标题：抑制房价还要加息 明年或启动信托投资基金

明年保障房融资或启动房地产信托投资基金

在日前闭幕的第六届中国地产金融年会上，以中国民生银行地产事业部总裁杨毓为代表的金融机构人士披露，2011年，在预期下的多轮反复调控之下，房地产行业资金面趋紧、多渠道融资需求上升，而保障性住房融资渠道将获得突破，廉租房、公租房资产打包发行REITS（房地产信托投资基金）的计划将变为现实。

杨毓表示，从央行近期已经释放出的信号分析，来年货币信贷的进一步紧缩趋势比较明显。从总体上看，银行信贷仍将是主要的融资渠道。2011年房地产开发贷款、个人购房贷款涨幅会放缓。同时，以房地产基金为代表的多元化融资将渐成趋势。

抑制房价还要加息

利率调整周期来临 房价将加速下调？

尤其值得关注的是，在二次调控之上再施加的货币紧缩政策，二者产生的政策叠加效应，明显大于2004年第一次加息时的影响，也大于2007年上半年开始密集加息时的影响。

当前楼市降温主要源于严厉的房地产调控政策，而当加息通道来临，紧缩的货币政策将成为抑制楼市的重要因素。这就意味着，受本轮加息周期的累加影响，房价下跌可能会在明后年体现出来。

利率敏感度上升

11月20日，在南方都市报和北大汇丰商学院举办的地产论坛上，中国社科院经济研究所副所长张平表示，利率调控，已经成为新一轮宏观经济调控的重要手段。

“过去我们不重视利率的影响，但现在要高度重视，因为市场的负债水平提高以后，对利率的敏感度在明显提高，”张平指出，这一轮中国经济增长的一个特征是经济杠杆水平提高很快，包括地方负债、个人负债水平都提高了很多。

房地产与信贷高度相关，通过拉高杠杆推动房地产需求的特征非常明显。从居民来看，居民购房贷款余额增长迅猛，年增长率达百分之四十几，存款中的贷款比重，2010年8月高达36%，其中有20%是住房贷款。

住房贷款对利率的敏感度比较高。据北京贝塔策略工作室的测算，当前的月供水平已达到2007年的水平，而每增加10点的利息，月供收入比就会提高0.7，未来如果加100个基点，月供收入比的水平就会提高到80%以上。

这意味着，除去首付，每个人月供占收入的比重，百分之八十几主要是用于供房了，购房者基本就是不吃不喝只供房。在一线城市，作为投资需求也许能承担，但作为刚性需求是很难的。