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楼市调控又出新规。11月15日，住建部和国家外汇管理局联合发布《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》，规定境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构，只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。
早在2006年，建设部等6部门曾联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，对境外人士和机构在境内购房进行限制。当时规定，境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人，可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房。
时隔4年，这个政策出现了变化，直接明确境外个人限购一套房，禁止境外机构购买住宅物业。显然，这个“限外令”比2006年力度更大，管得更严。
那么，出台新版“限外令”的目的何在？对于楼市将有何种影响？
设置“资质”门槛
新版“限外令”要点明确，内容主要有二：其一，明确限制境外个人在境内购买住宅的套数，即境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。其二，限制境外资金购买非住宅商业地产，禁止境外机构购买住宅，即在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。法律法规另有规定的除外。
《通知》还要求各地房地产主管部门在办理境外个人的商品房预售合同备案和房屋产权登记时，除应查验《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有房屋情况外，还应当查验“购房资质”。
所谓“购房资质”，包括有关部门出具的境外个人(不含港澳台居民和华侨)在境内工作超过一年的证明；港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的证明；境外个人名下在境内无其他住房的书面承诺。
同样，各地房地产主管部门在办理境外机构的商品房预售合同备案和房屋产权登记时，也要查验“购买资质”，包括有关部门出具的在境内设立分支、代表机构的批准文件和注册证明；境外机构所购房屋是实际办公所需的书面承诺。
2006年，国家建设部等6部门出台旧的“限外令”后，2007年，北京也曾规范过境外机构和境外个人购买商品房。北京市规定，境外个人购房的情况将会被录入全市统一的信息平台———交易权属管理系统。在购房查询的过程中，也通过登录权属系统进行查询，但权属系统只能查询到境外个人在北京市的购房套数，在全国的购房情况无法查询。即当时规定的限买一套房，实质是在一座城市只能买一套房。2008年底，“限外令”被撤销。
意在防止热钱涌入
央行日前公布的数据显示，中国金融机构9月外汇占款新增2896亿元人民币，创下近8个月以来的新高。
在11月4日，美联储启动QE2(第二轮定量宽松政策)，宣布在2011年第二季度前购买6000亿美元美国长期国债，再次向全世界释放天量流动性。全球泛滥的资金都在寻找最佳投资场所，包括中国在内的新兴市场国家毫无疑问是首要套利目标。
面对人民币升值，以及国外游资热钱涌入国内的迹象，管理层重提“限外令”，并将原来的“一城一套”变成“一国一套”，禁止境外机构购买住宅，严格限制其购买非住宅物业，力度远大于先前。
有分析认为，此举可视为国家铁腕打击热钱的又一重要举措。升级版“限外令”主要是为了防止境外游资热钱涌入国内房地产市场这个“大池子”，抑制境外以炒卖房产为主要目的的“空壳机构”在中国房地产市场上的炒买炒卖行为。该政策同样是当前系列楼市调控政策的组成部分，意图仍是限制新增的非刚性购房需求。
珠三角楼市受影响
升级版“限外令”对楼市影响如何？
数据显示，由于跨国资金流动受限，境外人士在内地大量购房并不普遍。但在一些城市，境外机构以购买办公场所或员工宿舍为由，短期内购入大批住宅楼作为投资，这种现象比较普遍。
有人认为，此次关于“境外机构不能购买住宅房屋”的规定，显然是针对这些外资投资房产行为的控制举措，将在一定程度上冲击北京、上海等城市及珠三角城市的房地产市场，对珠三角地区影响最大。因为珠三角邻近港澳，有港澳人士以注册公司的名义，在珠三角一买就是三四十套房。有人认为，深圳的高房价在一定程度上就是被这些资金炒起来的。
今年4月调控政策出台之后，北京住宅市场成交受冷落，但商业成交节节攀升。如6月份北京市商品房住宅成交冷清，与5月份相比呈现明显下降的趋势，而商业地产6月份的成交比5月份多了一倍。此后，商业地产成交连续3个月上涨，不能排除短线境外投资介入的嫌疑。
在深圳，一些靠近香港片区的高端住宅楼盘，香港人置业量近期还在增加，例如罗湖、福田口岸、后海、前海等片区。前海片区某高端商务公寓项目的成交客户中，香港人占了很大比例。在近期限购的情形下，香港人置业热情仍没有消退。
有舆论认为，近期内地经济发展速度、人民币升值预期、境内外利率差、通胀预期等因素，均令境外人士看好内地楼市。“保值避险”性较强的市中心豪宅产品，历来是境外置业者的首选。
综上所述，升级版“限外令”将会影响北京、上海、深圳等城市的商业地产及高端住宅市场，珠三角城市的境外置业需求将减少。
对惠州影响不大
总体来说，“限外令”对珠三角城市房地产市场产生较大影响。具体到惠州，情况可能有所不同。
江北锦源国际楼盘销售负责人陈鲁斌认为，在惠州买房的境外人士比例很小，新版“限购令”对惠州楼市影响不大。
他说，近期因为广州、深圳等城市限购，确实有外地客户来惠州买房，但这些人中，境外人士占比很低。以锦源国际楼盘为例，该楼盘已销售八九成，卖给港澳台及其他境外人士的仅有几套。
隆塬地产住宅部惠州区域总监赵正群说，据其公司二手市场统计数据，惠州二手房的购房群体，基本是本地刚性需求者，几乎没有境外购房者。近期来惠州购房的外地人，主要买新开的一手楼盘。
赵正群本人没遇见过在惠州购房的外国人。他说，大亚湾区有中海壳牌等特大型企业，是惠州外国人较为集中的地方，但即使是距离大亚湾较近的东湖片区，也基本没有外国人购房。因此，他也认为升级版“限外令”对惠州影响不大。
声音：七嘴八舌“限外令”
“限外令”中，境外机构的“办公所需”很难界定。升级版“限购令”看起来确实很严厉，对于遏制境外投资资金进入市场，应该能取到一定的遏制的作用。但“境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋”这一条款是很难界定的，比如该机构购买多大面积的房屋算是在需要范围之内？再如，房屋成交之后，他们到底是否将房屋用于实际办公？这里的界定和监督难度都较大。
———网友“浮云！”
开发环节热钱很难控制
目前，一些外资机构热衷于介入开发环节，比如贷款、收购项目股份等，相关专家认为，游资热钱可能更热衷于选择这些方式流入。
于是有人提出，要从根源防止外资涌入地产行业，应该在地产投资开发阶段就开始防，即限制外资投资房地产。这个说法听起来好像可行，但实际操作也不太可能，因为外资投资很难认定。现在国内的很多大中企业，都存在外资占有股份的情况。要是控制外资流入房地产，到底应该如何规定？难道要规定所有包含外资的企业都不能投资房地产吗？这很难，也不太现实。