标题：房地产行业：盈利虽好 估值难升

　　摘要:

　　房地产行业调控持续，房价短期见顶。房价的调控已经被提高到政治层面。因此政府将采取行政+经济手段坚决调控房价，在投资性需求被遏制情况下，房价短期见顶。

　　2011年交易量增价平。（1）投资需求受房产税预期及限购、限贷等打压。（2）2011年，流动性仍较为充裕，并且我国当前仍处于人口红利和城市化加速阶段，对房地产需求依然较为旺盛，因此我们判断2011年房地产交易量增价平。

　　2009-2010年商品房销售价涨量增，使主流上市公司预收款丰富，业绩在2010-2011年持续稳定增长。2011年行业盈利增长仍能保持20%以上。

　　估值方面，当前我们重点关注的公司2010年整体平均市盈率17.5倍，股价对RNAV折价27%。但是政策调控的预期抑制行业估值水平的提升。我们给予房地产行业的评级为“谨慎推荐”。

　　投资选择标准：（1）项目处于中西部二、三线城市的地产公司；（2）龙头地产公司。