标题：对话：旅游地产的规划开发及运营

　　【主持人】：下面进入焦点对话阶段，第一焦点对话主题旅游地产开发和运营，大会特邀嘉宾KCB中国区总经理袁屹，旅游财富网CEO曾晓成先生，安徽恩龙集团董事长李恩龙，昆明城建股份有限公司副总经理郑怡主题焦点对话集团由上海友择投资董事长张涛先生做主题。关于规划开发和运营咱们先拿一个案例让这个把李董事长现身说法谈一谈他做的规划怎么来的未来怎么运营请李董事长给我们分享一下？

　　【李恩龙】：各位来宾，各位女士们、先生们大家上午好，今天很有幸参加这次论坛，这次论坛是在前不久2010年博鳌旅游地产论坛结束之后围绕旅游地产这个话题我们今天开展这个论坛我想几乎我们企业十年来所从事的旅游地产产业给大家做一些经验的介绍，我们座落在黄山脚下，我们占地88平方公里，我们正在开发是12平方公里，所以围绕地产话题，大家对环境需求非常重要，我们现在房地产开发商首先先造己然后再造房注重住房的品质，我们旅游地产现在肯定也要思考这个问题，所以我今天所要讲的就是低碳模式出发，我们这个地方建设当中我首选12平方公里的土地上我进行科学规划，规划首先种80万棵大树这个树有一百多品种全部是景观树木，80万棵树规划中下去之后春夏秋冬形成不同的景色，我把这些树建设12平方公里土地，我们形成了三个小镇，我们这个建成以后受客户欢迎和亲睐，我们首选是亲睐，我80万棵大叔充分吸收二氧化碳呼出是氧气，不同季节给人们带来景观效果很好，我们首选环境打造吸收二氧化碳这一块这么多树木达到这个效果，建筑材料我们规划上面这次马上即将给我们做墙体的我们准备建一个五星级酒店，我们有两个国际顶级酒店设计公司和规划公司给我们做方面，我们请他们做方案主要是节能环保和低碳理念，他们给我们提出方案主要是未来运营让我们客户感觉到这个酒店是低碳酒店是节能环保的酒店，给人们贯彻方案规划入手，所以我们规划当中两千万的规划设计费用，所以有些人讲你的费用太大，这个对未来运营带来效果非常好，我们节能材料是新型节能材料我们正在建全国世界不同的地方建筑，我们所有建筑材料一个是节能环保还有一个我们天然木质材料，无论是冬天或者夏天，我们现在进去之后马上温让人感觉舒适度特别好，所以我们首先规划建设当中把涉及到把这种低碳理念进入进去，比如说我们太阳能，我们所有光照时间热水通过太阳能转化，所以我们首先从规划上面把低碳理念植入到我们项目当中去，所有入住率客户他们感觉到节能环保理念这种设施的理念，所以我们特别住宅也好，我们这样低碳住宿度假产品首先我们把这种理念要在我们规划当中建设要做好。

第二，我们想以文化引擎促开发规划和开发，所以现在很多经典规模做很大跟国外经典有很大区别，因为没有文化的氛围，我们这个酒店我们渡假村也是一个渡假村，我们首先我们以木为载体，去可以看到树，我们前不久接待很多国家领导人，贺国强同志入住之后他感觉下次还要来，所以我们感觉有特色的文化，我们建任何酒店不一定豪华，关键是文化内涵要丰富，包括我们生态文化我们民俗文化还有我们的地域文化，我们尤其在这个项目都要体现，我们定位所有入住酒店或者到我们渡假村人们感觉的包容，人们感觉健康与自然和谐，我们依山而建好象是长在菩提上面的建筑，建筑跟自然和谐，这种文化的氛围包括我们每一个建筑体现这一点，我们注重文化，把文化植入这个产品当中，我想随着时间推移，这个产品肯定越来越受欢迎，我们想文化支柱也很重要，我们现在作为地产来讲，我们开发它不仅仅是建筑面积有多大值多少钱，而且你有没有文化含在里面，文化内涵对于我们整个架构，地产开发架构有很大促进作用，文化这方面由文化专家进入我们文化，我们把做项目开始把文化植入进去，这就包括文化促开发。

　　第三，创新模式促进，我们整个项目投资将近60亿，我们运营模式是作为政府加企业，为什么叫做政府加企业再加上我们农民再加上开发商，我们政府在里面起什么作用呢？我们这个项目首先跟政府谈，政府把我们企业作为城市明信片政府要重视，我们基础设施都是政府投入我们这个产业旅游产业跟社会带动作用很大，完全靠企业投资肯定远远不足企业给政策，基础设施它投，我们还可以带动很多就业问题，我们一个项目给周边农民联系在一起，这样政府比较关注，我们企业主要是运营商，运营商主要做好规划，规划设计整个项目的土地征用，土地的整合我们主要做这一块，我们可能做核心的配套，比如说高档娱乐项目的配套道路建设，基础设施建设这个都是由我们企业来做，另外我们整合所有资源，我们酒店我们可能采取产权式。这样我们企业招商，我们的商业街我们有专门做商业的这样的单位来做，我们酒店我们实行专业管理，有些酒店是我们建的，我们这个里面三个酒店四星五星六星，有的酒店我们别人来建我们出土地我们共同来发展，因为每年来这么多酒店，我们也是加酒店的模式，我们带来客人别人进酒店不是考虑很多客源问题，我们把酒店让别人来建我们出土地我们采取股份制我们充分体现运营商模式，我们有很多娱乐项目给小开发商，我们大开发项目给大开发上，我们请运营商还有开发商，也就是多元投资的综合体，另外我们第三方面还有一个农村城，我们项目牵扯到土地面积比较多，我们一期开发1.8万亩，农民参与为什么农民参与，我们土地很多采取两种形势，一种形势土地50年的租赁，还有一种形势就是征用，我们有建设用地，所以跟大量农民联系一起，我们把农民变成产业，我们种树景观都是由民，把当地农民培训成产业工人这样一来政府很满足，一个企业不跟社会融入一起你很困难，我们占地上万亩跟周边农民密切联系一起，我们农民在里面充分变成产业工人，让他们参与让他们从我们项目建设带动他们征收，这样项目建设我们经过十年发展当地农民十分支持，把他们土地拿出来，因为我们给土地价格布告，但是充分考虑就业征收问题，这样我们多元化的开发模式，这样通过这么多年的实践，我们觉得获得很成功，我们整个项目建设当中也在快速推进，我们整个项目投资60亿，我们前期基金有土地农民的支持，政府支持基础设施政府支持另外良好投资环境当中很多投资商充分的参与，我们项目建设很快，借这个机会希望在座各位专家，还有相关的各位领导还有我们同行你们到我们在黄山脚下我们杭州也很近，现在有两条高速正在接近我们市区，希望我们可以合作，希望专家学者可以给我们指导。谢谢大家！

　　【主持人】：李总这样一个项目我觉得有一点首先是我们旅游地产的一个共性就是地大，李总就12万平方公里乐观土地可以供他挥洒，旅游地产基本上存在有很大一片地的前提基础，李总操作过程中有一点我很赏识就是采用融合是的方式，对于所拿这块没有考虑怎么样彻底改变，而是因地制宜利用当地所拥有东西去延续去完善，这个完善除了生态景观的完善也包括和当地政府和当地居民的这种关系的完善，这一点对于旅游地产开发来讲应该是非常具有借鉴意义的，也希望李董事长能够把你世界木屋村越做越好，成为我们国内一个经典案例。KCB袁总还有昆明控股郑总，因为昆明控股建成是KCC，既然我们这边是KCB我们先让KCB讲一讲KCB在旅游地产方面他们规划开发和运营的想法。

　　【袁屹】：感谢我们主办方给这样一个与朋友和嘉宾交流分享的机会，我是来自马来西亚的一个从事旅游地产主管上市公司的背景，我们在马来西亚的经营背景是在东马一个沙巴，我们的主题项目是在沙巴这样一个依山旁海的区域，今天主办方张涛先生给了我们一个旅游规划开发和运作，实际上这个题目很大我不知道怎么说，我们只能谈谈我们自己项目一些认识和看法。实际上项目占地是9个平方公里，我们已经建成了有一个五星级渡假村酒店，有三百个观光性的酒店，有两百个别墅渡假村的酒店，我们还有一个标准18洞的高尔夫球场，9个洞朝着山，9个洞朝海，我们还有建成的旅游地产项目，第一期大约是两百套别墅还有一百套酒店式公寓这个现在已经针对欧美国家预定售完了。针对旅游规划我是从去年才进入公司的，这个公司在马来西亚是一家主板上市公司，我们这个集团还有另外两家主管上市公司从事国际贸易和房地产，还有一家在香港是主板上市公司从事酒店经营这一块，我们在东南亚从事旅游地产还有酒店开发我们比较活跃的，因为有这样一个平台我们在开发瞄准的市场是国际化的，甚至是全球化的，选择地产和规划到运营我们有三个题目获得三个主题是我们关注的，首先就是选址的这一块，这个项目我们选在有基本元素叫做依山旁海山林胡海旁边我们山是1.3亿年的热带雨林，我们这个海靠是南中国海，是非常优美的季风台风影响区域，火山影响带基本上没有什么影响，所以叫做风下旅游地带，在东南亚国家很多人知道沙巴这个地方，十多年地震海啸沙巴这个地方没有受到任何影响，所以是一个安全旅游度假区，我们这个离沙巴州很近，我们离中国也有两个半小时的距离，我们选址是这样一个情况我说的大环境，这里面很多东西，每一个在座嘉宾还有所从事旅游地产项目都有每一块选址动力，包括我们李总选在这样一个很大片的森林山坡。第二，关于规划功能设计上面，我们从事旅游地产功能设计一定是讲究的，首先是高端区域这一块，我们别墅性旅游酒店和我们观光性酒店一定高端和中档这一块，是分为隐秘性的和大众华的，包括海滩甚至独立的最大别墅都有私家海滩这样的来区分，基本功能作为国际性酒店至少餐厅里面必须具备三五个主体性的酒店，包括意大利餐厅俄罗斯餐厅中国和日本韩国料理，这样至少三到五个以上主题餐厅才具备接待国际观光客或者度假客人的功能。作为高端客户的度假性酒店你的如果你有高尔夫球场，我想这个是预备的将来发展的趋势，我们18洞球场也是英国有名的人设计的，每个洞都有独特的定位风景，这个功能设计很多了，所以我们具体不用说。

　　最后，关于客源这一块，我们做一切目的都是为了效益，客源这一块是我们的主题，我们首先在软件这一块我们聘请的总经理按照东南亚国际化的国家，不像中国一定刚开始接触酒店是要接受很好管理集团，我们东南亚这样的地方它聘请是在国际背景，比如说喜来登工作做资深高管作为渡假村的总经理，这样会给我们带来全球化的客源市场和不同的国际酒店管理集团的背景客户资源，所以这是我们首先这一点是我们的一个定位，我们跟上沙巴州东马这样未来发展趋势，我们也会注意一些高端客户的顶端客户的吸收，在我们渡假村有英国、美国已经卸任最高元老总统和首相每年必须两次到三次到我们这里来度假的，享受我们的高尔夫球场，享受我们的海滨，享受我们排位在前五名的我们也是请印度人管理的，我们这样高端客户定位高尔夫的定位，还有软件的高管层的客户定位这样会给我们客源市场带来一个高端和中高端的这样一个资源互动，另外我们还邀请了一些香港著名影象，比如说成龙先生也是作为我们形象大使，香港有名连续剧也是取景地，我把三块跟大家分享一下，我们下一步发展规划我们依托三四家上市公司我们瞄准工作市场来开发我们的电器规划，我们也根据中国政府所倡导中国企业怎么走出去怎么引进来，我们也期待跟中国上市公司从事旅游地产开发大企业，我们希望能够互相参股，互相参股我们资源进行互换，比方说跟李总这样标准市场有一定稳定客源，我们可以股份上面进行参股，跟我们昨天发言嘉宾我们能不能探讨这个问题，我们张总给我们提供这样一个平台，我们分享几个思路，包括我们跟财富旅游网我们通过财富旅游网我们通过地产加旅游加金融元素我们作为一个投资基金来开发我们的项目所以是这样一个启发，但是我要提醒在座的，我们从事旅游地产开发问题是长期性的，没有一个很好金融资本支持你这个玩的是没有一个很好政府平台支持，比方说我的老板跟我说还有我所负责的人，他在马来西亚是国家政府顾问，也是柬埔寨政府顾问，也是泰国的政府顾问都是直接跟最高首脑可以接触的，所以这样信息化是直接非常公开的，所以我本人长期在深圳、上海、香港澳门这块活动，我们希望有机会通过电话联系方式我们进行交流，最后我觉得有一点分享我们跟张总这一块我们介绍了刚才宝贵经验，我们刚才建成二期三到五千客房我们可以通过一些方式进行度假市场的交换。