标题：玩一场信托胜局 信托产品靠谱吗

　　笔者在msn上挂出了这个签名，马上被若干在线好友围观求详情。同样的信息如果出现在baidu上可能会被第一眼鉴定为骗子。保证收益7.5%——在物价高涨货币贬值的当下显得无比珍贵，这款产品来自于京城某信托公司。

　　信托是什么？

　　信托产品靠谱吗？

　　肯定保证收益吗？

　　有风险吗？

　　这四个问题以不同顺序跳现在笔者msn对话框上。

　　这个行业不允许打广告，他们几乎没有在电视上露过脸、他们一直以金融机构被银监会非银司监管、51家信托公司平均注册资本金为11.49亿元、他们的大股东多来自显赫的投资公司、银行、保险以及国资委、这个行业以不到5000位从业者创造了1.2万亿的资产总额、具有传奇色彩的人均净利润诞生在这个行业——2009年，信托平均人均净利润为255.38万元，同比，500强企业的人均利润为6.5万元。同时，备受追捧的理财产品同样诞生在这个行业，虽然它们都有高高的门槛，但并不影响在几周、甚至几天售出。

　　本期《钱经》将带读者探访信托这个远离大众视线的金融行业，发现信托产品的“生产内幕”，甚至，加一片放大镜细究一个预期收益率为8%的或12%的信托产品到底有什么不同？特别是2010年异常火爆的房地产信托，当然，最重要的，了解信托产品真正风险所在。

　　鉴于众多中小开发商愿意通过信托渠道融资，信托公司可以从中选取优质企业的优质项目设计风险控制措施完善的信托产品，从而在收益一定的情况下，降低了产品风险。

　　预期收益率背后

　　“有风险，任何投资都是一样，投资者教育是信托业当前的一项重要工作”，张很肯定地说，他已经在北京信托供职15年之久，行内人习惯称之为北国投。今年被行业内津津乐道的年收益率高达13%的高速公路信托就是出自北国投。

　　据某国有信托公司内部人士透露，目前向信托公司融资的企业普遍能接受的信托融资成本大约在10%-15%，信托公司在扣除成本后，能够给予投资者大约7%以上的年投资收益，高的话甚至可能达到12%，甚至13%。

　　解剖房地产信托

　　比如，如北京南四环一个房地产信托项目，房价跌到2000元/平米时才开始损失本金，而这种风险假设在北京南四环很难存在。房地产信托产品，最常见、利润率最高的信托项目其实被分类为“融资类”，在2009年的统计数据中，融资类的信托产品在主动管理型信托资产中占比69%，远远甩开位居第二的证券投资类型。

　　根据普益财富的统计，房地产信托在今年第一季度就发行了65款，规模同比大涨665.24%，2010年6月发行的房地产信托产品预期年收益率为9.45%，其他集合信托产品预期年收益8.5%。而这个数字在2009年仅为7.29%。

　　房地产信托根本不愁卖。

　　其原理可能简单得让读者乍舌，因为内核就是一笔贷款。缺钱的房地产公司向信托投资公司借贷一笔款项，以2亿计算，承诺一年后还钱并支付15%的利息，或抵押或担保，而信托公司将这笔贷款切割成一份一份，让信托产品投资人分享——投资100万，一年后拿到本金和13%的收益。在这笔贷款中，一些细节变量就直接决定了信托产品的优劣与风险：是否做好的尽职调查，进行合理股价；抵押值是多少；房地产公司愿意为这笔贷款支付多少利息。

　　上文中提到的位于北京南四环的房地产项目以用款方拿地价每平米4000元计算抵押，抵押率50%，而目前市价1.6万元。

　　房地产信托何去何从？除了算细账，对房地产方、项目的尽职调查也必不可少，中融信托的产品经理唐睿迪告诉本刊记者，好的信托公司在做房地产项目时需要对各个地方的房地产走势、地段、销售情况等比较熟悉，项目经理首先会对项目地段、开发商资质、设计师、城建队、股权变更等财务报表做详尽了解，在流程上完全可以做到风控体系化。

　　至于今年房地产信托产品倍受投资者追捧的原因，西南财经大学信托与理财研究所研究员陈朋真如此分析，高收益低风险。而这种低风险是由房地产开发商对资金的强烈需求进而愿意支付高成本所引起的。“受紧缩性货币政策的影响，中小房地产开发商的资金链异常紧张，通过信托渠道融资的需求强烈”，陈朋真说：“鉴于众多中小开发商愿意通过信托渠道融资，信托公司可以从中选取优质企业的优质项目设计风险控制措施完善的信托产品，从而在收益一定的情况下，降低了产品风险。”

　　根据不愿提及姓名的业内人士透露，11月的第三周，银监会召集所有信托公司开会，在2010年年底前叫停新发行房地产信托。虽然2010年的房地产信托产品受到了资金供需双方的青睐。但其中蕴藏的风险已经升级为结构性风险，与房价下跌连带在一处。

　　预期收益率谁决定？

　　风险条款在一纸合同上不会说话，但别的可以。京城北五环路边上，有警卫站岗的大门内就是北京国际信托公司，所有人都会被门口池塘里竖立的一块长宽都超过5米的巨石吸引，是费劲周折来自东北白山黑水间的“黑珍珠”——重达70吨，石头看起来更黑黝黝的。哨岗、奇石、艺术品、其他金碧辉煌的所在，信托公司跟其他金融机构一样，急于表达自己的实力，沉着，甚至，更高调一些。

　　但投资者永远关心的只有一个问题，预期收益率是否真的能达到？首先让我们看看同样是房地产信托为什么会有预期收益率的不同？无论是7%、8%抑或12%的预期收益率，我们可以理解为不同项目，或者同一项目中不同门槛、不同类型受益人的区别。但大体会有如下几个要素决定收益率水平：

　　1.市场上钱紧张吗？资金供给少，则开发商愿意付更多的利息。货币政策对此项影响很大。对此，西南财经大学信托与理财研究所研究员赵扬举了一个很简单的例子，在2007年3月开始的六次连续加息周期里，信托产品收益率由3月的4.52%提高到2007年12月的约10%，整体趋势明显。

　　2.谁发行了这个信托产品？信托公司的品牌效应、市场口碑都会降低发行难度。这也是为什么部分央企背景的信托公司旗下产品整体收益水平较低的原因。

　　3.项目风险高不高？如果项目本身风险可控，后续资金保障充分，项目主体信用水平较高，都将拉低最终信托产品的预期收益率。

　　4.你打算投资多少？选择高门槛能得到更高的投资受益，换言之，切得块数越小预期收益率越低。

　　只有一个问题：预期收益率能不能达到？

　　在以上问题都探究明白后，我们明了对于收益率比较高的房地产信托这类固定收益产品的风险所在。虽然叫做“预期收益率”，但其实是固定利息的贷款，如果不出现巨大的市场变换或者企业资金链断裂的情况，可以将“预期”理解为“固定收益”。贷款运用类产品主要考察目标企业的信用状况、财务状况、抵(质)押物、抵(质)押率和担保方实力等方面；股权投资类产品的产品要着重考察目标公司价值、债务状况、产品到期退出方式、抵(质)押物、抵(质)押率和担保方实力等方面。

　　一般而言，房地产信托中的房地产项目是有担保方或以土地出让权、在建物所有权作为抵押。从2007年到现在几乎没有出现过偿付风险，其中也包括低于预期收益率的情况。中融国际信托有限公司副总裁兼第一财富管理中心总经理梁越说，在我国信托制度设计下的固定收益产品具有高收益、相对风险低的特点，各种风险控制措施的使用使得资金和收益的风险降到了可控的水平。

　　对于信托产品风险判断，我们可以掌握两个基本规律：

　　从投资领域来看，一般情况下，证券投资风险最大，房地产领域次之，基础设施领域最低；对于投资于实业领域的信托产品来说，一般情况下，以股权投资方式风险最大、权益投资次之、贷款运用风险最小。