标题：汇率将是影响港人来深置业的长期因素
◎本期嘉宾
江少杰美联物业深圳区营业部总经理
王世界中原地产市场部研究总监
吕艳益田集团营销总监
网络直播：新浪乐居
时间：11月23日
地点：中信城市广场水岸吧
主持人：南都记者 卢韵如
王世界：拿港币转换成人民币不动产是香港人自然也必然的选择。
吕艳：以大运·城邦作为例9月份的时候一下子增长了4成左右，在那个月达到了40套左右的成交，全都是香港客户。
江少杰：香港人就会想，如果现在把钱放在香港，港币几乎是零利率，他们会选择投资内地，购买房产或国债、A股等其他投资产品
与香港一衣带水的深圳楼市，从住房转化为商品房的第一阶段起，其兴衰就与港人有着千丝万缕的联系。在当前复杂的世界经济大背景下，香港与深圳一样共同面临热钱的围攻。11月19日，港府继之前提高置业投资移民门槛后再出新政，对于在半年内转手的物业，额外征收15%的印花税，旨在将那些短期停留的投机热钱挤出香港楼市。可以见到，近期港人赴深置业趋势再现。回顾过去深圳楼市，究竟港人曾扮演了怎样的角色？现今置业深圳的港人与以往在观点与需求方面又有怎样的变化？
未来，港人在深置业又将向哪个方向发展，哪些片区将成为港人关注的新热点？作为深圳的开发商又将如何开拓这一并不算“崭新”的市场？在本次会客室中，首先专家一致认为在港币挂钩美元，在人民币升值预期强烈的大背景下，将手中的港币置换成人民币资产是港人公认跑赢通胀的重要方法。但是在目前深圳限贷、限外的双重约束下，关注的范围和产品结构都与第一批来深置业的港人有所不同，置业深圳的目的和心态也有诸多调整。
过去篇
港人来深置业最高峰：2007年上半年和2009年全年
南方都市报（以下简称“南都”）：回顾香港人在深置业的历史，什么时候是港人在深圳置业的最高峰？
王世界：港人在深置业由来已久，自从1994、1995年深圳有商品房时就有港人的身影。当时宝安南、国都这些片区，港人购买比例超过一半。最近5年港人在二手市场基本保持在5%-10%的置业比例，其中在2007年上半年和2009年全年，可算是港人在深置业的最高峰，大约能占到全市成交量的11%.出现历史高位与那两年楼市投机有关。
一旦内地存在短期投机机会，很多港人都会过来，他们在购房比例中占较高比例。现在占有比例比较低，反映了虽然长期有保值增值的价值，但短期的投机机会不多。总体来看，港人在深圳目前置业所占的比例还是属于偏低的水平。
现在篇
港人求保值：买内地物业争取跑赢CPI
南都：港人在深置业的现况与之前相比，有哪些变化？
王世界：港人现在深圳二手房市场置业的比例约占深圳二手房成交的7%.今年以来，平均每月700套左右。以每套平均总价140万元计算（平均面积80平方米，平均单价17500元），每月带来的资金共约10亿元，全年120亿元，如果加上新房会将近200亿元。
总体来看，近期港人在深圳购买的愿望加强，最近这个月的比例大概是7%，相对于前两个月来说，上升了。
吕艳：以大运·城邦作为例子，2月份以后香港客户突然增多，9月份的时候一下子增长了4成左右，在那个月达到了40套左右的成交，全都是香港客户。
南都：近期港人加大来深置业的主要原因是什么呢？
江少杰：上个月深圳的C PI是4，慢慢会影响到香港，因为这次C
PI的增长主要反映在食品和日用品方面，而香港绝大部分的食品和日用品是依靠国内的，如果国内的C P
I有一个大幅度的增长，可能在未来3个月或者半年就会体现出香港物价的增长。
香港人就会想，如果现在把钱放在香港，港币几乎是零利率，因为港币与美元挂钩，美国也在开印钞机了，第一笔货币是6000多亿美元，肯定有部分流入中国，香港又作为中国最自由的城市，最方便热钱进入，所以未来包括固定资产在内的物价都会上涨。如果现金放在银行，100万元放在银行只有一两百元的利息，很多人根本不想放在银行，他们会选择投资内地，购买房产或国债、A股等其他投资产品，希望达到保值的效果。
王世界：在未来两三年的时间里面，人民币升值是必然的，国家对此也有所表态。对香港人来说有两重问题，一是本身房子价格可能会提高，另外一个是人民币兑港币未来会升值，所以拿港币转换成人民币不动产是香港人自然也必然的选择。虽然我们现在有限购、限制性的措施，但港人只要有可能，还是会通过各种办法进入到深圳，以及深圳的周边购买房产，这也导致最近这几个月港人在深置业比例有所上升。
南都：港人在深圳置业，会偏向于选择一次性还是按揭？如果是按揭，一般选择深圳还是香港的银行做按揭？差别在哪里？
江少杰：如果是二手市场，当然想选择香港的银行，因为利率相对低，如果用外资银行做港币按揭，还是能够做到3-4厘左右的，利率肯定比人民币汇率低，但是在二手买卖方面操作会有一定的难度，在放款方面会相对慢一些，所以在二手市场做港币按揭的比例非常低，我估计不会超过5%.
一手房香港人选择港币按揭的比例高很多，而且对他们来说在汇率方面比较保障。
因为人民币升值预期每年5%非常明确了，购买内地房产，但如果你过来买房做按揭，人民币升值对你不利，如果一次性付款汇率已经固定了，如果你付了30%，还有70%在按揭，你今天供1万元，明年可能要供1.2万元，所以他们愿意做港币按揭，放款那一天就没有汇率的风险，以后供款还是港币，把贷款金额固定在某一个金额的港币，所以香港人更愿意选择港币按揭，这样可以规避以后的汇率风险。
近期港人置业趋势：周期转长、地铁物业、区域扩大
南都：近期港人在深置业与以往相比有哪些变化？
江少杰：过去香港人拿100万元过来，买得越多越好，因为他知道短期之内可以转手获利，没有考虑供款的压力，包括汇率也没有考虑，什么房子都有兴趣购买，但现在他们要不然非常有实力，购买资源非常稀缺的，或者会考虑购买未来达到一定的租金回报率。
王世界：整体上来说现在由于对短期投资的抑制使整个投资行为都向由前期的看重于短期的价格差距逐渐转向看重租金回报率的趋势。今年以来的新房和二手房一直比较平稳，新房围绕着2万元中轴波动，最高的均价是4月份的2
.4万元/平方米，现在和年初都在2万元左右/平方米。二手房围绕1.75万元/平方米上下波动。
整体来说，今年的楼价上升速度跟去年相比非常低了，并且预期未来的一年涨幅不会很大，国家还会保持着对房价抑制的政策，现在普遍认为短期之内的获利空间比较小。
所以，我们也发现，最近香港客户买楼时，除了问这个房子将来的升值空间，也会问租赁情况，例如房子好不好租，多长时间能够租出去？有一些房产虽然租金高，但很难在短期内租出去，租金敏感的投资客对此也很在意。
江少杰：从产品类型看，港人近期会更加关注地铁沿线的物业，深圳目前每天搭乘地铁人次不足100万，香港每天搭乘地铁人次却有300万，所以香港人对于地铁的远景有更清晰的看法。从区域来看，港客比之前关注的范围更广，例如对前海中心区的关注度已大大提升，另外，龙岗和宝安也经常会有港客咨询。
吕艳：是的，大运会之前，1800亿元的市政配套在明年上半年全部兑现，龙岗居住价值在提高，所以很多港客会看得到。另外，龙岗连接香港、深圳、广州、惠州等城市，它未来交通的便利性也刺激到香港人的购房需求。
未来篇
港人来深置业还将增多
南都：目前限外令对港人在深置业影响大吗？
王世界：现在还是执行2007年的限外令。这个限购令在执行过程当中时紧时松，所以就造成了实际的执行不是像条例所规定的那么严格，再加上港人在深圳有很多亲戚、朋友，所以他们真正要置业的话，名额的限制影响不大，至少不是大家想象当中那么大。
江少杰：港人限一套，以个人为单位，两夫妻各买一套也是可以的。限购令针对家庭，而限外令针对个人，如果一个香港家庭有4个人，就可以购买4套。所以有人说限外令比限购令反而更宽松。
南都：上周六港府又出楼市新政，半年内转手的额外征收15%的印花税，这个政策会刺激港人来深置业的意愿吗？近几天有没有明显的表现？
王世界：这个政策今后肯定会更加促使港人来到深圳置业的，只不过因为政策刚出来没几天，可能反应没有那么快，他过来看房、选房、置业，快则一两个星期，慢则两三个月都有可能，但这个政策的影响还是比较大的。
南都：近期深圳的项目有去香港推广吗？接下来深圳开发商有没有类似的打算？
吕艳：我们作为开发商有这样的想法，但这个想法是基于前期有大量的香港客户成交的趋势，就大运·城邦这个项目来说，香港客户在增多，也是与我们在蛇口开发的半岛·城邦成交的香港客户非常多有关。
王世界：我们公司前不久在香港那边参加了一个展会，把深圳的一些楼盘做了一个集中的推介。我们觉得近期有必要专门向香港人介绍一下深圳的楼盘，我们这边代-理了一些比较适合港人置业的楼盘，深圳公司专门有一个驻港办，把我们在深圳的楼盘信息放在香港的一些地铺当中，向当地的客户推介。
江少杰：一直以来我们推行一种做法，深港真的一体化了，我们经常跟同事说，你们把香港视为深圳一个区就可以了，过一个关到香港、上水、粉岭10分钟，可能比去盐田、宝安所花的时间还短。
本版采写：南都记者卢韵如