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未来10年黄金10年PK煎熬10年
中国楼市走过黄金10年。目前楼市是否进入拐点？房地产支柱产业地位会不会改变？还会不会再出现下一个黄金10年？基于城市化进程等因素，十位经济学家大多认为中长期房地产业仍有巨大发展空间，但具体判断时给出的词不尽相同，“发展10年”、“黄金10年”，“成熟10年”、“煎熬10年”、“转型10年”……他们从多角度勾勒出未来10年房地产行业前景。
观点1：未来10年是“发展10年”
10位专家几乎100%认可中长期房地产业仍有较大发展空间，是为“发展10年”。中国社会科学院学部委员刘树成研究员从经济周期波动和房地产的关系角度分析，经历了2007年的峰值、2008、2009年的下跌，2010年GDP又恢复到10%左右，标志着经济进入新一轮周期开端，为房地产业的发展也打下了很好的基础。中央党校校务委员、组织部长赵长茂教授认为，“未来市场持续稳定走强，因为刚性摆在这儿。”
江苏省社会科学院院长刘志彪教授则进一步分析了江苏情况：因为江苏虽然经济在全国比较发达，但城市化水平比较低，只有50%。服务业方面也有30个点可以发展。
观点2：未来依然是“黄金10年”
南京大学不动产研究中心主任高波教授则旗帜鲜明乐观估计：“未来10年还是房地产的黄金10年。”
他从四个角度阐述上述观点：第一，房地产对经济增长的贡献。“过去十年每年差不多2个百分点，最多一次2009年，经济增长9.1%，有三个百分点是房地产带来的”。第二，是住房消费在整个消费上的比重，中国是10%，丹麦、瑞典等国都超过20%，对比来看，中国住房消费还有上升空间。第三是房地产业对其他产业的带动效应，据测算房地产对其他行业的带动是1.05%，建筑业是2.42%，加起来就是3.47%。第四，全国城市化水平估计今年年底才达到48%，去年是46.6%，距离发达国家还有很大距离。所以，他认为未来10年、20年依然是房地产大规模开发阶段。
观点3：“成熟10年”也是开发商的“煎熬10年”
美国南加州大学经济学系终身教授谭国富、浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授则认为，未来10年房地产市场和开发商势必面临“转型”。贾教授认为还将是“成熟10年”、“煎熬10年”。
谭国富教授介绍，美国、加拿大房地产发展历史悠久，初期主要以开发为主；后期则是转型阶段，房地产开发作为二级产业，慢慢转移到现代性服务产业上，比如金融、中介服务、租赁等各个方面，带动经济相关联其他产业发展。就美国而言，这些相关的服务总量可能相对于房地产开发而言，至少有20%增值。
美国房地产业发展迄今，无论融资、租赁，还是中介服务、评估等有了很多细分发展。他认为，今后中国可能也要面临这种转型。
贾生华教授则在此基础上冷静提出，“过去10年是房地产成长十年，未来10年是房地产成熟的十年”。他分析，处于成长10年中的开发商，日子很好过，政策也很宽松；而处于成熟10年中的开发商，则迎来“煎熬”的10年——“成熟10年”对开发商提出的要求是“转型”，比如谭教授提到的现代服务业、金融业属性，而这都是目前开发商没能力达到的。
房价明年是涨还是跌？就像高波教授所言，这个预测“风险很大”，难度“不亚于哥德巴赫猜想”，但消费者对这个话题都很关心，因此专家再难也得测，他们从不同角度进行了推测。
是涨是跌，看信贷与利率
王洪卫教授认为，明年房地产市场到底是火还是冰，房价到底涨还是跌，关键看两个金融指标：一个是信贷指标、一个是会否加息。
他认为，银行的计划对房地产业影响很大。以2009年为例，信贷指标原来是5万亿，最后放了9.6万亿，当年房价飙涨。2011年，如果实施稳健货币政策，指标控制在7.5万亿以内，那么开发商日子难过，自然影响到房价。第二个指标是会否加息，利率涨不涨，这对消费者关系很大。他认为，是涨还是跌，看了这俩指标才能回答。
中央党校校务委员、经济学部教授、中国市场经济研究会常务副会长赵长茂则认为，明年的房地产政策依然趋紧，对于中央政府来说，一定要见效才能罢手。因此他认为明年整个房地产市场发展环境是趋紧的，但是他对长期市场依然看好。
市场稳定，涨幅回落
贾生华教授则认为，2011年政策会继续加码，房地产市场会保持稳定，房产价格涨幅会回落，不过全国不同地区不同项目会有差别。
他分析说，经过了前几年过快上涨，从房地产行业生态考虑，房地产业已积累了很大矛盾，负担了许多矛盾和焦点。现在16个一线城市已经限购、限贷，如果继续实施，这些城市的房价会继续回落。他也提醒投资者，不要总寄希望于房价降了10%、30%，认为这才是达到效果，这种情况他认为不会出现，“涨幅回落就达到目的了。”
调控手段若无效，则还会涨
浙江大学社会科学学部主任、中华外国经济学研究会副会长史晋川教授认为，房地产市场是否从成长走向成熟，有一个非常重要的原因，是土地关键性资源的配置。所以中央是否拿出有效手段降服地方，这是非常必要的。调控手段若无效，明年房价还可能涨。
涨，因为人民币升值
高波教授提醒大家，看明年房产价格是涨还是跌，不要忘了人民币升值的因素。“人民币升值与房价关系密切。通常一个国家本币贬值，房价肯定下跌；如果本币升值，房价就很难跌得下去。”高波由此推测，2011年，是否仅靠宏观调控就能真把房价稳住，他持怀疑态度。
他还介绍，去年全国平均房价涨了21.5%，今年到11月份涨了11.5%，减掉CPI，房价涨了7.5%，今年房价应该说控制得还是比较好的。所以对于明年房价来说，“如果不开征房产税，我认为至少会是小幅上涨。”。
有人赞成 有人反对 有人建议区别征收
今年以来，“房产税”毫无疑问成了楼市最时髦也是最流行的词汇，从全国多个城市的开征传言，到最终重庆、上海的确定试点；从开征方式的莫衷一是，到媒体的各种猜测。这一年，伴随着房地产市场的起起落落，房产税就像是一只落地的靴子，人们都在期待另一只靴子何时落地。在昨天的论坛上，经济学家们就房产税的话题也“掐起架来”，火药味十足。
反对派：没有必要开征
原因1：极易转嫁给买方
“我个人非常明确的表态，目前开征房产税完全不应该，也不合理。”华东理工大学商学院院长吴柏均表示，房产税作为一种税种来说，是资源配置与财富再分配的手段，而到目前为止，在房地产行业增加税赋从调控方面来讲是没有效果的。吴柏均解释说，这是由于房产税的增加，可能在几秒钟、几分钟之内就自然转嫁了，由被征方立即转嫁到新购入者的身上，并体现在市场价格中，因此这不是一种很好的调控手段。
另一方面，吴柏均认为房产税的酝酿时间太长，人们对它的预期太大，这也使得市场有了应对之道，现在推出效果不佳，所以他觉得现在还不是开征的时候。
原因2：怎么征没人说得清
“现在对房产税的说法至少有四种，没人说得清这究竟是个什么概念，在没搞清楚之前就四处炒作，有这个必要吗？”中国社会科学院金融研究所所长王国刚表示，社会上关于房产税的问题，动不动就这个城市试点、那个城市试点，开征的方式也众说纷纭。
王国刚说，第一种说法是将土地出让权的70年时间变为两部分，按不同的时段征税；第二种方式是你所拥有的首套房不征税，第二套或是第三套开始征税；第三种说法是按照一座城市的人均住房面积计算，超过的部分要收税；最后一种说法是房子的买入价如果是50万，现在评估价变成100万了，超出的部分就得交税。
“到现在为止，谁都说不清房产税究竟是个什么玩意，请问怎么开征？”王国刚说。
原因3：与扩大内需相违背
南京大学不动产研究中心主任高波认为，房产税最主要的功能不是劫富济贫，而是通过征税进行基础设施的建设，使已经开发的小区未来升值。而现在开发商卖1万块钱的房子，政府收入通常占到50%到70%，这种情况下没有必要开征房产税。
“更何况房产税主要由什么人承担呢？我看还是让中层阶层去交，此举肯定会减少消费需求，因为要交税嘛，而这样一来又如何扩大内需，如何促进经济增长？”高波认为，在未来15年到20年内都没有必要开征房产税。
不过，他建议应该对空置房征税，根据国际经验，在日本目前开征的房产税中，如果房子空置所要交的税，几乎相当于自己居住或是出租所要交税的三倍，这就在无形中将空置的房源“逼出”，尽快加入到市场流通中来。
原因4：征税根基不牢靠
中国社会科学院金融研究所所长王国刚认为，在成熟市场下，住宅其实就是消费品，因为它要折旧，只有在供不应求的市场下，它才会成为投资品，就目前而言，人们炒房跟囤积商品的意义几乎是等同的。
王国刚说，房产税在国外叫“不动产税”，所谓不动产税的含义其实并不是建筑在涨价，而是那块土地在涨价，但是中国所有住房的土地买的都是所有权，用一天少一天，不仅不会涨价，还会贬值，只不过由于房子供不应求，才导致房价上涨。在这种前提下讨论房产税，税收的根据明显不足。“就好比你们家收藏的邮票呀、珠宝呀什么的也在涨价，是不是都要收税呢？”
赞成派：用以区分消费与投资
江苏省社会科学院院长刘志彪则认为，征房地产税的目的就是为了将购买房产的消费与投资两种功能区分开，这对房地产市场的健康发展是有好处的。
“现在很多人都说房地产市场要去投资化，实际上房地产这个产业要想把投资化功能去掉是不可能的，只能是把市场分开，一方面保证居民最基本的生活保障，同时将投资与保值的功能放入市场进行运作。”刘志彪说，至于用什么政策手段进行区分，开征房产税是比较合理的一种方式，同时从供给方面也要区分开，比如供给谁，是自住消费的还是投资的，也有必要进行区分。“我认为房产税要是真正起到这样的作用，对中国房地产市场发展还是很有好处的，”刘志彪说。
差别派：中低端可不征，豪宅开征6%
上海财经大学副校长王洪卫认为，房地产税开征以后究竟是成为推动房价上涨的因素，还是会将房价打压下去，首先需要正本清源。
王洪卫表示，房产税其实就是价格税，少数国家和地区就是以房地产租金作为标的征收。他认为目前中央政府寄希望于房价跌下去，但是这跟征收房产税完全无关，因为就目前的方案来看，从第二套、第三套开始征收，最终征房产税的结果就是推动房价上涨。
“所以我认为要实行差别化征收，对于中低端房产可以不征收或少征收，对于高端房产可以多征收，如果对高端豪宅征收6%的税收，高端房价肯定会跌下来，只要高端房产的价格水平下来了，低端房产也涨不到哪里去。”王洪卫认为，房产税不仅要针对高端房产，对空置的房产更要严格征收。
保障房与商品房要形成两大市场
保障房的建设在中央多次经济工作会议上成为重中之重，明年全国预计将推出1000万套保障房满足社会中低收入家庭的住房需求。有经济学家认为，整个楼市将形成两大市场——保障房与商品房，不同层次的家庭可以各取所需。
中国社会科学院金融研究所所长王国刚表示，保障房确实是国内宏观调控的重点，从2007年到现在，每年商品住房上市量大概在300万到400万套左右，而2011年全国要推出的保障房就要达1000万套，看看这个数字的对比，就不难看出这对于房地产市场的影响有多大。
“保障房建设最大的问题在哪里呢？关键就是资金来源，政府没有这么多钱。”王国刚说，如果企业把握得好，可以找到很多机会，但是如果把握不好，在这一过程中就有可能“大浪淘沙”被淘汰掉了。
华东理工大学商学院院长吴柏均说，如果未来十年政府真正实施大力建设保障房的战略，毫无疑问会形成两个房地产市场并存的格局：一个是商品房私有交易市场，一个是政府的廉租房市场。在北京、上海、重庆等很多城市，当地政府已经将保障房作为未来房产开发的“大头”来对待，重视程度可见一斑。有经济学家表示，一旦两个市场并存的格局建立起来，不同层次的家庭就可以各取所需，或者说相安无事，在合适自己的市场上购置满意的房源，房价也有望保持平稳。
■专家建言
建议开发商 别把“三轮车”开进死胡同
展望未来房地产业发展图景，开发商当如何从中找坐标？刘树成形象地打了个比喻：将来可能出现“三轮齐驱”现象，即商品房市场、租赁房市场和政府保障房。其中，商品房还可分“高档商品房”和“普通商品房”两个小轮子。房地产企业家一定要想清楚自己擅长发展哪个轮子。想清楚了，前景广阔；没有想清，只是死盯狭窄市场，那可能会走入死胡同。
建议买房人 条件成熟了就买
买房人什么时候买房合适？刘树成建议买房人同样要找准自己在“三个轮子”中的坐标，认清自己适合哪种消费后出手。而王国刚则简单明了回答，“你觉得买房条件成熟了，你就去买房”。