标题：“限外令”仍需观后效

　　在房地产业的高额利润下，让外资轻易进入，等于是把一大块高额利润拱手让人。政府显然已经看到了问题所在，但是，不能停留在市场准入限制上，应该找到问题的根源：行业超额利润从哪里来？应该由谁来分享？

　　住房和城乡建设部与国家外汇管理局近日发出的“限外令”，再次为即将过去的2010年里密集的房地产调控措施添砖加瓦。事实上，房地产过热，外资是不可忽视的因素之一，特别是在上海、北京、广州等一线城市。就国内房地产市场目前存在的投机过度问题，再一次出台限制外资措施，无疑将起到积极的作用。

　　早在2007年12月1日，国家发展改革委和商务部便联合颁布了《外商投资产业指导目录（2007年修订）》。在原有基础上，扩大了外商投资房地产业的限制范围，并删除了“普通住宅地开发建设”一类。

　　的确，住宅是居民的生活必需品，但现在问题是，房价居高不下，投机投资者众，开发商暗自捂盘惜售，房价持续高歌上涨，最终“买单”的还是广大刚性需求者。在目前的土地制度下，信贷、税收等制度的不完善，使中国房地产市场成为了一个非市场因素影响极大的非正常市场，并形成了持续多年的超额垄断利润。这种高利润也并非是企业经营超常的结果，而是一定的制度缺陷所致。

　　在这种情况下，如果让外资轻易进入，就等于说把一大块高额利润拱手让人。当然，政府显然已经看到了问题所在，但是，不应该仅停留在市场准入限制上，应对这个问题进行全面的研究与分析，找到问题的根源：为什么房地产企业能够长期持有超额利润？这些超额利润从哪里来？应该由谁来分享？政府有没有能力通过严格的税收制度对国有土地的溢价让广大群众共享？

　　换个角度来看。随着对外开放的不断深入，世界经济对中国经济发展的影响越来越大，一方面是国际金融市场动荡冲击，另一方面是发达国家经济优势的压力。这种形势也使得防范金融风险，维护国家经济安全，日渐突出。

　　从政策实施效果来看。应该看到，今年以来政府出台的一系列打击炒房的调控措施已经开始显现效果。一些囤房居奇，准备待房价抬高后再出手的炒房者已经绷不住了，开始向市场放量。然而，假若据此盲目乐观，认为房市步入规范化轨道指日可待，不免显得过于天真。因为现阶段国内房地产市场发育不够规范，而相关的法规政策又语焉不详、界定不清，导致监管困难；加上房地产商实力雄厚，且多拥有广泛的社会背景，恐怕不会因短期交易量下降而让利于民。

　　但是，应该看到，任何房地产调控措施都需要较长的磨合期。比如，提高“二套房”首付新政实施已一月有余，但仍有利益集团消极应付，为界定标准大打“口水仗”，可见对政策的消解力之强。

　　面对依然“高烧不退”的房价和仍需继续规范的房地产市场，“限外令”等在内的房地产调控政策需要得到进一步完善。这既需要房地产企业的商业道德约束、市场的自我调节，更需要政府的强化监管和消费者的理性面对。应该说，限制外国投资者进入国内房地产市场，既可以减少他们进入国内房地产市场的炒作机会，又可以减少房地产市场的投资需求。从另一个角度推动国内房地产逐步形成一个居民消费的市场，走向健康发展之路。