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以下是中国社会科学院城市与房地产经济研究室研究员倪鹏飞在社科院《住房绿皮书》发布会上的发言实录：
刚才史所长已经介绍了我们研究的一些情况，《住房发展报告》，我们的研究联合了各方面的力量，这一个报告全部是我们的核心队伍创作，也展示了我们研究队伍在房地产领域的研究逐渐成熟。我们这个报告已经形成了比较好的框架，我们研究的内容主要包括三个方面：一是形势分析与预测；二是关于房地产住房发展指数的开发；三是选择一些重大的热点问题进行深入的理论和政策研究。研究过程，尤其是今年我们把这个报告和国家重大社科基金项目结合起来进行了研究，其中有一些专题，实际上是我们国家重大社科基金研究的重点内容，当然这是阶段性成果。
这个报告的分析框架有四个方面：首先，房地产市场的外部环境，这是一个很重要的房地产市场分析的条件；二是影响住房发展的制度基础；三是住房经济的主体行为；四是房地产市场的市场绩效。我们认为外部环境和制度基础影响了房地产市场主体行为，而市场主体行为最终影响了市场的绩效。因此，我们这个报告按照这四部分展开，它们之间的逻辑关系非常清楚。
在这个框架下，我们首先对过去一年房地产市场形势进行了分析和回顾， 2009年第四季度到2010年第四季度中国住房市场的形势，它的总体表现是从2009年第四季度到2010年，从量价齐暴涨，到价涨但量跌，政策与市场的博弈进入了持续胶着的状态。在去年第四季度，尤其是去年12月份，出现了由于市场上传言优惠政策将取消，导致了人民的恐慌，出现了量价齐暴涨的局面。尽管政府出台了一些政策，但是作用有限，尤其在3、4月份出现了持续的暴涨，接下来政府采取了一系列措施，但是涨幅依然很高，销售量开始下跌。我们认为之所以出现这种原因，是因为整个2010年政府的调控措施还是比较得力，集中在政策频繁出台、调控措施逐步增加、调控内容越来越细、调控力度越来越大、监管强度也在增大、执行力度也在强化。这也是确保了房地产市场没有继续暴涨的重要原因，但是由于几个原因：1.流动性大量过剩，货币政策过度宽松，所以大大抵消了政府调控的政策和措施。2.长期预期看涨，对住房调控信心不足。3.开发企业获得资金渠道多，资金压力小。4.购房者预期发生分化。5.土地市场趋于稳定，信贷支持逐渐收缩，投机受到遏制。6.调控力度越来越大，起到了一些作用，抵消了以上这些措施。
2011年中国住房市场的预测。2011年中国住房市场要继续调整，房地产住房价格稳中有降，或者叫稳中略降，市场还有小幅的波动。理由有以下几点：
1.中央住房调控政策与宏观调控政策方向一致；
2.中央在住房调控问题上态度坚决、意志坚定，对房价采取了露头就打的策略。从目前形势来看，中央确实采取了见高就打，这一点也是非常重要的。
3.预计在2011年保障性住房的投资会大幅增加，住房保障力度会明显加大；
4.住房投机已经受到了抑制，住房消费者的预期继续发生分化。
5.紧缩的货币政策导致房地产开发信贷资金压力加大，房地产个人按揭贷款的约束趋紧，会给开发商和住房按揭贷款带来极大的约束，这一点就可以避免到2010年那个矛盾的问题。我们说2010年尽管政府出台了很多措施，由于货币政策宽松，大量流动性抵消了这个，所以2011年这个局面会得到扭转。我们之所以形成这个框架，其中一个很重要的原因就是第五点。
接下来我给大家讲一下中国房地产调控所面临的挑战，主要有几个方面：
第一个挑战，制度缺陷导致主体冲动，主体冲动导致市场失衡。这是房地产市场发展所面临的最深层的问题，就是制度问题。目前对于这个问题大家意见比较一致，但是进一步提炼，还是不太一致。我们在房地产方面以及相关方面制度还存在缺陷，这些缺陷导致了中国有几个主体都比较冲动，包括中央政府在内。国家为了刺激经济的增长，也有一个增长的冲动，地方政府炒买土地的冲动，金融体系信贷的冲动，开发企业全体建房的冲动。购房者不仅有消费的冲动，也有投机和投资的冲动。这些冲动会导致几个失衡，首先是供求结构的失衡，尽管供了很多，但是由于一些投机和投资总是跟不上现实的需求，在需求结构上也存在着这种，往往是投资者和投机者，他们的带动挤压了消费。在供给领域，尤其在中低档房，甚至包括保障房的比例大大难以适应相应的需求，需求也存在失衡。
第二个挑战，中国宏观经济现在一个重要的问题就是动力不足，对房地产依赖严重，保增长和调房价存在两难。到明年我们的宏观投资增长可能要放慢，比如我们的动力不足，这不是短期能解决的，明年还会存在问题。同时，明年还同时存在着通货膨胀的压力，通货膨胀来临的时候为了保值会怎么办？可能又会导致去买房来保值，所以对房地产价格也带来压力和挑战。
第三个挑战，多种因素导致房价长期上涨的预期。主要体现在以下几点：1.土地资源稀缺的预期。2.中国城市化等因素；3.人民币升值预期；5.中国经济长期快速增长；6.媒体炒作；7.预期管理缺乏。把这个预期给扩大了，这个预期是调控房地产的面临的一个很大的挑战。
第四个挑战，开发市场。房地产较高的行业毛利率，2009年毛利率50%以上，房地产进入门槛低，销售方式便于风险转嫁，大量企业向房地产转移。房地产企业这几年迅速增加，中国民营企业经济最发达的省是浙江省，在2009年百强企业排名中有70%都涉足了房地产。另外，我们专门做了分析，许多跟房地产不相关的龙头企业、知名企业大量转入房地产领域。
第五个挑战，货币供应宽松导致房地产市场资金暴增，流动性充裕，货币供应收紧并不到之房地产市场锐减。货币供应量的增加导致市场流动性充裕，开发商和购房人首先捕捉到信息开始入场成交，成交量的上升推动销售价格增长。对房地产市场是有影响，但是影响不像对一些中小企业那么严重。
第六个挑战，土地拍卖助推房地产价格上涨的因素没有解决，土地融资助长地价上涨。这个最基本的制度设计短期内还没出来，所以有时候还会出现一些推波助澜的现象。
第七个挑战，房地产已经调控很久了，这种紧缩的调控对市场行为各方的压力越来越大，即使不会出现停止，但是也会出现一些削减的情况。比如，地方政府难以承受、开发商难以承受、银行难以承受。另外，如果我们收紧了，经过一个周期以后会不会出现供给短缺。而在需求方面出现一个十字以后，到一定时期会不会有一个很强的增长。当然，这种调控对于中央政府也有一定压力。这是住房市场本身面临的很重要的问题，非常强的紧缩对各方都带来很大的压力。
第八个挑战，目前保障性住房是解决房地产市场经济问题、社会问题一箭双雕的措施，但是目前保障性住房的资金没有保障。保障性住房体系没有建立，现在推出的公租房的目标、主体都非常不明确，所以保障房快速进展也有一定的问题。
第九个挑战，目前调控本身目标不明确，任务不具体，政策不连续，责任不落实，执行力有待加强。李院长讲的非常重要，国际经济、全球金融、国际游资虎视眈眈对中国房地产的觊觎也是对房地产的重大挑战。
面临的几大挑战是明年和今后房地产调控中的一些重要的棘手的问题。
2011年和以后，我们调控的措施和政策建议我想讲以下几点：
1.增加调控任务：确保稳健增长，防止通货膨胀，调整经济结构，提升经济质量，遏制资产价格上涨。要把资产价格问题作为调控的重要任务之一。
2.坚定调控的决心。现在各方和地方政府在博弈，有很多开发企业、投资者都在赌政府有没有决心、有没有意志。我们也存在着许多促进房地产健康发展，调整房地产有效的条件和手段。中央国家，尤其是中央政府一定要加大调控的信心，坚定调控的决心。不动摇，不妥协、不松懈。
3.明确调控的目标：政策目标应该保证“投资持续增长，销售稳步增长，价格理性回归”。对于不同的城市可以确定出不同的指导性的价格上涨目标或者变化目标。比如对一些房价过高、增长过快的就不能涨，必须降。但是对一些情况相反的，可以有一定的涨幅，这个涨幅一定要控制在城镇居民人均可支配收入之下。
4.稳定调控政策。有时候我们宽松的政策不是给消费者带来好处，而是给投资者、投机者带来好处，这都是由于政策不稳定、不具体、不细化导致的，所以就需要稳定政策。同时要对市场预期的变化给予及时的引导，尤其是针对市场的一些炒作和传言给予及时应对。我注意到今年中央政府有关部门这点做的非常成功，市场上有些人曾经放出一些传言来，想在市场上炒作，有关部门及时做出了回应。
5.细化调控方案：针对未来可能出现的问题、为实现调控目标，需要将调控对象进一步细化，通过对供给、需求、区域、时间和产品的细化管理达到调控的目的。
6.落实问责制度。实施目标管理，继续推进，实行目标责任制。
7.健全保障制度。大幅度增加保障性住房投资，加快完善住房保障体系，明确主体，落实责任。我们计划是500多亿但是现在增加多800亿，但是这个还是远远不够，我认为还要再这个基础上翻一番。只有这个幅度达到足够的量，才能真正对市场起到一箭双雕的作用，一个是有利于解决民生问题，另一个也能起到稳定市场的作用。中央如果拿出更多比例来，我想地方政府也能配套更多比例，形势会有很大改观。
8.建立长效机制。包括改革土地、金融、财政、开发等等。这有一个过度的过程，但是宜早不宜晚。谢谢！