标题：城市化进程下的“房产投资经”

　　导言：陈俊是北京浙江商会副会长，几年来带着浙商投资房产的成绩，成为聚拢浙商资源的重要带头人。但是陈俊拒绝“炒房团团长”这称呼，而称自己为“浙江投资团团长”。这不是一个容易让公众产生认同感的群体，多数时候隐蔽在媒体视线之外，“闷声发大财”。但是这些以群体形象出现的投资客，从他们的角度，看到了政策包裹下的房产迷局中，推动房价上涨的多头动力。

　　提示1：“各地政府招商引资、搞活房地产的思路从未变过，主观上缺少让房价下降的动力。”

　　提示2：“房地产行业与中下游30多个行业关系密切，价格走势与金融安全密不可分。”

　　提示3：“我就像个厨师，你给我青菜萝卜，我最后帮你炒好菜端上桌，价格得到提升。”

　　“房产热”很难降温

　　现在十来个城市出台了房屋的“限购令”，并且政策在全国还有着扩大的趋势。我作为一个投资房产多年的带头人，不是很看好这个政策的长久性。我们现在的政策是，北京、上海生了病，全国人民猛吃一服药

　　关于这两年热炒的房产税，我从一开始就明确反对，我想我是代表了多数商人的立场。反对的理由主要有两点，第一，如果是把征收房产税当做抑制房地产价格上涨压死骆驼的最后一根稻草，我想这个概念完全错了。我们只拥有房屋的70年产权，不像很多国家那样土地私有，既然我们在买房的时候已经交过各种费用了，为何还要为只能拥有70年的房产再去交税呢？对于真正有能力买几套房做投资的人，投资的利润肯定是高于每年那点房产税的，而且他们会把房产税转移给租房人或是接受买房的人，这样只会导致租金或是房价进一步上升。反而是对那些买房本来就比较难的工薪阶层，房产税增加了他们养房的成本，生活更难。第二点，如果认为房产税可以直接用在解决廉租房、经济适用房、保障房的建设上，我觉得这个概念错了。邓小平大力推动让一部分人先富起来，我代表靠勤劳致富的商人角度来说，不认为富起来之后就应该这样被“劫富济贫”。

　　从2005年起，我比较成规模地带着浙商团购房屋，媒体给我们安上了“炒房团”的称呼，我并不赞同。北京、上海的市场经济探索了二三十年，它不可能轻易地就被上百个商人给抬高了整体房价。对我们来说，决定投资一个地方是看好当地的整体商业环境，浙江人喜欢“抱团”和敢为人先的性格，使得我们会最大限度上利用现有政策，资本本身就是逐利的，做什么生意都一样。

　　2005年9月北京秋季房展会，主办方领导希望我能带领浙商去看看，我提出的要求不高，希望主办方有专人引导员，给我们打上“浙江投资团”的引导牌，每人也戴着这样一个胸牌，进场后绕场3圈。谁知我们100多人进去还没绕场半圈，就被各个楼盘的销售人员给团团围住，左拉右拽，脱不得身。有一次我去网站做房价方面的辩论节目，节目刚开始时北京、上海、广州几地代表攻击我们投资团，但是节目下来后纷纷邀请我们去做更多的投资。也就是说，我们作为能迅速聚拢庞大资金的商人，更加真实地看到了这个社会中，房价上涨的各种因素。

　　我非常不认同一些专家的做法，老是说房价要降，让老百姓再等等，在舆论上很能获得老百姓的好感。可是这些专家自己基本上都买了房，他们对形势的判断不真实，到头来老百姓错过了适合自己的时机，不还是没房住吗？我不认为中国的房地产会崩盘，因为它对上下游几十个行业的影响太深了。另外，从我接触到的各地政府来看，他们招商引资、搞活房地产的思路从来没有变过，主观上缺少让房价下降的动力。我认为，只要中国的城市化进程没有完成，这场房价上涨的大戏就很难结束。一些人拿我们与欧美国家、日本做比较，但是我们的国情和所处阶段大不一样，刚刚我国公布的数字是，我们的城镇化率达到了46.5%，日本的城镇化水平超过70%，美国超过80%，在人口城市化的过程中，住房需求是一个不可替代的刚性需求。谁越早进入，买单的代价就越低。

　　北京的房价在我看来有三个节点。一是2005年之前，凡是当时买房的人，现在房价一般都涨了5倍，买几套房的人已经可以不用其他生计，稳赚不赔。一个是2008年底，金融危机的萧条期，房地产商想迅速回笼资金。国家已经发行了4万亿元的货币刺激经济，在这种情况下，我的购房团跟房地产商谈判，主动权更大。那时候北京太阳宫的一个楼盘，精装后才1.8万元/平方米元，有五六十人跟着我买了。当时一些专家认为房价还会跌，说我们没有四五年走不出金融危机，“白天有多长，黑夜就有多长”。我不听专家或者分析员那些云里雾里的话，我是真正在一线调研的操盘手，在国家发行4万亿元的刺激政策下，通货膨胀就会显现，房价可能不上升吗？再一个节点就是今年六七月份，宏观调控更为严格，但是我们的房价逃不脱“打压—调控—上涨”的规律。现在房价不涨就相当于跌，即使有小幅回落，那也是高起点的回落，它不可能再回到历史上的低点。对于买房者，我不客气地说一句，大家面对的形势就是“先下手为强，后下手遭殃”。

　　“新闻联播”中的商机

　　我们浙商投资团并不是一个固定的团体，我因为擅长分析项目的可操作性和回报前景，因此一手聚集了丰厚的浙商资源，另一边在各地能找到很多房产商、地方政府操作的项目。比如某地方政府邀请我去看一个开发项目，需要10亿元资金才能做起来，如果我实地反复考察后认为值得投资，我就会把这个10亿元资金的盘子给分出去，有的浙商“认领”1亿元，有的“认领”3000万元，至于他认领的1亿元是完全自己出资，还是再分出去给朋友们来凑，那我就不管了，最后大家能凑出投资所需的10个亿就行。

　　浙江商人资金运作的手段可以说是八个坛子七个盖，但是盖来盖去一般都不会穿帮。我从没有听说过，哪个浙江老板手头有100个亿都在运作同一个项目的。

　　商人的较高境界，是能通过“新闻联播”看出商机。2003年秋，“新闻联播”播放了一条消息：温家宝主持召开国务院常务会议，研究实施东北地区等老工业基地振兴战略。我马上意识到这是一个很好的投资机会，先后带了三批浙江商人去东北，当地政府是热烈欢迎。我们在长白山地区利用浙江的民间资金开发土特产、旅游项目，很快得到回报。一位温州老板投资5000万元做人参专业市场，当年就回了本。

　　研究国家政策，意味着投资不能“顶风逆市”而上。2003年12月，我受邀赴广东龙门县考察一个项目。有位投资人口气很大，扬言要圈5000亩地打造成该地区最大的开发区。我一听不对，首先5000亩地的土地证必须经过国务院批准，其次土地上的农民如何安置？这个投资者非常自信，认为可以用化整为零的方式搞到土地证，给拆迁费安置农民就行。而我的判断是，国家即将对各地出现的“开发区热”进行整顿，他应该等中央出台具体政策后再行动。后来我们与当地领导一谈，果然我的判断很有道理，次年召开的全国人大会议对整顿全国各地开发区做了部署，那位投资人欲开发的5000亩地作为开发区的方案，也被“整顿”掉了。

　　2005年国家的宏观调控，迫使部分以长三角为基地的浙江炒房族转而北上，进京发展。同时短线炒房、瞬间获利的炒房方式也改为以中长线投资为主。2006年全国楼市突飞猛涨，5月29日中央再次出台调控政策，九部委新政的15个条款，我一个一个研究好几遍，得出了“新政策引导投资以商业为主”的结论。因为：一、九部委新政调控范围主要局限在住房领域，对商业等其他领域甚少涉及；二，房产交易过程是调控重点。所以这次九部委新政虽然声势浩大，但是不至于再将浙商赶回长三角，我和我的团队留在北京投资房产的信心进一步增强，为了保证收益，我们将投资领域从“住房、商业并重”转向“以商业为主”。