标题：地产龙头股跌出机会

　在经历近期的急跌之后，部分房地产龙头个股的市值已小于其预计的2010年总销量，投资价值凸显。

　　近一周受紧缩政策传闻影响，刚见起色的地产股又遭重挫。其中万科（000002.SZ）、保利地产(12.22,-0.18,-1.45%)(600048.SH)等龙头股已较近期最高点回落20%。 而从基本面看，这些企业自三季度以来业绩迅猛拉升，金地集团(5.93,-0.10,-1.66%)(600383.SH)、万科9、10月销量纷纷到达历史巅峰，业绩已锁定。大跌之后，预计2010年总销量已超过现在市值，现买入机会。一旦传闻靴子落地，便是反弹爆发的一天。 据wind数据，在此前的10年中（2000年-2009年），房地产业静态PE和PB均值分别为47.44倍和4.12倍；从动态PE水平来看，目前地产行业动态PE水平约为15倍左右，前10年这一指标的均值约为35.47倍，同样具有较大提升空间。而龙头股的动态PE尚低于行业均值。 金地集团2010年上半年受高管离职影响，仅完成55亿元销售，拿地也少有动作。三季度以来重回正轨，以回款作为考察分公司的重要指标，单季销售突破100亿元，9月销量创历史新高，达59亿元，全年业绩明朗化，有望突破210亿元的销售目标。且管理层稳定下来，股价被低估的因素已清除。 根据公告，金地1-10月累计销售金额198.26亿元，11-12月预计推盘面积55万平米，且以小户型为主打，去化率高，按均价12000元/平米计算，销量预计可超过250亿元。而以11月16日收盘价6元计算，总市值只有268亿元。保守估计净利润率13%，净利润约33亿元，如以13倍合理市盈率计算，金地理论上总市值在400亿元左右。 2010年10月份，保利实现签约金额89.24亿元。1-10月，签约金额503.20亿元，同比增长36.51%，并已超过去年全年。如前10个月每月50亿元的平均销量，完成全年销售目标600亿元是囊中之物。而按11月16日收盘价12.24元计算，总市值560亿元，尚不及全年销售目标。 而万科是预计超额完成全年销售目标最多的公司，相对而言，股价也低估得最严重。 万科年初预计销售800亿元，到10月末合约销售金额已达到869.3亿元，其中10月单月155亿元，11-12月即便按之前10个月销量的平均数计算，突破千亿已成定局。按11月16日收盘价A股8.16元，B股10.21港元计算，总市值仅903亿元人民币。以13倍合理市盈率计算，万科理论总市值在1600亿元左右。 相对而言，H内房股龙头中国海外发展（0688.HK）三季度销售收入399亿元，不及保利，但11月16日收盘市值1091亿元人民币，却超过万科。中海净利润率通常高于万科，2009年中海净利润率20.4%，不过，去除持有型物业重估后净利润率16.8%，万科同一指标为13.1%。随着2010年两公司业绩差距拉大，相对中海，万科还是明显存在低估。 另外，这些龙头公司土地储备和现金都较为充沛，不存在“断顿儿”的风险。 规模最小的金地手中现金也达到130亿元，土地储备1600万平方米，够3-5年开发。万科现金充沛，三季度货币资金315.4亿元，土地储备3268万平米，较2009年大为增厚。保利土地储备为A股地产企业中第一，三季度末达到3369万平米。相对于土地，现金偏少，仅136.7亿元，不过作为大型央企，保利的融资能力毋庸置疑，通常能够容忍较为激进的财务杠杆。 多家券商分析人士认为，第三季度房地产新开工面积的上升，将在明年上半年转化为充足的供给，如果价格适当下调，明年的地产调控将逐步回归市场化手段而淡化行政色彩，再加上充足的流动性，板块估值将回归正常化。而此时正处在公司业绩亮丽且政策频出错杀优秀公司的时期，不失为一个买入良机。