标题：商业地产热的异征

商铺价格和写字楼租金出现突发性上升，苦捱数年的准烂尾项目咸鱼翻生，地方政府投资综合体的热情持续高涨，大型开发企业对商业地产投入加大。

商业地产进入恢复期甚至上升期，渐渐成为业内的共识。但在对照另一个认同度更大的共识——大部分实体经济仍然过冷时，我们兴奋之余不免疑虑：这两个共识在逻辑上应属悖论，怎么会并存？

其实，租金上涨集中于北京这个全国唯一的政经中心，而且地段是在CBD.在这里办公的多为产业上游、高端服务业和虚拟产业，实际需要与形象需要并重，并不代表大多数企业的需求，再加上北京对其它二三线城市强烈的“虹吸”作用，才有一枝独秀的局面；商铺价格暴涨多见于唐山和鄂尔多斯等暴富城市；烂尾项目的咸鱼翻生，其实是正常的商业地产培育周期，再加上优质地段和招商[简介 最新动态]策略的拨乱反正；地方政府对商业地产的热情，更是GDP情结，主观大于客观；地产“模范生”们转而青睐商业地产，长算是公司经营平衡和资本方的要求，短算则是迎合地方政府，方便拿地。

而不断加码的、对住宅需求的打压，造成大量投资资金的外溢，才是这次商业地产热的直接原因，也是非本质的偶发原因。所以，热则热矣，但明显的局限性和脆弱性，使得这股热潮能否持续、能否扩大，都在未定之天。

中国的一、二三线城市的差异，可以用“两个世界”来形容。异地扩张是潘石屹的宿愿，他的视野中曾经出现过二线城市的影子。但当他独立橘子洲头，放眼望去，最显眼的建筑是税务局办公楼，最知名的企业是中国联通的时候，他将脚步转回了北京和上海。

而万达[简介 最新动态]们的全国开花，在于“以住养商”之便。而此策略之所以奏效，在于地产牛市未变。但由于外围因素的险恶，以及调控的深化，熊市的幽灵已开始在我们身边徘徊。

虽然如此，但“梯级”到了四线城市的地方政府，却仍然以“仇和高度和速度”大干快上。但须知，五年前，北京空置的写字楼今天变为供不应求，未必代表天津沈阳昆明就一定会重演北京的火爆。北京养商成功的“五年”，是否就是二线城市可以复制的“五年”？这绝不是一题简单的算术题，而是从ABC123起跑线开始的大考。

对商业地产而言，成也住宅限购，败也住宅限购。首先，限购要奏效，要足以将资金驱赶到商业地产这边来；但又不能太奏效，因为一旦真将住宅市场打下去，万达们住宅依赖型的资金生命线便岌岌可危。其间的尺度把握之难，已非人算可及。

看到了这些底牌，我们就会明白，目前的商业地产热能否长期持续，不在于流动性所造成的财富效应，而在于实体经济真正复苏，在于改变贫富悬殊的状态，使社会大众的收入水平“与时俱进”地得到提高。

而目前的商业地产热能否在全国范围内开花结果，在于整体经济发展在区域布局上的均衡合理，或说，不在于二三线城市的商场和写字楼盖得和北京上海一样漂亮，而在于当地的经济能如后者一样充满活力。

在投入市场的资金远远多于智慧的时候，对于房地产任何一个领域的火爆，都要多问几个“为什么”。前所未见的流动性带来了投资饥渴，更带来了猛于虎的通胀预期，而随之而来的物价上涨，亦将釜底抽薪地蚕食人们的支付能力。

而人们的支付能力恰是整个故事最为吊诡之处。

你可能看到了家乐福收款台前长长的队伍，可是你看清他们手里的支付凭证了吗？是的，那不是现金或信用卡，而是各种名目的购物卡。这些购物卡放大的不仅是购买力，还有社会价值链条的扭曲。这或是商业地产长期发展的大患。