标题：章林晓：预售资金监管抑制房价作用几何

12月1日，《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》将正式施行，许多网友在相关门户网站留言表示支持，认为此举既可以打压房价又能够保证楼盘不烂尾。由于该政策的制订是从房地产市场的微观主体入手，而不是从房地产市场整体运行的角度出发。因此，这个政策有助于防范楼盘烂尾不假，但寄希望于其平抑房价，则很可能是要让人失望的。

有利于防止楼盘烂尾

北京市预售资金监管办法，是对住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）文件精神的落实，该文件明确要求各地完善预售资金监管机制。

北京并非“独行者”。从11月1日起，浙江已开始实行《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》。而在此之前，广州、石家庄、南京、郑州等地都已陆续出台并实施类似政策了。

根据预售资金监管办法，商品住房预售资金必须“专款专用”，用于商品住房项目工程建设，确保建设工程的竣工交付。相对于西方发达国家来说，不论是商品住房预售资金监管，还是商品房预售管理，我国都较西方发达国家，有着中国特色之严格。

按照《城市商品房预售管理办法》规定，我国商品房预售，不但需要取得土地使用权证书，持有建设工程规划许可证和施工许可证，投入开发建设的资金还须达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

许多国家的住房预售条件，远没有中国这般苛刻。如美国、英国、日本等国，只要项目获得合法的建筑许可，不管是否开工都可以预售。如据美国人口普查局（ACB，American Census Bureau）资料显示，近年美国的新房市场中，75％是期房预售，现房销售比例只有25％；而在期房预售中，一半以上未开工就已经完成预售。

另外，在美国，不论是联邦还是各州，对于预售行为都没有任何法律限制，也没有统一的监管规定。只是各州的房地产委员会有一些规定，如开发商收取保证金后，需存放在一个第三方监管帐户或者银行托管帐户内，直至房屋建成。但是，由于美国属普通法体系，如果购房者与开发商的合同约定，有别于上述规定，则遵从合同约定。

当然，美国的住房预售许可制度的宽松，并不意味着他们对预售行为的放任不管，他们也存在着监管，只是这种监管更多的是侧重于合同履行的监管。不同的出售商和购房者达成的预售合同往往差异化很大，这主要是双方的信用情况对预售合同的签订有重要影响。

我国商品房预售的条件，比起国外许多国家来说，尽管严格得多了。但就是在这样严格的条件下，还是屡屡发生了预售款被无良开发商挪用的情况。

如据媒体报导，今年年初，在武汉，就有“天瑞国际”“大智公寓”“雅琪公寓”等三个楼盘，超过4亿元预售款被开发商挪用，去向不明，导致拖欠工程款、相关税费，开发、验收手续无法办理。

在这种情况下，出台预售资金监管办法，要求商品住房预售资金全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，以确保预售资金“专款专用”，保证建设工程的竣工交付，这似乎成了一种顺利成章的最优选择。

预售资金“专款专用”，由监管机构全程负责监管，过去那种在建工程烂尾，购房者欲哭无泪的惨状，应该是可以避免了。跑得了和尚跑不了庙，房地产企业可以倒闭，开发商可以逃跑，监管机构总不可能凭空消失吧。