标题：预售资金监管利大于弊

　　可以说，过去的开发风险，主要是消费者、银行和施工企业等相关合作方承担了，预售资金监管，有利于有效保护各方利益，并有利于促进房企战略发展与投资行为的理性与合理化。

　　迫于北京市区的高房价，一位朋友打算在郊区轻轨沿线买一套房子，最终看中了一个项目，售价仅为周边同类房的八成。但是，项目开发企业是新注册的公司，没有任何开发与信用记录，朋友担忧，万一开发商因实力不强、销售不畅、后续资金不足而导致项目烂尾或携款逃跑了，怎么办？

　　事实上，类似的担忧长期普遍存在。全国各地因预售市场监管乏力导致的开发商卷款潜逃、项目烂尾等事件时有发生。很多家庭倾尽几代人的积蓄买房，然后在漫长的等待中得到了烂尾的结局，有些项目官司打了十年依然没有结果。这不仅极大地损害了广大消费者的权益，也给银行带来较大风险，还扰乱了房地产市场秩序，不利于房地产行业的有序健康发展。

　　不过，这种担心将很快成为历史。4月，住房和城乡建设部发布了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住宅预售制度有关问题的通知》，要求各地加快完善商品住房预售资金监管制度。其后，数个城市出台了地方细则。北京自12月1日起，正式对所有拟申请商品房预售许可的项目，实施预售资金监管。

　　按照监管办法，商品房预售资金应全部存入专用账户，并对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管，保证预售资金优先用于工程建设。这将对房地产市场形成积极影响。

　　一是有利于平抑房价。根据商品房预售资金监管办法，开发商必须在竣工验收后、业主可以独立办理权属转移登记手续时方可申请解冻监管资金。这就有利于督促开发企业加快销售进度，减少捂盘惜售行为，甚至会促其合理定价，有利于稳定房价目标的实现。

　　二是有利于防范预售款被挪用，减少消费者和贷款银行的风险。在过去的预售制度下，开发商拿到土地就意味着财源滚滚了，因为施工阶段可以让施工企业垫资、延期支付材料供应商款项，甚至监理、销售代-理、规划设计单位的合同款都会被延期。而有了预售资金监管，开发商必须在每一个工程建设的节点申请资金，银行接到拨款申请后直接把钱划给相应客户，避免了开发商久拖不付甚至赖账等违规行为，有利于规范建筑市场秩序，农民工的薪酬等权益也能得到保护。

　　同时还有利于减少贷款银行风险。项目烂尾，损失最大的除了消费者已付的购房款外，还有银行支付给企业的各种贷款。可以说，过去的开发风险主要是消费者、银行和施工企业等相关合作方承担了，有了预售资金监管，有利于保护各方利益。

　　三是有利于促进企业战略发展与投资行为的理性与合理化。在预售资金监管的制度设计下，开发企业必须考虑自身的经济承受能力和现金流情况，理性拿地，再也不能“拆东墙补西墙”了。这将促使土地交易市场的理性回归，投标的企业减少了，土地价格也会在供需关系影响下保持相对稳定，避免无理性的“地王”层出不穷。

　　四是有利于保证消费者尽快获取产权证。一般开发商提出申请后办理手续是很快的，但买过房的人都知道，产权证办理短则半年，长则一两年，开发商迟迟拖延不办理，有其自身利益。一旦只有在消费者可以独立办理产权登记转移阶段时才能够解冻资金，必将促使开发商尽快办理产权证。

　　当然，所有政策都有相关的附带风险。实施预售资金监管，虽然只是针对工程建设资金，估计还不到销售款的40%，但由于前期投入巨大而后期销售缓慢，所以，大量销售资金将被冻结，这必然影响到企业的资金链和现金流。如果市场持续低迷，预售不畅，项目资金回笼较少，其他项目又被限制使用和调拨，必然影响到开发项目的建设进度，甚至出现恶性循环：工程延期，影响后续销售，进而又影响到资金回笼及投入建设。这对于已囤地较多的企业来说，影响更大一些。过去虽然是“锅多盖少”，但如果销售市场好，企业资金调动能力强，还是能保证项目正常建设；而“一个锅配一个盖”对企业的资金筹集能力要求更高，也势必影响到后续的供应总量，这也是决策者需要密切关注的风险。

　　另外，对于实行全装修的企业，预算的工程款更多，需要冻结的资金量更大，也会在一定程度上影响企业建设全装修住房的积极性。

　　总体来看，实施预售资金监管，在当前的房地产市场形势下，利远远大于弊，将在保护消费者权益、防范金融风险、稳定房价、防止拖欠工程款等方面发挥重大作用。