Rss & SiteMap
炒邮网论坛 http://bbs.cjiyou.net/
在即将送别2010年、迎来2011年之际，中国房产信息集团(微博)联席执行总裁丁祖昱先生接受了新浪乐居的独家专访，回答了记者所提出的网友关心的问题。
丁祖昱总裁坦言，面对通胀和流动性资金过剩的大环境，房地产的投资品属性被再度看好。而对于即将到来的2011年中国房地产市场，他认为应继续保持谨慎乐观的态度。从市场表现来看，第三轮调控之后，市场调整幅度低于预期，但市场潜在需求较为旺盛，供应不足局面在短期内仍难以扭转。
丁祖昱总裁认为，整体来看，2011年的全国房地产市场中低端住宅所受影响较大，成交量平稳运行，房价也难有较大幅度的下滑。
提要：2010年中国房地产市场调控政策迭出，力度空前，被称为“史上最严厉”。然而三轮调控打压之下，市场却走出了三轮快速消化期。不仅如此，在闲置土地清理、土地增值税清算和预售账款监管等政策接连出炉，外界开始质疑房企资金链和盈利能力之际，市场再次给出了相反的答案，以万科为代表的重点房企已超额达成全年业绩目标。
一、宏观经济走势
1、难以扭转流动性过剩局面
新浪乐居：请问丁总，业界认为未来经济将由高速增长转向常态性增长，从现有调控措施来看货币政策仍将趋紧，那么，对于房地产市场的影响如何？
丁祖昱：同意你说的这个前提，我认为，尽管货币政策趋紧。但难以扭转流动性过剩的局面。
先从大的方面说，今年以来，在欧债危机、经济数据不振等多重因素影响下，美联储甚至开启第二轮量化宽松政策，日本也推出系列货币刺激措施。面对通胀压力抬头及资产价格上扬，反通胀或稳定通胀预期也成为不少新兴经济体货币政策的重要任务。
就国内情况而言，多年来国际顺差高位徘徊，外汇储备增长过快，并由此引发流动性过剩、通胀和资产泡沫压力上升，外部施加较大的汇率压力和贸易摩擦，通胀和流动性过剩压力同样成为当前经济形式下中国面临的主要问题。除了供求因素之外，这是造成2010年房地产市场价格无法下降的最主要因素。
2、房地产开发投资增速逐步下滑
新浪乐居：您的分析，使人联想到2011年房地产市场投资方面会有变化。
丁祖昱：是的。从两个方面来看，房地产投资市场将要发生的变化。
第一，从经济走势来看，面对不断变化的国内外经济环境，未来通货膨胀压力有望进一步加大，国家也将继续施行紧缩性的货币政策，而贸易战、外需萎缩也将加大出口行业的压力，再加上楼市调控带来的负面影响，可以预计，未来经济走势增速将继续小幅回落，增长方式也开始由高速增长转向常态性增长。
第二，从货币流动性来看，鉴于长期以来基础货币、货币乘数不断扩大，货币超发严重，国内流动性过剩局面短期难以扭转。此外，尽管未来中国出口需求空间将收窄，但贸易顺差仍处高位，而美国量化宽松加深国内外高利差的预期，人民币升值加速，推动了热钱流入速度。再加上银根紧缩预期下，银行或提前为明年做准备，这些都导致流动性过剩的局面短期内难以改变。
因此，我们从房地产投资市场来看，调控以及紧缩性的货币政策将导致房地产开发投资增速逐步下滑，但在另外一方面，流动性过剩，通胀压力仍将在2011年持续存在，因此，房地产保值功能使得投资性购买需求不会减弱，一定程度上会助推2011年对商品房的市场需求。
二、政策调控趋向
1、调控仍然是房地产市场主基调
新浪乐居：您之前说过，房地产市场进入频发式、常态性调控阶段，那么，2011年政策会有哪些变化？
丁祖昱：2010年，从年度调控转变为季度调控，从控制投机、投资需求扩散至首置、改善性需求，调控已然成为2010年楼市的常态，但不管是年初的国11条、4月份的新“国十条”还是十一前后的限购、差别信贷政策，都被市场快速消化，这一定程度上势必坚定了有关部门继续调控房地产市场的决心和意愿。
对于2011年，调控仍然是房地产市场的主基调，而房产税的出台、房产交易税、保障性住房建设等政策关键词将备受关注。房产税出台势在必行，保障性住房建设力度也将继续加大。
2、房产税出台势在必行
新浪乐居：我注意到您强调了房产税出台。
丁祖昱：是的。从调控政策来看，未来的政策环境依旧偏紧。从目前政府的调控取态来看，初步判断未来有四大政策可能会出台，即房产税试点、预售资金监管、土地增值税以及交易环节利得税调整，其中房产税是大家在今年以来最为关注的，其出台已经是“箭在弦上，不得不发”的事情。
3、短期内房产交易税最有杀伤力
新浪乐居：房产交易税会有新的调整吗？
丁祖昱：对比房产税、加息及预售监管等其他几项，交易税本身不存在太多漏洞，简单可行而最具威力，更能从源头上来控制市场交投行为。而一旦市场失控或者国家要求政策从严、价格必须实质性回调时，则极有可能出台这类政策，短期内最有杀伤力。
4、保障性住房建设力度将继续加大
新浪乐居：在关注四大政策的同时也请您点评一下保障性住房政策和规划实施。
丁祖昱：鉴于2010年保障性住房计划完成情况喜忧参半，2011年在继续加大商品房调控力度的同时，保障性住房建设力度势必将继续加大。
只有市场做好商品房有效供给的同时，政府在保障房建设方面也真正到位，才能根本上改善住房供给短缺状况，保证房地产市场在健康的轨道上持续发展。
政府为民生在保障性住房建设政策上加码，而从目前来看，2010年完成情况参差不齐，一方面，前三季度开工任务完尚未达到住建部的计划要求，另外一方面，根据国十条要求，住房城乡建设部需会同有关部门在2010年7月底前公布2010-2012年保障性住房建设规划，这一结果到现在也尚未公布。此外，地方配套资金的进展滞后和不平衡，也影响到各地保障房工作的开展。
三、市场表现展望
1、房价下跌空间不大或有部分调整
新浪乐居：面临新的一年的到来，广大网友最关心的是2011年房地产市场的走势。
丁祖昱：先从2010年来讲，从市场整体看，尽管走势出现波动，但总体仍保持平稳增长态势 。2010年1-10月数据显示，全国商品房销售分别达到达7.24亿平方米、3.7万亿元，分别同比增长9.1%、17.3%，全国土地购置面积和购置费分别为3.28亿平方米、8006亿元，分别同比增长36.2%、79.2%。在今年第三次调控影响下，市场整体仍相对活跃。
展望2011年，在成交上，一线城市近期成交量会从高位上回落，到年底之前势头不变，而二线的大部分及三四线经过政策消化期后将不受影响；在价格水平上，本轮调控中预计房价下跌空间不大，部分楼盘可能会有部分调整。
2、供不应求局面还将延续
新浪乐居：长期以来的供求失衡会在新的一年里有所改观吗？
丁祖昱：从供求关系来看，市场存量较低，不少城市仍处供不应求态势。从目前来看，截至2010年10月底，绝大多数城市存销比在10个月以下，市场存量较低，市场没有明显去化压力。从供求比来看，近几年市场需求持续旺盛，尽管2010年供不应求状况较2009年有所缓解，但不少城市依然呈现供不应求态势。从长期供应来看，2010年房屋建设速度有所回升，1-10月全国房屋新开工面积为13.18亿平方米，同比增长61.9%。
2011年供不应求的局面还将延续，明年整体供应仍然较低，十大重点城市供应或有所上升，基本回到2009年水平，但仍低于2008年水平，其他二三线城市供应则基本与今年持平。此外，预计至2012年全国房地产市场供应量将上升。
3、三四线城市受政策冲击不大
新浪乐居：现在除了一二线城市，三四线城市房地产发展很快，各类城市的房地产发展会出现哪些特征和动向？
丁祖昱：从城市市场来看，一线城市受冲击最明显，二三线城市相对平稳。结合年底成交数据，在政策滞后效应的影响下，市场成交现下滑态势，其中一线城市受政策影响最深，除北京外，其余城市成交大幅下滑；二三线城市成交涨跌互见，总体跌幅小于一线城市。从11月周度成交数据来看，一线城市成交低位徘徊，二三线城市月底成交有小幅反弹趋势，整体趋稳。
2011年，房价上涨比较快的一线及部分二线城市受政策冲击较大，四季度成交量将有所回落，但价格下探的空间不大；由于价格泡沫较低，刚性需求为主的三四线城市将有所受益，尤其是上海、北京等一二线城市周边小城市，由于一二线城市限贷限购政策的挤压，部分资金将转移到周边小城市中去。
4、中低端住宅所受影响较大
新浪乐居：目前中高端市场热销案例不少，那新的一年里商品房销售结构会有什么变化？
丁祖昱：从结构表现来看，伴随不少重点房企加快推盘，市场上仍有不少热销项目不断涌现。其中，高档、中高档项目去化情况乐观，小户型项目也仍是成交热点，近期热销的金地自在城、慧芝湖、融侨城等项目主力成交户型均为二房左右的小户型。
2011年，由于限购、土地增值税等政策的影响，高端物业短期内受影响较大，销售或有波动；中长期仍具有保值增值性。对中低端物业而言，首付三成以及限贷政策将在一定程度上影响刚性需求和改善性需求，因此，中低端住宅所受影响较大。