标题：房地产行业：今年的“洼地”明年的“聚宝盆”

2010年是房地产政策年，2011年仍将是这样。房地产行业地位将在“十二五”规划中逐渐失去支柱产业地位，而物业税将可能出台，并深刻影响行业发展，“新国X条”也将继续出台，但诸多的政策必以不逆转行业发展为底线，促进产业长期健康发展为目标，如果行业出现衰退，政策必将会或明或暗地放松。

对于来年地产股的走势，中原证券开封营业部分析师孙天罡认为，政策调控无疑是决定地产股价走势的最关键因素，地产股价对于政策的敏感度很高，这在今年得到了充分的验证。调控政策因素仍将是决定2011年房地产行业投资策略的最关键因素。2011年地产行业仍将是“政策年”：“十二五”规划、物业税、新国X条、地方X条等，国家对抗通胀紧缩的宏观政策也构成重大利空，每一项政策的出台都将对短期内股价造成重大波动，由此决定了2011年的地产股估值将是曲折反复的一年。 但是，地产股股价对2011年政策的敏感度将降低。首先，地产行业已经经历过了各种政策的密集调控，身处其中的投资者对于地产调控政策的敏感度在降低，对于政策的密集调控基本已经习以为常。其次，市场对于各种政策已经早有预期。尤其对于物业税，市场对于各种版本的物业税都有长时间的充分预期。第三，地产股估值对政策有充分体现。地产板块整体估值无论从横向比较还是纵向比较来看，都处于估值偏低状态，已经对各种政策预期有所反应。

分析师表示，温和的通胀有利于楼市的销售，而市场供给充足，在政策的规范下，房价的相对稳定有利于企业销售收入的增长。在业绩确定性增长的情况下，当前的板块估值无论纵向还是横向比较，都处于很低的状态，估值安全性很高。

综合上面所论述，分析师给予了明年房地产行业“同步大市”的行业投资评级，并建议投资者关注以下几个方面：

1.政策的严厉程度低于预期。由于市场对于各种调控政策都有充分的预期，如果实际政策的严厉程度（尤其是物业税）低于市场的预期，则会对板块构成利好，由于地方政府依然会倚重房地产，而过度调控地产有导致经济萎缩的风险，政策低于预期的可能性很大。

2.市场销售在通胀的刺激下火爆。强劲旺盛的购房需求如同被装在政策瓶子里的魔鬼，一旦“限外”、“限购”等行政式命令的瓶盖被放开，旺盛的购房需求就会短期内大量释放，这无疑会成为股价上涨的催化剂。

3.估值修复机会。无论横向还是纵向比较，地产股已经处于估值“洼地”，本身具有估值修复的需要，一旦整体市场趋好，地产板块估值修复将有望展开。

分析师建议首选行业龙头公司。如果2011年行业繁荣，则同时在核心城市和二三线城市布局的行业龙头最为受益，相反，如果行业出现衰退，则在行业兼并整合中行业龙头公司无疑也是受益者。行业龙头公司我们推荐保利地产等。

其次，分析师推荐二三线城市龙头公司。由于二三线城市是“十二五”规划重点发展区域，城镇化受益程度更高，而且房地产市场泡沫相对一线城市较小，仍然处于房地产行业加速发展阶段，该区域龙头公司最为受益。我们推荐福星股份、滨江集团、华业地产、荣盛发展。