标题：社科院住房绿皮书发布会实录(5)

　亲爱的女士们、先生们，早上好。我给大家介绍一下住房社会保障的内容。今年的住房保障目标非常高，而且要建设580万套的保障性住房，但是保障性住房建设进展比较顺利。截止到8月底，我们的开工率达到75%，用工率达到了30%。公租房将成为今后住房保障新主力。而且从资金方面、土地供应方面、税收优惠方面加大住房保障的建设力度，而且也加大了监管力度。而且各个城市，尤其是地方政府不断加强住房保障制度体系的建设，并不断规范和完善，比如北京、重庆、上海等地先后出台公共租赁房建设的意见，而且根据当地存量比较多的情况，使用货币补贴形式解决中低收入住房的问题。虽然2009年开始加强了住房保障建设，但是问题还是挺多的。比如最近的缺口比较大，我保障性住房建设比较被动，缺乏责任感。大多数城市的把户籍人口作为保障对象，所以住房保障的范围非常窄。对此上述问题我们应该加大保障性住房资金的支持，而且严格审核资金的到位、资金的用途，同时应该扩大住房保障范围。

　　姜雪梅：

　　根据目前国家住房保障建设，从四个层面、八个层次来分析住房社会保障。从住房公积金补贴占可支配收入的比例来推算，住宅货币保障指数，厦门、广州、郑州、成都住宅货币保障指数比较高。经济适用房覆盖率指数，覆盖率指数从占10%-15%的话，覆盖率10%比较多，但是有些城市经济适用房覆盖率指数比较少，比如广州、宁波，另外，乌鲁木齐、西安经济适用房覆盖率指数非常高。中低收入家庭的保障性住房负担指数，从这个图来看，我们国家大多数城市中低收入家庭对经济适用房的支付能力是非常强的，也就是说建筑面积控制在60平方米以下的经济适用房政策是解决中低收入家庭住房问题比较有效的途径。通过廉租房货币补贴标准、准入门槛、收入和保障面积来推算廉租房货币补贴保障指数，从这个图来看全国各地的差异比较大。除此之外，我们应该完善住房过滤机制加强住房保障，高质量住宅随着时间的推移可能就慢慢往下移，价格也应该是下降了，过滤的住宅由低收入家庭来接。但是目前这样住宅的城市比较少，而且大部分高收入家庭占据这些住宅，中低收入家庭被排除在这个之外，资金压力大，住房保障任重道远。因此，利用市场机制，促进住房过滤机制的形成，加强住房保障，促进我们国家房地产市场健康发展的长效机制的形成。

　　姜雪梅：

　　如何促进住房过滤传导机制的形成呢？可以从五个方面实施：第一，实施70年住房使用计划。第二，进行中高质量住房补贴，保障中高质量住房的适当供给比例。第三，公共租赁房建设做长期规划，提供有层次的公共租赁房。第四，对经济适用房进行封闭式运营。第五，适当放缓城市旧住宅的拆迁速度，为中低收入者提供低价的过度住宅。

　　如何促进住房过滤呢？有两种方法，第一，市场的无形之手；第二，税收的有形之手。通过土地小面积出让，让更多开发商进入竞争当中，开发商不断提供性价比较高的住宅，促进住房的过滤。同时，加紧房产税的实施，来增强过滤机制的形成，也就是说政策传导机制和信息传导机制的形成。

　　谢谢大家的聆听！

　　主持人 史丹：

　　谢谢姜雪梅博士发言。下面进行圆桌学术讨论，请朱中一先生发言。

　　朱中一：

　　我这次本来是来学习的，现在社会上发布的房地产报告很多，以前发布了一个蓝皮书，今天发布了绿皮书。蓝皮书也好，绿皮书也好，尤其是绿皮书，我还没有看完，不好过多的发表评论。但是我觉得报告里有一些是值得肯定的，比如住房主要是为了住，不是为了投资。今后要加大保障性住房的力度，继续加强和改善房地产的宏观调控，要保持政策的连续性。我有几个建议：

　　朱中一：

　　第一，现在房地产报告很多，房地产报告非常敏感，今天媒体也在这儿，我看了通稿以后，请媒体也考虑一下，在用词上要严谨。比较分析了2009-2010年中国住房及相关的走势，预测了2010年-2011年的发展趋势。客观的说，2010年是不是存在一个发展趋势，应该是回顾总结，不是来分析发展趋势。如果说发展趋势的话，应该是分析2011年的发展趋势。另外，2009年和2010年是两个不同的市场背景，2009年主要还是为了应对当时世界金融危机的，所以政策上采取的鼓励性的多。而2010年我们国家经济复苏了，房价上涨的慢了，收紧的政策多，我们应该在不同的背景上分析不同的政策。包括2010年，我们已经进行了三轮调控，来研究这个调控为什么有的取得了一定的成效，有的没有达到预期的内容，我们如何建议政府进一步改善调控措施，变得更加有针对性。

　　朱中一：

　　第二，对于2011年房地产市场，继续加强调控这一条，加大保障性安居工程建设。对于价格的预测，比较肯定的是稳中有降，这个话我也不好评论，蓝皮书的观点是两种可能都有，而且两种是不是都很具体，包括居民收入、房价的涨幅到底怎么样都有具体数字，你这里的数字是房价稳中有降，当然对房地产市场预测很难。我个人观点，我不好评论明年的房价，我只能说我们继续观察，对房价的预测跟预报天气一样，很难。涉及到的问题很多，涉及到土地的问题，涉及到国家等等都在上涨的问题，房地产市场的主体，一般人认为是开发商和消费者之间，实际上涉及到开发商、消费者、投资者、商业银行、地方政府，而且还涉及到中央政府和地方政府事权和财权等等。由于通胀的压力，由于股票市场的低迷，这种东西造成我们房价随时有可能变化的潜在因素。因为像今年9月份房价突然之间上来，客观的分析一下原因，可能这些原因是密切相关的。

　　朱中一：

　　第三，对2010年，乃至“十二五”这期间房地产调控的主要建议在国家“十二五”中已经提的比较明确了。有一段话，“加强土地财税金融政策调节，加快住房信息系统建设，完善符合国情的住房体制、机制和政治体系，合理引导住房需求，强化各地政府的支持，加大保障性安居工程的建设力度，加快投资改造发展公共租赁住房，增加中低收入居民的住房供给，加强住房监管，规范住房秩序，促进房地产有序健康发展。”。

　　朱中一：

　　“十二五”的建议对今后五年，特别是明年房地产调控的目标，房地产调控的任务规划的比较细。对于住房调控的目标怎么提，你们绿皮书第一页写的非常明确，中国住房发展必须坚持实行稳健发展，保持持续繁荣，带动经济增长，对于国家来说，这两年对房地产的调控目标，尤其对住房建设的调控目标主要是这几句话，“结构基本合理、价格基本平衡，看看这两个提法看哪个基本更加合理、更加科学。2011年乃至“十二五”期间整个房地产调控任务、调控目标怎么提，还是要科学。怎么样把短期调控和中长期发展的一些制度结合起来，温家宝总理在9月份会上提出来，这次在“十二五”建议，同样提出来。城镇化快速发展，城镇化怎么协调发展问题就很多，包括土地政策问题、农民工住房的解决，需要解决的问题很多。你们也提到，我们国家那么大，发展那么不平衡，怎么在中央统一的政策下，各地做出决策，同时要强化地方在稳定房价、稳定市场和落实住房保障方面的责任，这个怎么结合起来，这就需要加强政策的执行力。可能需要你们解决的问题很多。

　　黄小虎：

　　首先感谢会议邀请我来，学了很多东西。我没有专门为这个会议准备一个发言稿，表示歉意。下面谈几点自己的想法。