标题：朱中一：旅游房地产发展趋势分析

　国际旅游地产主题研讨会暨第七届全国产权酒店合作论坛于11月20日在三亚举行，再聚深具名望的行业专家、实战经验丰富的同业精英和在该领域内成功投资、成绩卓然的业界领袖，以 “创新·联盟·共赢” 为主题举行峰会。论坛将帮助参会嘉宾更新行业知识，增加行业经验，扩大行业资源，推动地产业，旅游业，酒店业的联合发展，实现政府、开发商、经营者、小业主、度假消费者五赢之局面！

　　【朱中一】：刚才几位领导分别就海南三亚发展旅游事业的问题出来讲解我非常赞同，会议要求我就旅游地产这个问题谈细一点，我想旅游地产这个问题可能在座的专家谈起来更专业一点，这一块我肯定谈到但是太具体我谈不如专家，我想谈这个问题以前先把咱们十二五一些房地产想法给大家透露一下，也就是我学习咱们国家十二五系列规划建议跟房地产关系问题我先讲几点意见。

现在，全国上下都在学习贯彻党的十七届五中全会以及全会通过的十二五的规划建议，我学了十二五规划建议以后，我觉得不管怎么说咱们十二五期间咱们的房地产还是一个有很好发展空间的这样一个行业，同时也是一个十二五时期也是咱们房地产乐观一个重要转型时期，为什么说十二五时期是房地产发展重要机遇期呢？宏观上来讲大家学习十二五规划纲要，实际上2020年以前，我们国家还是一个可以继续抓住和用好重要发展机遇期，但是国家分析了国内外的宏观经济形势，同时我觉得十二五时期包括2020年时期因为工业化城镇化快速发展时期所以给我们房地产带来的机遇肯定是理所当然的。我们在分析的时候觉得到2009年我们国家城镇化率到了46.6%，根本一般国家经验，城市化率达到70%才进入平衡发展期间，当然我们房地产很难说还要20多年发展时期，因为我们国家跟其他国家有一些不一样的就是，我们国家有一个计划生育政策，每一个计划生育政策里面一个时期就是计划生育咱们80以后，计划生育这一代他的双方父母不在的时候那个时候房地产可能有一个阶段性的时期，我们没有把握城镇化高速发展时期一定是房地产高速发展时期，因为我们国家有一个计划生育特殊政策，这一段时期有一个阶段性的固定时期，2020年以前我们对房地产发展是看好的，现在全国城镇化46.6%，现在东部一些城市现在咱们讲一线城市北京、上海、广州、深圳包括东北一些城市，城市化率一般都在70%，中西部城市二三线城市城市化率一般35%到50%，所以发展前景很大的，及时东部的一些城市，虽然城镇化率达到75%以上，进入了一个城市化稳定发展时期，但是我们国家又有什么不一样呢？产业结构要调整，而且东部发达地区像长三角、珠三角、环渤海湾经济城市群在建设比如高铁地铁的在建设，所以这种产业结构的调整，基础设施的完善产业园区和房地产发展提供了新的空间，所以国家十二五规划里面，讲了有些地区属于优化发展地区，有些重点开发地区有些限制开发地区他分几个地区，我觉得东部地区虽然城镇化率比较高，但是还是一个优化发展开发的，当然中西部的地区二三线的地区发展前景更大一点，还有一个重要的就是十二五规划里头专门提到了一个问题，就是要把农业人口符合条件的农业人口转移转为城镇人口推动条件城镇化，这个确确实实讲劳动我们核心问题，我们现在讲城镇化率46.6%是包含了常住的农民工。

　　那些常住农民工在城市里面，但是没有真正享受到城市里头百姓的一般待遇，这个1.5亿到2亿，能够把这个数字再加上每年平均的提高城镇化率咱们可以匡算一下，十二五时期整个房地产规模量是大的，还有一个问题就是跟咱们今天会议有关系的，我们前面讲的都是住宅地产这一块，住宅地产这一块的规模肯定比十一五大，另外非住宅这一块咱们讲商业地产，旅游地产休闲养老地产，随着国家政策的支持和老百姓需求的增长这一块发展和份额比十一五又要大，所以我们对十二五期间我们国家的房地产是看好的。为什么还是一个重要的转型时期呢？我觉得从这样三个方面的理解，第一住宅产业的发展要回归到满足百姓基本的住房需求本质属性上来，住房是住的，住放住的而不是吵的，虽然住房有投资功能，但是住房不是为投资的，住房是为住的所以这个本质性属性要回归到，咱们十二五时期抑制投资投机炒作这个政策肯定不会变这是第一属于转型的标准。第二，这次十二五规划提出来要基本建立起符合我们国家国情的公共住房政策体系，我理解咱们符合国情的住房体系就是包含三部分。低收入这一块由国家保障，中等偏下又发展公共租赁住房，高中收入这一块通过市场体系来解决。第三，作为转型时期作为一个非常重要的标志，作为国家层面来讲，转变经济发展方式，从我们这个行业来讲，转变经济发展方式调整人居结构，主要大力开发省地节能环保型项目大力推进产业化，这个由于我们原来建筑能耗高耗能多而且对环境的污染重所以这个任务相当艰巨，首先要求我们企业能够执行国家节能条例，而且要求大力创新中小户型的设计，能够达到省地节能的目的，另外要求企业加强强强联合推进住宅产业化，包括其中扩大精装修的比重，尽量推进使我们住宅能够达到百年建筑的这样的要求。

　　所以，十二五时期也是我们国家房地产重要的转型时期，下面谈一下对旅游地产和休闲养老地产的看法，刚才张司长也讲了我非常赞同，国家在去年年底发布的关于促进旅游事业发展的文件里头明确提出，要把旅游业培育成为国民经济战略性的支柱产业，和人民群众更加满意现代服务业我觉得这个定位非常准确，目前来说全国我知道绝大多数省市大概有二十多个省市区已经把旅游业作为支柱产业或者地产产业里头的带头产业，我感觉这个也是定位很准，旅游业我看了一些资料，旅游无非包括了吃住行游购娱这几个环节跟咱们商业地产旅游地产都是相关的，我们行业肯定服从国家整个战略需要来加强这一方面的研究。当然我们的研究一个是我们既有协会我们也有房地产研究会，我们自身也研究，我们有一个商业地产委员会，我们准备把商业地产专业委员会更名为商业与旅游地产专业委员会，有关方面的专家有关方面的机构来共同研究推动这项工作。

　　至于旅游地产怎么发展，我刚才讲到了在座专家比我更有发展权，怎么样创新一些制度，怎么样分时度假产权式酒店这些将建立的，该完备的一些设施的完备职能这些还有不少问题需要探讨的。

　　第二个问题，我想讲一下休闲养老地产问题，这个我想等一下张广瑞先生讲起来比我更有发言权，我这段时期看了一些资料，我们国家既然2000年那一年进入老龄社会，我们当时60岁以上的老人是1.26亿人，正好占国家当时总人口的10%，按照国际老龄化社会的标准这一年进入了老龄社会，正好这一年***中央突出关于进一步加强老龄工作的决定，提出了我们国家要推行居家养老的政策，当时根据国家国情主要还是居家养老，因为中国人传统观念等等。根据这几年2000年到2010年发展情况来看，我看一些资料，尽管调查的情况85%的人口还是希望居家养老，但是7%左右的人是愿意在养老机构养老，我们国家进入老龄社会是在社会保障制度逐步完善过程当中，而且是国民总体没有富裕的情况下特例是计划生育政策下进入老龄社会，所以这个是我们国家跟发达国家一个很大的不一样，而且老龄社会速度快规模大，所以怎么样加强对休闲养老地产的研究和建设我觉得可能是全社会都要关注的问题，这里包括居家养老的问题，怎么样在实际环境尊重老年人的习惯，在服务配套设施方面，包括社区配套方面怎么样增加服务内容，这里面内容很多，这里7%或者7%到10%之间愿意养老机构养老，或者异地养老哪些人怎么样创新，现在三亚买房子的人一部分是旅游的，一部分是休闲养老的，而且东边那些人咱们一看知道了大多数人就是老人带小孩，这一块咱们怎么样服务到家这些都是需要咱们共同探讨的问题，所以，我觉得这次会议上定三个题目，一个旅游地产问题，一个产权式酒店问题，一个休闲养老地产问题三个问题确确实实相当好，我刚才表一个态，作为我们协会跟有关单位共同合作把这个工作推进进去。

　　根据刚才理事长还专门讲了一个问题，就是如果大家对海南有什么建议也可以提出来，我这里一个想法十一五海南省推出房地产建设和中长期规划我看报纸上有这样一段话，规划里头提出了海南省房地产发展确定的总体目标为，以本岛常住性居住地产为基本，进行旅游地产为主导度假宜居性地产为特色，商业街其他地产为补充建立多元化多层次的房地产产品供应体系与住房保障体系并于国际旅游岛建设紧密结合，良性互动打造国际化程度高生态环境优美文化魅力独特的世界一流的海岛性幸福家园旅游胜地与度假天堂，我看这段话确实很有感受，一是体现了海南特点，第二我自己相信海南在中央政府和全国人民的关心下面它是能够达到这个目标的，我觉得这个目标很有海南的特色。跟李市长讲了一下，把海南打造成国际旅游岛很多工作要做，把海南做成度假宜居性地产方面有很多特色，咱们样创出一个露出来，在度假宜居性地产方面我觉得可能需要大家共同研究的，旅游地产和休闲养老地产，从前几年的情况看，海南房地产发展很快，海南房地产发展很快得益于旅游岛建立，得益于海南得天独厚的自然条件，也得益于外地人来这里购房买房，咱们坦率的说三亚新开发商品房90%是外地人购买，90%外地人购买，70%一次性付款对于当地金融没有造成威胁，对地方经济肯定起很大推动作用，但是，由于外地人来购房人的有些人住时间很短，有些白领工作忙就是春节前后，有些东北来的人大步步十月份来年四月份走也就四五月时间，大量房子是闲置的，今后有更多的人要到这里休闲旅游度假你的土地资源能不能承受，你肯定承受不了，所以地产跟国际旅游岛建设之间，首先是资源匹配的问题，怎么样资源匹配合理，该开发的要开发该保护的保护，向生态环境区水源地肯定保护的，该开发地方是有限，怎么样再打造我想借鉴一些发达国家的经验，既要培育和发展房地产的租赁市场，这里面已经包括购了房了，平时很长时间绝大多数时间闲置能不能房地产租赁公司由住户跟租赁公司签订一个托管协议，让大部分资源利用起来，这样租赁公司也好原来的购房人也好都会得到一些利益，最重要的就是资源得到充分的利用。

　　另一个建议也是国外比较成熟的经验，就是要发展房地产并不是都是要直接投资于房地产的买卖，直接投资房地产买卖容易造成房地产投资和投机，国外一些成熟经验就是比如说通过私募基金通过房地产买卖直接进行基金运作当然拓宽了投资者回报，同时拓宽房地产企业融资渠道对金融没有风险，这一块因为海南现在可以行中央争取一些特定的政策，我看国家在发展旅游业意见里头也有一些可以创新金融产品的地方，这一方面能不能探讨探讨，能不能向中央政府要一些特殊政策，因为信托这一块本来准备了天津上海试点，这个试点方案没有出来，天津本来在联创这一块试点，海南作为国家旅游岛国务院专门批的，这一块能不能中央争取一些政策，我发展海南房地产出租业我想搞一些资金，这样搞资金以后房地产企业也并不是开发房子都卖，我有这个基金支撑我可以开发的房子，有些可以卖一部分出租一部分，我主要考虑是既要满足老百姓需要资源也得到充分的利用，资源浪费很可惜。

　　第三个建议，建议海南季节性比较强，旅游、休闲养老也好时间总是那么几个月，但是在老人不来的时候年轻人大中专学生可能在夏季的时候放假的时候也来，我想一个事情就是跟咱们有关系的，现在行业的发展计划里头也有，在十二五以后咱们商品房要逐步的扩大全装修的比重，我们大多数买毛坯房，他的全装修精装修并不是放在重要位置，全装修又可以节能又可以减耗，外地人更不需要这个房子装修一两次，我想尽量提高全装修的比例。如果咱们客观的说，如果真正想到海南来炒的那一块人，我估计不少人现在还不会有装修的，这种人有钱人装修跟不装修无所谓，装修提高价格还可以炒，不管怎么样这些人没有什么影响，对于休闲养老的人希望你能够有一个全装修的网，海南房地产能不能这方面带头先突破，你完整商品就是全装修的商品，所以我想这方面是不是可以突破一下，总之这次会议确定旅游地产也好，产权酒店也好，作为三个题目本身我还是一个学生，我希望这个会议能够开好。谢谢大家！