标题：寒潮中的那抹绿色

　　“这是最好的时代，也是最坏的时代。”英国作家狄更斯在《双城记》中对法国大革命形势作如此概述。对于2010年的房地产金融而言，这句话也无比的精准。

　　一端是房地产行业的持续增长，数据显示，今年1～10月，全国房地产开发企业资金来源为5.69万亿元，已接近去年5.71万亿元的水平。而业内人士预测，全年房地产企业资金来源总量有望接近7万亿元。

另一端则是宏观调控的层层加码，银行信贷总额严控、A股资本市场对房地产业说不、融资成本不断攀升。

　　在这看似矛盾的背后，是房地产私募基金和房地产信托等非主流融资渠道的异军突起，给永远面临资金饥渴症的房地产行业带来了几许绿色，几许希望。

　　地产PE（Private Equity，私募股权投资），GP（General Partner，普通合伙人），LP（Limited Partner，有限合伙人），这些陌生的专业术语在今年仿佛一夜之间被房地产业界所熟知，几乎人言必提。在这个新贵的行列中，既有耕耘数年的外资机构，还有业界知名的地产大腕，更有无数手握巨资的民间资本；在这个貌似专业的领域，有外资机构的单打独斗，有大型房企与国际投行的合作，有民间资本的山寨迭起；在这纷乱的江湖中，有专业机构和房地产商两大阵营的高调指责，也有夹缝中低调潜行的草根基金……

　　在策略机会型投资方针占据主流、在地产私募基金只是被当做自身资源快速资本化的工具、在现有运营机制尚不完善的时刻，地产私募基金显然与期待中的扩大直接融资比例和稳定行业健康发展的期望相去甚远，但这是成长中的房地产业和私募基金业所必须经历的过程。

　　“地产信托火了。”这是今年地产金融业中所有人的另一个共识。其实每逢调控加剧，房地产信托必成为众多房地产公司救急的生力军。今年这一点表现尤甚。数据显示，今年前10个月的地产集合信托规模超1500亿元，而去年全年规模仅为449亿元，而在银监会整肃信托业的12月，业内人士预计，信托规模依然会保持高位运行。

　　与地产私募基金相似，房地产信托也表现出“深挖洞”和“广积粮”这两种主流的融资策略。前者以知名房地产公司为代表，广泛与保险系信托机构达成战略合作模式；后者则以区域性房地产龙头企业为主，通过与多家信托机构合作解决迫在眉睫的资金问题。而在信托产品创新中，更是花样百出，既有债权抵押融资，也有股权（包括债权转股权）融资、结构性融资、收益权融资，更有甚者创新出“信托+购房优惠”的新型融资模式，几乎是政策收紧一次，就会有新的规避产品开发出来。

　　火爆的地产信托背后，是利益和大势的博弈。当地产信托的成本飙升至20%，甚至更高的形势下，地产行业调控压力下的系统风险也正在逐步凸显，这种注血式的救急能够延续多久尚难预料，但其中的苦楚也只有参与者才能体味。

　　岁末，业界预测的地产金融创新元年并未能成为现实。年初热议的REITs（房地产投资信托基金）依然卡壳央行，并购贷款雷声大雨点小，直接融资渠道匮乏依然没有改善，幸好有房地产私募基金和房地产信托给这个略显萧瑟的地产金融季增添了几分亮色，期待明年的地产金融会有更多的精彩！

　　地产私募基金：阶段性的江湖纷争

　　一夜之间，去年还在为地产金融创新乏力担忧不已的业内人士在今年一下子迎来了一场房地产私募基金的疾风。

　　在银行信贷因严控而少有花样、并购贷款知易行难、REITs（房地产投资信托基金）卡壳、股市融资、重组借壳被叫停之际，稍显沉寂的地产金融大戏中，房地产私募基金迅速肆意生长，并由于趋之若鹜者众且广，已俨然演变成一个不容被忽视的江湖。

　　在这里，问出处，论派系；在这里，有规矩，欠制度；在这里，多绝技，乏经验……
各家门派的发展状况表明，虽然江湖已成，并从概念进化到案例阶段，但是，几乎所有江湖人士还停留于“创业”或者“转型”的阶段，而现有的江湖规则仍与众所期待的房地产私募基金平衡系统性金融风险与拓宽融资渠道的目标相距甚远，江湖之路依然荆棘丛生，漫漫长远。