销售收益还是不如商铺。”他说，许多接受他调查的投资者都表示，城市综合体和新兴商圈中的商铺，将成投资市场的“抢手货”。

七成受访者看好商业中心

及新兴商圈商铺

在接受调查的50名受访者中，除了本地的投资者，还有来自广州、深圳、成都、北京、温州、上海等6个城市的投资者也接受了调查。其中，有将近四成受访者近期有投资商业地产意向，两成受访者表示购买商铺时尽量一次性付款，近七成受访者看好商业中心以及新兴商圈的商铺。

走访调查过程中，一个现象尤其引起记者注意：以往均是商业中心商铺较受投资客追捧，如今，一些新兴商圈受关注度正在大幅上升。剖析原因，由于新兴商圈的发展潜力巨大，区域内的商铺价值较高。“当然，除此之外，开发商对商铺的管理运营也至关重要。”与以前的单纯看地段、看价格相比，如今的投资客已经更加理性。

“商业地产对长期投资者来说，犹如一个金矿，相当于股市里的长线投资。”南宁本地投资客马先生说，“例如大嘉汇家居建材城的商铺，交通便利，并地处南宁商业专业市场最黄金地段，且开发商承诺20年带租约销售，7年便可收回首付，12年即收回投资成本。足见其具有极大的升值潜力。”

专家剖析：

商业地产缘何受宠？

不少业内人士在接受记者采访时均表示，除了商业地产本身的高附加值和广阔的升值空间外，新政的实施一定程度上推动了商业地产的走热。“房地产住宅市场相对低迷，商业地产恰好成了投资者转移投资风险的避风港。”

“国家政策并未限制商业地产发展，住宅的二套房首付严格限制，反而会对商铺、写字楼明显形成投资促进。”业内人士认为，一直以来商业地产的投资价值被消费者低估。然而，商业地产受宏观调控的影响较小，多年来政策波动一直不大，从长远考虑，购买商业地产属于相对稳定的不动产投资。

此外，在同等条件下，商铺高回报的特点就得到了凸显，之前游离于主流购房需求的商业地产，再次以高昂的姿态进入了投资者的视野，并不断受到前所未有的关注。再者，经过近几年来的快速发展，南宁不少开发商均对商业地产类产品，在推广及管理上予以规范，从根本上保障了投资客的利益。

业内建议：

需谨防“住商倒挂”现象

按照市场规律，商业地产价格要比住宅高1.5到2倍，但由于这两年住宅炒得较高，相对价格上涨的也比较高，从去年来讲，尤其在北京，涨幅就非常惊人，出现了商业和住宅形成倒挂的现象。就像同一栋楼来说，楼上的住宅和楼下的商铺倒挂达到数百元/㎡。

这种现象在南宁目前还很少。可不少区域，住宅的价格与商铺或写字楼的差距并不大。“按一般分析，商业地产视为一种纯投资的地产商品，其价值是高于住宅的，但如今出现的‘住商倒挂’现象说明了商业地产自身的巨大价值还没有被充分挖掘。”的确，在一个健康的房地产市场上，相近地段的商业地产项目售价要比住宅项目高出30%左右。对比价格已经进入天文数字的豪宅市场，写字楼以及商铺投资的余地还有很大。

当然，对于国内许多一线城市所出现的这种状况，有业内人士分析认为，南宁商业地产获将迎来全新的发展机遇。

后记：

的确，几轮调控过后，投资商业地产的优势终于开始日益凸显。然而，这并不等于买铺便是“万能”的挣钱方式。毕竟，客观来说，和投资任何产品一样，商业地产的投资也存在风险。因此，如何在市场繁花迷眼的商业地产中挑选最佳产品，降低投资风险，显得尤为重要。一方面，我们不能将住宅的投资眼光带入商业地产投资中，一定要看是否位于黄金地段、人流量是否充裕、发展前景如何，以及周边区域的整体消费能力等等；另一方面，在于投资者对投资心态的把握，凡事应量力而行。