标题：调侃地产股走势与房价的那点事儿

从中长期来看，地产股走势与房价保持紧密的正相关度。但是从短期来看，房价上涨将带来更严厉的调控，从而延长行业低迷时间和加深调整的幅度，对地产股走势形成负面影响。

房价实质性的下跌和政策预期释放的程度，是政策拐点的主要先行指标，也是地产股中期趋势反转的关键触发点。

业内人士指出，房价是市场和政策的核心问题，未来房价与政策将一直才处于动态博弈之中。不过，通过统计近期各大券商对于明年房价的预判可以发现，明年房价“跌幅有限”的观点十分明显。

其中，东北证券认为，支撑资产价格上涨的因素在短期内依然存在。国内近期较高的通胀率水平一定程度上加深了人们对通胀的预期和担忧，房地产对投资和投机性需求依然具有较强的吸引力，预计房价向下调整空间有限。

“房价经过09年的V型反转，10 年1季度房价的再次失控等之后，购房者对房价难再出现十分悲观预期。”国金证券分析师曹旭特表示，这种预期的自我实现也将使实际房价难出现明显松动，因为在适度价格回调后会有需求入场，所以市场销售也并不会出现明显萎缩。

光大证券也认为，导致房价越调越涨的因素仍然存在。其中，地产核心问题在于土地制度，市场手段只能压需求，不能增供给。如果房价下跌10%，全国城镇居民财富减少9万亿，相当于2009年可支配收入的85%。所以，政府对房价的下跌容忍度有限。预计明年年中大量供应上市，下半年房价将调整。但房价下跌空间有限，预计不超过10%。

地产公司估值处于历史底部

“2012 年半年报以前房地产公司业绩增长无忧。”招商证券认为，房地产行业独特的先预售再结算制度使得从销售房屋到最终结算，有1 年半左右的滞后期。目前房屋销售比较旺盛，预计2011年也不会有明显的下降。但2012 年下半年结算的收入中，不少的项目会来自于目前获取的土地储备，在房价略微下跌的情况下，这些项目的毛利率会有一个较明显的下滑。

浙商证券认为，截止2010 年三季度末房地产板块2010 年的业绩保障率达169.3%，预计全年板块业绩增长率在30%左右。在2011 年流动性趋紧、商品房销售量价下滑的背景下，房地产板块业绩或将同比小幅下滑。预计2011年房地产板块业绩同比下滑约6%。

在房地产调控下，开发类地产公司的估值从动态PE看，估值中枢应在15倍。目前很多公司2011 年的动态PE也就10倍左右，估值存在修复的要求。

国金证券分析师曹旭特表示，从产业资本的角度，也即地产股约30%折价水平目前已经能产生足够吸引力，存量货币过剩和并不悲观的市场预期可保证目前测算的NAV 水平不会发生明显波动，从产业资本的本性分析，上市公司实际价值和市值间的明显价差不会长期存在，地产股已值得买入。