标题：元富证券：北辰实业三角洲项目前景无限

　　元富证券  戴凯宇

　　北辰实业(2.09,0.02,0.97%,经济通实时行情)(601588.SH/00588.HK)结算虽有空档，三角洲前景无限

　　行业景气落底：11月全国房地产开发企业房屋销售面积10,112平方米，同比增长14.47%，大幅超出市场预期，成为继9月后的第二个超亿平的月份，预计2011年一季度房地产销售面积在基数作用下将出现负增长；房地产行业在政策影响下休整期延长，目前处于景气落底阶段。

　　“福第”利润未来体现：北辰福第（常营项目）的总投资预计为24亿元，其中28.77万平的双限房以及1.5万平的政府收购廉租房，如果政策性住房按照5,900元/平计算，非商品房部分合计有望回收18亿左右的投资，剩余不限价的商品房8.5万平米为专案的主要获利部分。该部分不受限制的商品房的成本在7,058元/平左右。如果按照此前规划将8.5万平米建设为LOFT公寓，出售价格在2万/平米以上。

　　北辰三角洲首开价格保守，未来项目前景无限：该项目是长沙旧城改造重要时期、改善需求萌芽初期、交通路网飞跃建设中的重大项目，北辰三角洲在成为长沙地标性建筑的同时，也有望给公司带来意外的收获：1. 由于楼王尚未销售，因此首开区均价格肯定超过7,200元/平米；2.架空结构提升产品档次，并降低实际土地成本； 3.多期开发各有主题，江景、地铁、文化中心、学区等；4.交通改善以及地标建筑；综上非常看好公司三角洲的发展。

　　评价及投资建议：可结算项目变化影响2010年收益，但三角洲盈利能力开始增强，维持A股目标价4.50元，给予“区间买进”评级；基于 20 倍 11 年市盈率，H 股目标价2.56元港币，投资评级“区间买进”。