标题：当前新政对房地产的影响

2010年，全国房地产市场经过1月、2月的待机蛰伏之后，3月出现量价持续井喷的局面，一级市场“地王”频出，二级市场价格飙升。尽管全国“两会”对过快上涨的房价提出很多意见，但房价如同脱疆的野马一路狂奔。在此背景下，中央政府在短短几个月时间里，连续出台新的调控政策遏制高房价，特别是新“国十条”政策调控力度之大、时间间隔之短均为历史首次。政策的出台给未来房地产市场带来怎样的信号？房地产市场又将何去何从？下面从各个层面入手，逐一分析。

（一）“国四条”2009年12月14日，国务院温家宝总理就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措：一是抑制不合理住房需求，实行更为严格的差别化住房信贷政策，包括二套房首付不低于50%，利率上浮1.1倍，90㎡以上首套房贷首付款不低于30%，三套及以上住房大幅提高首付和利率等;二是增加住房有效供给，探索“综合竞价”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式;三是加快保障性安居工程建设;四是加强市场监管。

（二）“国十一条” 2010年1月10日，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，标志着新一轮房地产宏观调控全面展开。通知明确了11条具体措施，包括加快中低价位、中小套型普通商品住房建设;增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率;加大差别化信贷政策执行力度;继续实施差别化的住房税收政策;加强房地产信贷风险管理;继续整顿房地产市场秩序;进一步加强土地供应管理和商品房销售管理;力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题等。

（三）新“国十条” 2010年4月17日，国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，这十条措施被称为“史上最严调控”。具体措施包括：实行更为严格的差别化住房信贷政策，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数;发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。增加居住用地有效供应。

二、政策细则

[2009-12-09] 国务院常务会议：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年;[2009-12-17] 国土部：开发商拿地首付款不得低于全部土地出让款的 50% ;[2009-12-23] 财政部：出台《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》;[2010-01-10] 国务院：《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》出台;[2010-01-12] 央行：上调存款类准备金率0.5个百分点;[2010-02-20] 银监会：正式发布《流动资金贷款管理暂行办法》;[2010-02-20] 银监会：《个人贷款管理暂行办法出台》;[2010-02-25] 央行：上调存款类准备金率0.5个百分点;[2009-03-08] 国土部：《关于加强房地产用地供应和监管有关问题通知》出台;[2010-04-15] 国务院：《关于遏制部分城市房价过快上涨的政策措施》;[2010-04-17] 国务院：《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 》;[2010-04-19] 住建部：《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问提的通知》;[2010-05-02] 央行：上调存款类准备金率0.5个百分点。

三、政策影响

（一）金融层面：可能出现前紧后松局面

首付利率大幅提高，表面上看，可以提高银行放贷利润，却使得投机需求募集资金的难度加大，而利率的上浮使月供增多，因此购房基数可能大幅锐减，最终银行的整体利润可能无法保证，因此在短期内执行的力度可能会较为严格，但长期内有可能会松动。三套房的停贷由于没有明确的标准，因此具有很大的弹性空间，银行方面可能会先紧后松，从而来保证全年的房贷目标。异地购房的停贷主要是打击异地炒房，作为银行方面更具可操作性和可落实性，如果落实到位，虽然对于银行利润方面会有所减少，但对于楼市价格的稳定却有较为深远的意义。

（二）税收层面：物业税渐行渐近

从税收政策上看，年初的“国十一条”基本上是重复了金融危机前（2007年底）抑制楼市的措施，并且还打有折扣。虽然这次税收政策还没有出来，但是，新“国十条”要求发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用，要求财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策，从政策的意图来看，如果此次不能有效抑制价格的过快上涨，可能抑制楼市投资投机税收重拳不久后出鞘，但考虑到涉及面较广，可能会先在个别高房价城市试点，主要是将高档住宅、多套住宅纳入征税范畴。

（三）政府层面：政策精确打击

政策目的对房地产正常的刚性需求不是“打压” 、不是“压制”、不是“打击”、不是“抑制”，对炒房投机行为则是“限制”和“遏制”;实际意义是提高“投资”和“投机”的门槛和成本。同时，国家并不认为“中国的房地产出现疯涨、或一些专家学者认为的所谓“泡沫”，而是认为“近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头”。因此，核心对象是部分城市房价的“过快上涨”、不是“不涨”、不是“不能稳定平衡”、不是要让这“部分过快上涨的城市的房价下跌”、也不是要令市场全面“降价”，指向的范围是局部，不是整体。