标题：新政之下地产央企何去何从？

　　据《国企》杂志报道：去年下半年以来，房地产调控政策多数属隔靴挠痒，现在几番调控终于直指痒处。新政之下，地产央企应该扮演何种角色?

　　文|本刊记者 赵春凌

　　“限退令”下，非地产主业央企进退两难

　　今年三月“两会”刚过，北京一日内就爆出三家央企“地王”。 一时间，央企成为众矢之的。媒体普遍认为央企凭借雄厚资金实力支撑疯狂拿地，一定程度上成为了高房价的助推器。在舆论压力面前，国资委3月18日宣布，除中粮、保利、华侨城等16家以房地产为主业的中央企业外，不以房地产为主业的78家中央企业，要在15个工作日内制订有序退出的方案，并在半年内逐渐退出。

　　按国资委要求，3月18日接下来的两周内，78家非房地产主业央企均已如期向国资委上报了退出方案，表现相当雷厉风行。然而时至今日，半年时间早已过去，78家央企退出“非地产主业”进程缓慢。有报道称，自“清退令”发布至今，多家非地产主业央企，如中国核工业集团公司、哈尔滨电气集团公司、中国医药集团总公司、中国石油天然气集团公司等，均已在北京、上海等地产权交易所将下属地产子公司股权挂牌。除少数“名花有主”外，其他仍乏人问津。市场反应并没有出现预期的购买热, 估计这与4月16日出台的一系列地产调控政策有很大关系。

　　据测算，欲退出的78家央企的地产资产总额约为991亿元。这意味着，78家央企内部近千亿元房地产资产没有剥离出来。手握巨资的地产央企由于挂牌的地产资产无人接手，欲进不得，欲退无出。“既然无人接盘，那么只能继续干下去。”另外，由于目前仍有在建项目，特别是一些与地方政府合作建设的安居工程、保障性住房尚未完成，所以78家央企退出地产，尚无准确的时间表。

　　其实，无论是国资委劝退的78家非地产主业央企，还是允许进入地产领域的16家央企，它们不断遭受来自房地产界和媒体界的多次质疑：央企是否应该进入房地产市场?很多观点认为，央企应彻底退出房地产，而非依靠其特殊地位获取银行贷款的优势，竞相拿地，制造地王。而诸多央企虽然鲜少参与争论，但内心颇多委屈：央企既然也是企业，自然也有赢利压力，进入地产市场逐利无可厚非。更何况，房地产业是我国支柱产业之一，国有企业没有理由退出。这一点，双方始终未达成共识。 

　　调控风中，保障房建设提速

　　去年以来，中国各地房价直线飙升，政府兑现社会保障性住房承诺的压力也随之增加。面对巨大的民意压力，中央以前所未有的强硬姿态，一方面大力调控楼市，一方面对住房保障体系的建设给予了前所未有的巨大推动力。与此同时，不少地方政府明确提出“今年保障房开工量不少于总量60%”的目标。在一波紧似一波的楼市调控压力下，保障性住房建设开始全面提速。

　　在中央9000亿元保障房计划的刺激下，不少国有房地产企业纷纷进行业务结构调整，进军保障房建设的步伐明显加快。北辰、首开、保利等众多国企纷纷加快了参建保障性安居工程的步伐。

　　对于央企参与保障房建设，国资委此前曾予以首肯：“中央房地产企业在主动履行社会责任、承担国家保障性住房和安居工程建设任务中发挥了积极作用”。退而难出的一些地产央企，在四处寻找股份合作、合作开发的同时，也伺机瞄准了未来几年间各地政府力推的千万套保障房。

　　据上海市相关部门表示，目前上海的保障房建设已形成“国企主导”的模式。以经适房为例，全部或绝大部分由国企承担开发建设。某业内人士认为，保障房是政府扶持项目，亦是房企“亲近”政府的公关手段，承建单位绝大多数是国企自是意料之中，而地方政府既得口碑又得政绩，双方皆大欢喜。

　　按照规定，承建保障房项目的企业将获得包括信贷支持、土地优惠、税收优惠等多种优惠条件。保障房资金周转速度快资金偏紧的开发商可以用保障房土地进行融资圈钱。“保障房不需要定位、不需要宣传、不需要创新，成本也很好控制，尽管利润较低，但在调控重压下，不失为较为安全的经营模式。”

　　实际上，在如今商品房成交大幅下降的背景下，民营房企也早已看到了这一点。万科地产、绿城集团等诸多房企在北京、南京、上海等地均参与了相当数量的保障房建设，并拓展到全国各地。万科集团数位副总裁在不同场合均表示，万科已将保障房建设看做住宅产业化的切口之一。绿地集团董事长张玉良也表示：“保障房业务比例将会在整体集团业务中的所占比例进一步加大。”当然，也有中小型开发商表示，进入保障房建设的渠道并不透明，很难介入。

　　问题频出，保障房如何成“保质房”?

　　然而，就在保障房建设如火如荼之际，保障房质量问题频频爆出。近日，北京大兴区明悦湾小区九栋保障性住房中，八栋被查出混凝土强度未达设计要求，其中6栋被勒令拆除重建，2栋加固。耐人寻味的是，同一开发商在同一小区开发的商品房没有检测出质量问题，出问题的只是保障房部分。

　　实际上，在这之前，北京保障房已经屡屡出现问题：广渠门危改项目——崇文区广渠家园4栋回迁房存在“房屋质量缺陷”，被戏称为“屋漏漏”。北京首个限价房西三旗瑞旗家园则人称“墙脆脆”：碎墙块用手一捏便成散沙，手指一挥，竟可捅破一面墙的墙体。明悦湾更成为首个因质量问题被责令拆除重建的保障房项目。一位不愿透露姓名的北京房地产开发商甚至在某媒体上称，“不敢说30%，但全市范围内至少有10%的保障房是存在质量问题的” 。

　　而其他地区，如南京、武汉、杭州、广州、深圳等市，部分保障房也暴露出种种问题，加之人们常常抱怨的经济适用房、回迁小区管理差、环境差，质量差等等，一时间，保障房的质量问题令人担忧。

　　据了解，商品房一个项目的利润大概在30%，而2007年的《经济适用住房管理办法》规定：房地产开发企业实施的经济适用性住房项目利润率按不高于3%核定;市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。因此，一些开发商为了降低成本、追求利润最大化，就在建筑施工时藏猫腻、在节省成本上耍手段，保障房因此屡屡曝出质量问题。

　　保障房建设是政府提供公共服务的一部分。如果出现大量质量问题，必然影响政府公信力。北京住总董事长张贵林在保障房质量问题连连曝出后，认为这一事件给住总留下的教训是，以后民营企业作为甲方，住总作为乙方承建保障房的模式，住总原则上不会再做。一些保障房项目上是需要“贴钱”建设的，政府将保障房交由企业来完成时，如果总是亏损状态，并不是长久之计。“国企应该成为保障房建设的主体”，张贵林认为，国有企业背靠政府，在政策房建设方面有很多优势，可以发挥产业链条优势，能够在控制成本的前提下保证质量。

　　也部分专家认为，保障房建设关乎国计民生和政府形象，须由更有责任感的国有企业承担。更有人表示，房地产业是中国经济的有力支撑，应该由政府控制房地产业，就像石油、通信、邮政、电力等行业一样，将房地产业国有化，将房地产企业都变为国有企业或国有控股企业。

　　当然，并非由国企来建造保障房就不会出现质量问题。除了利润不高导致某些开发商极力压低成本外，工程的层层转包也是一大痼疾。尽管多项法规条例都明确规定禁止违法分包，但层层转包的全国通病愈演愈烈。不少国企竞得工程之后，将其转包给别人，而在层层转包中，并没有有效的监管，造成保障房质量低劣。

　 保障房发展的关键是制度建设

　　文|王文成

　　2010年10月9日，北京首个因质量问题被责令拆除重建的保障房项目——大兴明悦湾保障房项目正式启动拆除程序。这一事件再次引发是国有企业还是民营企业该成为保障性住房开发和建设主体的广泛争论。然而，我们不得不思考：这是否为保障性住房出现质量问题的核心问题?确定了保障性住房开发和建设主体，保障性住房质量问题就能迎刃而解吗?每每一个产品、一个行业出现问题时，人们就将目光盯在国有与民营的不同所有制性质上，讨论的出发点也多在非此即彼上，造成完全对立的局面。其实，国有经济与民营经济的发展不是对立的，也不是此消彼长的，而是共荣共损，二者的共同发展才能最终使我国经济总量这个蛋糕做的更大!

　　目前，由保障性住房质量问题而引发的住房建设与开发的主体问题，其实是个伪命题。

　　首先，商品房也好，保障性住房也好，它们都是产品，都是具有特殊属性的商品，特别是保障性住房，无论政府还是企业都应该给予更多的关注和呵护。当产品出现质量问题时，我们应该更多关注是谁生产和提供了这些建筑材料?这些材料又是如何进入到建筑工地?谁是这个项目的工程监理单位?监管部门的责任是什么?建筑材料供应商、项目承建商、工程监理单位特别是项目开发商承担怎样的违规、违法代价和成本?对不能按时入住这个项目的“业主”有什么样的补偿和安置?如果能在这些问题上给予更多的关注，这将讨论谁是开发和建设的主体更有意义。