标题：大连将出台房产预售资金监管制度 房价或将下降

　　近日，包括北京、深圳、成都、浙江等省市陆续正式出台了《商品房预售资金监督管理暂行办法》，严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金，且商品房预售资金应全部存入由银行监管的专用账户，保证预售资金优先用于工程建设。此政策预计将于12月初全面执行。昨日，记者从大连市国土资源与房屋局获悉：大连有关商品房预售资金监管制度的研究工作正在进行，政策发布及执行时间都不会太遥远。业内人士预计此举或引发开发商资金链紧张而导致房价下降。

　　A 【政策解读】

　　预售资金将由银行专户监管

　　根据新办法规定，商品房预售时，房地产开发企业不得直接收存商品房预售资金，应按照一个预售许可申请对应一个专有账户，购房人应当将购房款直接存入专用账户。

　　此外，房地产开发企业应编制预售项目用款计划，按照“地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记，并达到购房人可单方办理转移登记的条件”等四个环节设置资金使用节点，并合理确定每个节点的用款额度。如果开发商违反了资金监管的相关规定，主管部门将暂停其在本市所有开发项目的商品房预售，责令限期改正，并将其违法违规行为予以公示，记入企业信用信息系统。

　　具体的操作方法

　　1 房地产开发企业与监管银行签订预售款监管协议，确定监管账户，并由开发企业向商业银行报送相应工程进度清册等资料；

　　2 预售款监管协议纳入商品房预售许可的申请要件；

　　3 房地产开发企业按照预算工程进度向监管银行申请预先调用相应进度预售款；

　　4 监管银行结合工程监理单位出具的证明资料，在确定前一期工程已达到相应进度后，拨付相应款项；

　　5 房地产开发企业、监管银行向房产管理局按拨付期报送拨付款情况并予以公示。

　　B 【政策前景】

　　执行时间表待定

　　“其实在上世纪90年代的时候，国家已经出台了有关预售款专款专用的政策，只可惜当时国家对这方面的监管并不严格，因此令这项规定有点流于形式。不过从目前情况看，中央调控楼市的决心比以往任何时候都要大，因此执行力相信会有所加强。但鉴于此前部分调控政策存在‘上有政策，下有对策’的迹象，因此关键仍然要看地方政府以及银行的多方面配合才能确定政策效果。 ”陶勇指出。

　　另外，对此银行界人士也表示，对于在预售款专款专用的监管上，目前可能存在着执行上的难题。“在现有的商品房预售制度下，预售款的成交方式属于开发商与购房客户之间的事，银行其实是很难去有效监管的，这需要更多细节上的标准制定，不然单靠开发商主动将预售款缴入到专款账户，将是一件相当难实现的事情。 ”

　　此外，据记者了解，目前有城市已在“监管”环节上，将直接升级至账户由政府“托管”，楼盘预售款将由当地房产局在银行开设的指定账户进行“托管”，而开发商在任何情况下要使用这笔资金都需要经过房地产部门的审批，资金将只能用于指定楼盘的后期建设。

　　C 【业内观点】

　　将比“限购令”更具杀伤力

　　对于这次被业界戏称为继9·29新政后的“三次调控”，有业内人士认为，选择将一线城市作为预售款监管政策的试点，其目的在于加深对楼价上涨过快地区的行政调控手段，紧缩开发商的资金流，促进推盘，防止囤地、捂盘和烂尾等市场现象。与此同时，预计在上述试点城市成功运行后，届时将有机会在全国各大城市全面铺开，到时大连这类二、三线城市也会执行相关政策。

　　到底，预售监管制度会否成为继房贷政策后，未来调控大连楼市的一大杀手锏？我市多名房地产业内人士在得知相关政策即将出台后表示，一旦政策真正落实到位，对于开发商而言，专款专用对于开发商资金链的影响将会非常大，尤其是一些规模相对较小的开发商。“一旦预售资金被全部监管，不少以项目滚动开发模式扩张的地产商，将失去对资金的自由调配能力，整个企业的运营，或会因各个项目之间的资金拆借受阻而将面临资金断流的威胁。 ”一业内人士指出。      他指出，由于预售款目前受到现有政策监管的力度很小，第三方的出面监控，无形中就是管住了开发商原本自由掌握的“钱袋子”，对于开发商利用预售款进行囤地、跨期开发等行为会有着明显收敛的作用。此外，开发商今后对工程规划的费用预算，也要更为准确与清晰，否则在银行拨款上可能会遇到难题。

　　市政府发展研究中心信息研究室主任陶勇则认为，对于目前以资本金、建筑开发贷款、预售款等三大方面作为开发商资金链的重要环节，预售款应该是三者中份额最大同时也是最重要的部分。“若政策将来真正执行，对于有几个项目在同时开发的开发商而言，以往在现金周转上‘拆东墙补西墙’的现象将不复存在，在资金链紧张的情况下，采取降价策略可能会成为各大开发商的应对措施。”